En plus du prix d’achat viennent s’ajouter divers frais et taxes. Avant de faire une offre, il vaut mieux dresser un aperçu de toutes ces charges financières supplémentaires.
Ne vous étranglez pas, avertit John Romain, fondateur d’Immotheker Finotheker. Gardez à l’esprit que les principaux frais liés à le propriété immobilière interviennent lors de l’achat.” Pour les habitations existantes, il faut ajouter au prix d’acquisition, dans les trois Régions, une taxe sur le transfert, que l’on appelle les droits d’enregistrement. Pour les logements neufs, vous devez généralement payer la TVA sur la valeur du bâtiment et les droits d’enregistrement sur la valeur du terrain. À cela s’ajoutent encore les frais de notaire et de crédit.”
“Gardez à l’esprit que les principaux frais liés à la propriété immobilière interviennent lors de l’achat.” – John Romain (Immotheker Finotheker)
Renaat Acke de Hypotheek.winkel évalue les frais d’acquisition pour les primo-acquéreurs qui achètent en Flandre à entre 6 et 6,5% du prix d’achat, et à entre 7 et 7,5% pour ceux qui achètent en Wallonie. Pour l’achat d’un deuxième bien en Flandre, les frais d’acquisition s’élèvent à environ 10%.
“Concernant Bruxelles, il est plus difficile de donner une estimation moyenne des frais d’acquisition, indique Renaat Acke. Lors de l’achat d’un logement unique et propre, les Bruxellois ne doivent pas payer de droits d’enregistrement sur les premiers 200.000 euros si le prix ne dépasse pas 600.000 euros et si vous y restez domicilié pendant au moins cinq ans. Supposons un prix d’achat de 250.000 euros, avec un apport personnel de 50.000 euros, alors les frais d’acquisition à Bruxelles sont 0,5% plus élevés qu’en Flandre.”
John Romain souligne qu’il existe une réduction d’impôt de 1.867 euros en Flandre lors de l’achat d’une habitation jusqu’à 220.000 euros ou jusqu’à 240.000 euros dans les villes-centres et la périphérie flamande autour de Bruxelles, “où les prix de l’immobilier peuvent être plus élevés”.
Entretien et remplacement
“Selon l’état de l’habitation, il peut encore y avoir des frais d’entretien à venir dont il faut tenir compte. Le déménagement et l’aménagement engendrent également des frais, selon vos desiderata (petits ou plus gros travaux, ameublement, etc., ndlr), mais en général, on part sur une base de 5 à 10% du prix d’achat”, poursuit John Romain.
En Flandre, il y a aussi bien sûr l’obligation de rénovation qui est d’application depuis janvier 2023. Celui qui achète une habitation avec un mauvais score PEB (E ou F) doit la rénover dans les six ans pour atteindre un label D. “Cette obligation de rénovation énergétique engendre facilement un surcoût de 50.000 euros”, selon John Romain. Les coûts de la rénovation dépendent de plusieurs facteurs, pas uniquement du score de performance énergétique.
Utiliser un simulateur en ligne et consulter des professionnels comme un notaire ou un syndic peut aider à mieux anticiper ces dépenses. La plateforme Immotheker Finotheker, notamment, propose de telles simulations indiquant combien les gens peuvent emprunter, combien ils peuvent dépenser au total pour une habitation, et tenant compte des rénovations énergétiques.
“Après une rénovation, vous avez en principe peu de frais d’entretien pendant les 10 premières années, comme pour une nouvelle construction, indique Renaat Acke de Hypotheek.winkel. Après 10 ans, l’usure commence, et donc les coûts augmentent peu à peu.”
Rénovation versus construction neuve
Rappelons que les trois Régions ont pour objectif d’imposer d’ici 2025 la rénovation des habitations afin qu’elles répondent aux normes énergétiques en vigueur. Renaat Acke fait remarquer qu’une nouvelle construction satisfait immédiatement à toutes les exigences. “Pour chaque tranche de 100 kWh que vous voulez améliorer sur le score énergétique d’un logement existant, il faut compter grosso modo 25.000 euros de frais, explique-t-il. Pour passer d’un logement énergivore avec une valeur PEB de 700 kWh/m² à un logement économe avec une valeur PEB de 100 kWh/m², il faut, selon cette méthode de calcul, compter au minimum 150.000 euros d’investissement.”
Tant le gouvernement flamand que le gouvernement fédéral favorisent la rénovation par rapport à la construction via des taux d’imposition plus avantageux. “Lors de l’achat d’un terrain à bâtir pour une nouvelle construction, vous payez en Flandre 12% de droits d’enregistrement sur le terrain, explique John Romain. Cela rend l’achat d’un logement existant, avec un taux de 2% de droits d’enregistrement, plus attractif.” En outre, vous ne payez que 6% de TVA sur pratiquement tous les frais d’une rénovation, alors qu’en cas de construction neuve, le taux standard est de 21% de TVA.
“En Wallonie, non seulement le taux des droits d’enregistrement pour le logement familial (propre et unique) a été réduit de 12,5 à 3% depuis le 1er janvier 2025, mais aussi pour les terrains à bâtir, les habitations à rénover lourdement et les logements en construction”, précise John Romain. Acheter un logement neuf sur plan ou construire soi-même peut donc être moins cher en Wallonie qu’en Flandre. À Bruxelles, il y a 12,5% de droits d’enregistrement sur les terrains à bâtir, avec éventuellement une exonération ou un abattement sur la première tranche de 100.000 euros de votre achat.
Démolition et reconstruction
“Ces 21% de TVA sur les nouvelles constructions sont bien sûr une pilule difficile à avaler, indique Renaat Acke, mais on peut y remédier en construisant un nouveau logement après la démolition d’un ancien bâtiment. Là-dessus, vous ne payez que 6% de TVA et, par ailleurs, c’est positif qu’aucun espace public supplémentaire ne disparaisse.” Il existe en Belgique un régime d’exception pour les nouvelles constructions après démolition et reconstruction.
Le gouvernement fédéral a fixé de manière permanente la TVA à 6% pour les particuliers qui achètent un logement unique et propre, à condition qu’ils y habitent pendant au moins cinq ans, et pour les investisseurs qui louent le logement pendant au moins 15 ans. Il y a un certain nombre de conditions, telles qu’une limitation de la surface habitable et des exclusions pour certains travaux comme l’aménagement du jardin ou l’installation de chaudières fonctionnant aux combustibles fossiles. Il y a eu une certaine incertitude temporaire sur le régime TVA, mais la loi-programme a été votée le 18 juillet et entrera en vigueur à sa publication au Moniteur belge.
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