Achat d’un bien loué: puis-je mettre fin au bail facilement?

Mailys Chavagne Journaliste

Journaliste 30-10-2023, 09:11 Mise à jour le: 30-10-2023, 09:19

Vous vous êtes récemment procuré un bel appartement au cœur d’une ville wallonne. Oui mais voilà, il est déjà occupé… par un locataire! L’achat met-il automatiquement fin au bail? Pouvez-vous emménager immédiatement?

Acheter un bien – appartement ou maison – déjà occupé par un locataire est un investissement en soi, si toutefois vous souhaitez reprendre le contrat de bail cédé par l’ancien propriétaire. Cela vous évite les contraintes de la recherche d’un locataire. Mais si vous achetez ce bien loué dans l’optique d’y vivre, c’est là que les choses se corsent. On n’expulse pas un locataire comme ça, il y a des délais à respecter et une procédure à suivre pour mettre fin au bail. Pour éviter les mauvaises surprises et de potentiels différends avec les locataires, renseignez-vous à l’avance.

Le bail, rompu automatiquement?

S’il y a bien une chose sur laquelle vous devez vous renseigner avant de signer le contrat d’achat d’un bien immobilier, c’est bien la situation locative dudit bien. Non, acheter un bien loué ne signifie pas que le contrat de location prend automatiquement fin. En principe, le bail est toujours valable. Veillez toujours à consulter le contenu du contrat de bail, pour en connaître la durée et les conditions. Si rien n’est précisé, il est résiliable dans le respect des dispositions de la loi.

Vous ne souhaitez pas vous embarrasser de ces formalités? « Il est possible d’inclure dans le contrat d’achat une clause stipulant que le vendeur s’engage à faire en sorte que le locataire actuel quitte la propriété avant que la propriété achetée ne vous soit livrée », précise-t-on sur ImmoVlan. Mais attention, vous ne pouvez pas exiger une compensation auprès du locataire si celui-ci n’a pas quitté le domicile au moment de la signature de l’acte. Si le locataire ne part pas, vous ne pouvez réclamer une indemnisation qu’au vendeur.

Comment mettre fin au bail?

Vous souhaitez connaître la procédure avant de vous lancer? Suivez le guide! Voici les points à checker avant de signer l’acte d’achat du bien immobilier.

La durée du bail

Avant toute chose, vérifiez la durée du bail, c’est important. Il n’est a priori pas possible de mettre fin plus tôt au contrat de bail de courte durée (1 à 3 ans), même si le bailleur (vous, le nouveau propriétaire) veut habiter le logement. Petite exception: si toutes les parties sont d’accord. Dans le cas contraire, le contrat de bail ne pourra uniquement être résilié que si le bailleur résilie le contrat au moins trois mois avant son expiration.

Seuls les contrats de bail de longue durée (plus de 3 ans) pourront être résiliés avant échéance. Mais là encore, quelques conditions doivent être respectées.

L’enregistrement du contrat

Pour faire partir le locataire, vérifiez d’abord si le contrat de bail a été enregistré. L’enregistrement confère une date certaine au contrat de bail. La Fédération des Notaires est formelle: « si le contrat de bail a date certaine avant l’achat du bien loué, l’acquéreur sera tenu aux droits et obligations de l’ancien bailleur à dater de la signature de l’acte authentique. » En d’autres termes, vous devrez respecter le bail exactement de la même manière que l’ancien propriétaire et aurez les mêmes droits et obligations que lui. Pour mettre fin au bail, il faudra donc donner un préavis de 6 mois.

Attention, dans ce cas-ci, vous devez habiter le logement dans l’année qui suit le terme du bail et ce, pendant au moins deux ans. Si vous ne respectez pas ces conditions, le locataire peut demander une indemnisation d’au moins 18 mois de loyer.

À l’inverse, si le contrat de bail n’a pas date certaine, il faut distinguer deux cas de figure:

A. Le locataire occupe les lieux depuis moins de 6 mois

Le locataire ne jouit d’aucune protection légale. Vous pourrez donc mettre fin au bail sans motif ni indemnité.
B. Le locataire occupe les lieux depuis au moins 6 mois (voire plus)

Le locataire est en partie protégé. Vous serez effectivement tenu aux droits et obligations du bailleur. Cependant, il vous sera possible de mettre fin au contrat de bail, moyennant quelques conditions. Et là encore, tout dépend de la Région dans laquelle vous habitez.

Si on reprend notre exemple, vous souhaitez devenir l’heureux propriétaire d’un bien immobilier en Région wallonne. Dans ce cas, vous devez donner un congé de trois mois au locataire en vue d’occuper le bien personnellement et le lui notifier dans un délai de trois mois à compter de la signature de l’acte authentique.
En Région de Bruxelles-Capitale, les conditions sont les mêmes mais les délais sont plus longs. Vous devrez donner un congé de 6 mois au locataire et le lui notifier dans un délai de 6 mois.

Un contrat de bail pas enregistré, selon le propriétaire. FAUX !

Attention, les locataires font parfois enregistrer le bail à l’insu du propriétaire. Cela change donc tout, puisqu’il vous faudra respecter 6 mois de délai avant de pouvoir occuper les lieux. Mieux vaut donc vous renseigner au préalable au bureau de l’enregistrement de l’endroit où se trouve le bien afin de vous assurer qu’il n’y a pas un bail enregistré.