Acheter ou louer : quelle décision est la plus avantageuse?

La hausse actuelle des taux d’intérêt soulève à nouveau l’éternelle question de savoir si acheter un logement est plus avantageux que de le louer ? Il ne s’agit pas seulement d’économiser de l’argent, car bien d’autres aspects entrent également en ligne de compte.

Vous envisagez d’acheter une maison ou un appartement? Ne perdez pas de vue que le marché de la location offre également bien des possibilités. Chaque scénario présente des avantages et des inconvénients.

Avec la hausse des taux d’intérêt que nous connaissons actuellement, certains n’ont plus la possibilité de contracter un prêt immobilier, à moins qu’ils n’optent pour une durée plus longue par nécessité. Par conséquent, certains logements ne trouveront pas rapidement acquéreur et resteront plus longtemps sur le marché, ce qui pourrait entraîner une baisse de leur prix. C’est déjà une bonne nouvelle pour les acheteurs potentiels.

“Nous remarquons que les maisons anciennes ayant un indice PEB médiocre restent plus longtemps en vente ou finissent par être vendues en dessous du prix demandé”, explique Tim Leysen, professeur d’études immobilières à l’école supérieure Odisee et expert en immobilier auprès d’ABN AMRO Private Banking. “Les nouvelles constructions et les maisons prêtes à être habitées directement se vendent généralement encore bien, car l’offre est moins importante.

À long terme, l’investissement dans l’immobilier est généralement considéré comme un investissement rentable. “Historiquement, l’évolution des prix de l’immobilier, au fil du temps, a toujours couvert l’inflation”, explique Tim Leysen. “Les propriétaires ont donc toujours pu préserver le pouvoir d’achat de leur investissement immobilier. Toutefois, le passé n’est pas toujours une référence pour l’avenir.”

Un prêt immobilier permet d’étaler le prix d’achat du bien sur plusieurs années. Vous pouvez donc considérer chaque mensualité comme un investissement qui « reste » en quelque sorte dans vos fonds propres, alors qu’un loyer est plutôt une dépense, perdue à jamais. “Les Belges considèrent leur maison comme une partie de leur épargne-retraite“, explique Tim Leysen.

Si vous empruntez à un taux d’intérêt fixe et avec des mensualités fixes, vous n’avez plus à vous inquiéter des nouvelles hausses des taux d’intérêt. Vous remboursez un montant mensuel qui reste le même tout au long de la durée du prêt. Ce n’est pas du tout le cas si vous louez un bien : le loyer est fixé par le propriétaire et il peut être indexé au fil des années.

“L’inflation est l’amie du propriétaire et l’ennemie du locataire“, affirme Tim Leysen. “Pour le propriétaire, le remboursement de son prêt reste inchangé, même si l’inflation fait augmenter les salaires. Le locataire voit également son salaire augmenter, mais il est fort probable que son loyer augmente lui aussi.” En effet, le propriétaire a légalement le droit d’indexer ce loyer une fois par an pour suivre l’évolution de l’inflation.

La CIB Vlaanderen, l’équivalent néerlandophone de la Federia (Fédération des agents immobiliers francophones de Belgique), a même enregistré une évolution des loyers à la hausse au cours de l’année écoulée. Tim Leysen explique : “Lorsqu’une partie de la population ne plus acheter un bien immobilier en raison de l’augmentation des taux d’intérêt, elle se retrouve sur le marché de la location, qui compte relativement peu de biens de qualité. L’augmentation de la demande permet aux propriétaires d’augmenter plus facilement leur prix lors d’un changement de locataire”.

Une fois leur prêt remboursé, contrairement à un locataire, vous n’aurez plus à débourser de mensualités. Il y a de fortes chances que votre prêt immobilier soit remboursé au moment où vous prenez votre retraite. C’est pratique. Le locataire, quant à lui, reste redevable d’un loyer à vie, loyer qui augmentera donc d’année en année à cause de l’indexation.

L’achat d’un bien immobilier présente aussi un avantage psychologique : vous avez toujours un toit au-dessus de votre tête. Le locataire ne bénéficie pas de cette sécurité et de cette tranquillité d’esprit : dans les limites de la loi et du bail qu’il a signé, le propriétaire peut toujours mettre fin au contrat. Par conséquent, le locataire peut être amené, à tout âge, à devoir chercher un nouveau logement.

Vous pouvez transformer votre bien et le rénover selon vos souhaits. Les seules règles à respecter sont celles de l’urbanisme et éventuellement celles de la copropriété, en cas d’achat d’un appartement. Un bail, en revanche, impose souvent des restrictions spécifiques sur les rénovations du bien. Et si le locataire veut faire certains investissements, il ne peut généralement pas les récupérer à la fin de son bail.

L’achat d’une maison nécessite un investissement important. En Belgique, le prix médian d’une maison dans un lotissement fermé ou semi-ouvert était de 255.000 euros en 2022, selon Statbel. Une maison dans un lotissement ouvert coûte 360.000 euros et un appartement 230.000 euros en moyenne. Mais lorsque vous décidez de louer une maison ou un appartement, vous n’avez pas à vous soucier d’un investissement aussi important. En outre, un locataire ne doit pas tenir compte des frais d’achat tels que les frais de notaire et les droits d’enregistrement. Imaginez que ceux qui achètent une nouvelle construction paient même une TVA de 21 %.

Les mensualités d’un crédit immobilier sont plus importantes que le loyer moyen d’un bien comparable. Selon CIB Vlaanderen, le loyer moyen d’un locataire était de 815 euros en 2022. Aux conditions actuelles – Immotheker Finotheker propose actuellement un taux d’intérêt fixe de 3,44 % pour un crédit hypothécaire de 20 ans – vous auriez pu à peine emprunter 142.000 euros si ce montant était un remboursement mensuel.

De plus, il ne faut pas oublier tous les frais supplémentaires qui découlent de la souscription d’un crédit immobilier : les frais de dossier, les frais d’inscription hypothécaire, les honoraires du notaire concerné, les frais d’acte et les primes de l’assurance solde restant dû. Le montant total peut atteindre plusieurs milliers d’euros. Les locataires ne connaissent jamais tous ces frais.

De plus, ceux qui empruntent de l’argent paient également des intérêts. Supposons que vous vouliez acheter un appartement de 230.000 euros. Vous avez 50.000 euros d’épargne et devez donc encore emprunter 180.000 euros. Dans ce cas, avec un taux d’intérêt fixe de 3,44% sur 20 ans, vous devrez rembourser plus de 68.000 euros d’intérêts. Il s’agit d’une perte importante par rapport à un locataire.

Les banques s’attendent toujours à ce que les emprunteurs disposent de fonds propres lorsqu’ils contractent un prêt immobilier. Ainsi, sans épargne ni soutien parental, il est souvent impossible pour des jeunes d’emprunter. En tant que locataires, vous ne devez payer qu’une garantie au départ. Vous pouvez ainsi commencer à vous constituer une épargne. Cet avantage s’accroît encore avec la hausse des taux d’intérêt.

En investissant toutes vos économies dans un bien immobilier, vous êtes donc vulnérable. En effet, un bien immobilier peut perdre de sa valeur en raison d’un manque d’entretien, par exemple. En tant que locataires, vous pouvez investir votre épargne de manière plus diversifiée. En principe, un portefeuille diversifié – composé de liquidités, d’actions et d’obligations, par exemple – est moins susceptible de perdre de sa valeur. De plus, en investissant judicieusement, vous pouvez obtenir un bon rendement à long terme.

Les propriétaires doivent également tenir compte de toutes sortes de frais. L’administration fiscale se rappelle à votre bon souvenir chaque année pour la taxe foncière, et l’entretien et les rénovations d’un bien immobilier ne sont pas gratuits non plus. L’ensemble de ces frais représente en moyenne 3,5 % de la valeur du bien chaque année. En tant que locataires, vous n’êtes responsables que de l’entretien quotidien du bien loué. Les dépenses importantes, telles que le remplacement du toit ou de la chaudière, sont généralement à la charge du propriétaire.

Les locataires n’ont pas non plus à se préoccuper des vices cachés qu’un propriétaire ne remarquera qu’après l’achat. En outre, les difficultés financières importantes, dues par exemple à des travaux de rénovation imprévus ou mal budgétisés, ne sont pas pour vous.

Si la location se déroule relativement bien, il n’y a pas de notaire ni de banque. De plus, les locataires bénéficient d’une grande flexibilité et d’une liberté de mouvement. Dans le cadre du bail, il est facile de déménager à leur meilleure convenance. Le locataire doit seulement tenir compte du délai de préavis. Il peut ainsi réagir rapidement en cas de changements de sa situation familiale, professionnelle et financière.

Verdict final

Chaque scénario présente des avantages et des inconvénients. Il n’y a donc pas de réponse toute faite à la question de savoir si vous devez acheter ou louer une maison.

Si l’on s’en tient à l’aspect financier, il y a déjà trop de conditions de marché – pensez à l’évolution des taux d’intérêt, de l’inflation, des prix de l’immobilier, de la bourse, etc. – sur lesquelles vous n’avez aucune prise, mais qui ont cependant un impact important sur les conséquences de votre choix. De plus, vous ne devez pas vous laisser guider uniquement par l’aspect financier. Des éléments tels que la flexibilité et la tranquillité d’esprit jouent également un rôle important.

En bref : vous devez vous sentir à l’aise dans votre maison, dans tous les sens du terme.

Enfin, notons que de nombreux jeunes couples n’ont même pas le choix : la location est souvent le seul scénario envisageable. “En outre, la Belgique connaît actuellement un phénomène d’appauvrissement”, explique Tim Leysen. “Le nombre de ménages composés d’une seule personne a fortement augmenté au cours des dernières décennies et continuera d’augmenter. Ce groupe cible aura également du mal à acheter un bien. »

Et puis, bien sûr, il y a le marché immobilier lui-même : lui aussi – en fonction de la rareté de l’offre locale en matière de location et d’achat – peut limiter considérablement les possibilités de choix.