Quelques mois seulement après son lancement, une jeune société de gestion immobilière boucle l’acquisition du Louise Center, un immeuble emblématique. Soutenue notamment par la famille Philippson, elle mise sur une stratégie opportuniste sur le marché du bureau premium en profitant du retrait des investisseurs institutionnels.
Portée par trois professionnels aguerris de l’immobilier, Altoria est ce nouveau venu ambitieux sur le marché européen de la gestion d’actifs. Edouard Chatenoud (ex-Tikehau Capital), Michael Despiegelaere (ex-Cushman & Wakefield) et Bérenger Drouin (fondateur de Codabel) comptent ainsi parmi les nouveaux visages des marchés non cotés. Ensemble, ils se sont associés au holding de la famille Philippson pour créer Altoria, une société de gestion d’actifs immobiliers destinée à déployer des capitaux à l’échelle européenne. Elle est active depuis Bruxelles, Paris et Madrid. Après une première acquisition au Mont des Arts à Bruxelles, la jeune société vient d’ajouter un deuxième actif à son portefeuille : le Louise Center, un immeuble emblématique de la célèbre avenue Louise.
70 millions d’euros d’actifs
“Après un premier investissement d’environ 30 millions d’euros au Mont des Arts, nous venons d’acquérir le Louise Center pour près de 40 millions d’euros, précise Edouard Chatenoud, cofondateur d’Altoria. En quelques mois d’activité, nous avons constitué un portefeuille d’environ 70 millions d’euros d’actifs.”
Ce second achat, réalisé auprès d’un investisseur institutionnel français, s’inscrit pleinement dans la stratégie du groupe : acquérir des immeubles ‘core’ situés en centre-ville, combinant visibilité, qualité locative et potentiel d’optimisation. Le Louise Center, qui développe 15.500 m² de bureaux, coche toutes ces cases. Sur le plan opérationnel, les associés entendent rapidement améliorer la performance du bâtiment.
“Deux axes guideront notre action, développe Michael Despiegelaere, cofondateur d’Altoria. D’abord, la performance énergétique : nous allons moderniser l’isolation, repenser les espaces communs (notamment l’entrée et les lobbies d’étage) et réduire la consommation. Ensuite, nous souhaitons valoriser environ 1.000 m² à l’arrière du bâtiment, actuellement sous-utilisés, ainsi qu’une grande terrasse du même volume. L’idée serait d’y créer des espaces de coworking ou de convivialité, afin de renforcer la dynamique et la rentabilité de l’immeuble.”
Soutien de la famille Philippson
L’adresse, elle, n’est pas anodine. “L’avenue Louise est iconique à Bruxelles, c’est une localisation que nous connaissions déjà, poursuit Edouard Chatenoud. L’un de nos associés est basé à Bruxelles, ce qui facilite un suivi de proximité et une gestion active. Nous avons tous des attaches fortes avec la capitale belge : même si nous regardons au-delà des frontières, nos racines restent ici.”
Altoria s’appuie par ailleurs sur des partenaires solides pour financer sa croissance. “Nous bénéficions du soutien de la famille Philippson, via son holding PIC1871, ainsi que d’autres familles de premier plan, souligne Edouard Chatenoud. Nous comptons trois grands types d’investisseurs : des familles industrielles, des professionnels de l’investissement et un investisseur institutionnel, la Caisse d’Épargne Hauts de France. BNP Paribas et Degroof Petercam nous accompagnent également sur le financement de nos actifs. Cette étape confirme la solidité d’Altoria, sa stratégie et ses ambitions.”
Au total, la société a déjà réuni 40 millions d’euros d’engagements d’investisseurs pour 70 millions d’euros d’actifs acquis. “Nous visons un rendement supérieur à 10%, sans spéculer sur une reprise du marché, détaille Edouard Chatenoud. Nos investisseurs s’engagent sur le long terme, avec une vision de performance stable et prévisible. Nous distribuons 4% de rendement annuel, afin qu’ils perçoivent un revenu concret tout en valorisant leur capital dans la durée.”
Marché en transition
Présente notamment sur le marché des bureaux, Altoria évolue dans un contexte immobilier en pleine mutation. “Depuis la hausse des taux et la guerre en Ukraine, le marché a connu un net ralentissement, constate Michael Despiegelaere. Le bureau a été la classe d’actifs la plus touchée, car elle dépend fortement des compagnies d’assurances et des fonds de pension. Deux tendances dominent désormais : le télétravail et la quête de bien-être des employés. Les entreprises veulent des bureaux mieux situés, plus flexibles et plus durables. Si le marché global a souffert, les immeubles prime, bien localisés et à haute qualité environnementale, ont au contraire bien résisté.”
“Le bureau a été la classe d’actifs la plus touchée par le ralentissement du marché, car elle dépend fortement des compagnies d’assurances et des fonds de pension.” – Michael Despiegelaere, cofondateur d’Altoria
Pour Altoria, cette situation crée des opportunités. “D’un côté, les immeubles récents et durables conservent leur valeur ; de l’autre, les bâtiments décentrés ou obsolètes perdent en attractivité. Le retrait progressif des investisseurs institutionnels ouvre donc la voie à des acteurs privés comme nous, capables d’agir vite et de repositionner les bons actifs”, conclut Edouard Chatenoud. Et avec une structure légère, Altoria entend continuer à se développer à un rythme maîtrisé. “C’est une combinaison d’expertise et d’énergies, résument les cofondateurs. Notre ambition est d’offrir à nos investisseurs un excellent couple rendement/risque. Cette deuxième acquisition confirme d’ailleurs la pertinence de notre stratégie.”
PIC1871?
Il s’agit d’une société d’investissement indépendante. Elle traduit la stratégie de la famille Philippson, son actionnaire, qui ouvre ainsi un nouveau chapitre dans l’investissement et la finance après sa revente de participations dans la Banque Degroof Petercam.Active principalement en Belgique, en France, en Suisse et au Canada, PIC1871 concentre ses investissements sur le private equity et l’immobilier.
Elle est associée au nom de Jacques-Martin Philippson (53 ans), un entrepreneur autodidacte actif dans le private equity et l’immobilier depuis les années 1990. Après avoir dirigé Blue Squares, une entreprise de premier plan en production audiovisuelle, il se consacre depuis 2010 à l’investissement dans les PME par l’intermédiaire de la structure Guardiola Invest.
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