À Knokke, les prix élevés de l’immobilier n’effraient personne

Différents mécanismes de prix conditionnent le marché immobilier knokkois.

Knokke est un micromarché qui fonctionne pour ainsi dire en autarcie. ” Alex Dewulf, gérant de l’agence immobilière knokkoise éponyme, met en exergue la spécificité et le dynamisme du marché immobilier knokkois, une caractéristique qui rend difficile l’évaluation d’un niveau de prix général. Selon les calculs des notaires, le prix médian des appartements à Knokke-Heist s’établit à 370.000 euros. Knokke est et reste le marché des appartements de loin le plus coûteux de la côte belge. Celui qui connaît un tant soit peu le marché immobilier knokkois sait qu’il ne trouvera rien au Zoute pour 370.000 euros. ” De façon schématique, on pourrait dire que la courbe de prix est ascendante de Heist au Zoute, explique Alex Dewulf. En front de mer, le prix au mètre carré grimpe d’environ 5.000 euros à Heist à 20.000 euros au Zoute sur la Wandeldijk. ”

Alex Dewulf dit assister à l’instauration d’un marché à deux vitesses à Knokke-Heist depuis quelques années. ” Dans le segment supérieur, c’est-à-dire partir de 1 million d’euros, les affaires vont bien, dit-il. Vendeurs et promoteurs demandent des prix fous et les obtiennent. Nous enregistrons chaque année plusieurs dizaines de transactions supérieures à 2,5 millions d’euros. Un bien de qualité vraiment irréprochable se vend sans encombre. Pas besoin de démarcher outre mesure. Dans le segment inférieur – en dessous des 400.000 euros à Knokke -, les biens se vendent comme des petits pains. Mais dans le segment intermédiaire, à savoir entre 400.000 et 1.000.000 d’euros, c’est plus tendu. Pourquoi ? On parle de segment intermédiaire. Et ceux qui en ont vraiment les moyens préfèrent acheter dans le segment supérieur. ”

Par ailleurs, l’agence Dewulf voit déferler une nouvelle vague de riches acheteurs : les entrepreneurs du sud et de l’ouest de la Flandre qui s’installent de façon permanente à Knokke. ” Depuis l’inauguration de l’autoroute A11, ils gagnent un quart d’heure pour venir de Courtrai, Roulers ou Waregem. Certains possédaient déjà une seconde résidence ici mais ne venaient que le week-end. Maintenant, c’est souvent l’inverse : ils passent cinq jours à Knokke et deux jours à l’intérieur du pays. ”

Bart Versluys, gérant du groupe de construction Versluys, confirme la facilité d’écouler l’immobilier de top niveau à Knokke. Il cite quelques-uns des projets knokkois. ” Nous avons déjà vendu 11 des 12 appartements du projet Des Nations, sur la digue, alors que nous n’en sommes qu’au gros oeuvre. A One Carlton, également au stade du gros oeuvre, seuls quatre des 32 appartements cherchent encore preneurs. En ce qui concerne la Z-Residence actuellement en construction sur la Heldenplein à Heist, seuls quatre des 18 appartements sont encore disponibles. Pour notre tout nouveau projet Oceandrive sur la Kustlaan, nous avons déjà vendu neuf des 24 appartements. La construction n’a pas encore débuté. L’immeuble existant sera démoli à la fin de l’année. La vente sur plan se fait facilement pour les projets bien situés. ” Le prix des appartements Oceandrive oscille entre 1,4 et 5 millions d’euros, soit 18.000 euros/m2 en moyenne.

Marché de la rénovation

Le niveau de prix moyen pour le bâti neuf à Knokke-Heist est nettement moins élevé, selon les estimations de Crombrugghe & Partners. Le bureau d’études enregistre une hausse du prix au mètre carré de 1,6 % à 6.400 euros, soit une progression de 6,2 % en cinq ans sur le marché des nouvelles constructions. Ces chiffres contrastent avec l’évolution des prix sur cinq ans enregistrée par les notaires qui constatent pour le bâti neuf et l’immobilier existant un tassement de l’ordre de 1,3 % en cinq ans.

La différence d’évolution des prix s’explique par la tendance à plus de confort, avance Alex Dewulf. ” La grande majorité des candidats acheteurs veut du neuf, voire un appartement récemment rénové. Les biens encore à rénover trouvent difficilement preneur, même à un très bon prix. Ces biens ‘difficiles’ sont généralement rachetés par des professionnels qui les rénovent et les remettent sur le marché avec une marge de 15 %. Le candidat acheteur pourrait faire une belle économie en organisant lui-même la rénovation mais les professions libérales et les entrepreneurs qui constituent le plus gros de notre clientèle n’en ont ni le temps ni l’envie. ”

Extension à l’intérieur des terres

Knokke prend de l’extension à l’intérieur des terres. Autour du lac Duinenwater, à un jet de pierre de la gare de Knokke, les promoteurs immobiliers Duinenwater Residential, Ghelamco, Immobel et Triple Living construisent un tout nouveau quartier regroupant plus d’un millier de logements.

Triple Living a déjà livré cinq bâtiments autour du lac et finalise actuellement le sous-projet Promenade en périphérie de la zone de projet. ” Vu son importance, ce projet permet de proposer une large gamme de prix et donc de vendre à un public très varié, explique Wouter Iliano, directeur des ventes chez Triple Living. Aux jeunes starters, aux amateurs de seconde résidence, aux seniors désireux de vendre leur villa dans le pays pour s’installer ici. La diversité des acquéreurs est telle que l’animation est garantie toute l’année. ” Les prix des projets Triple Living varient entre 200.000 et 800.000 euros. ” Deux facteurs sont déterminants : la distance par rapport au lac et la taille du complexe. Avec ses sept villas-appartements, Duinenwaterpad est un produit un peu plus exclusif que Promenade qui prévoit une centaine d’appartements. ”

A en croire Wouter Iliano, les prix de Duinenwater sont comparables à ceux de ” l’extrême seconde ligne ” de Knokke. Plus loin à l’intérieur des terres, le potentiel de promotion immobilière n’est plus le même, selon lui. ” A Duinenwater, on se sent encore en vacances, précise-t-il. Le cadre verdoyant, la piscine, la proximité de l’avenue Lippens et de la mer, sont accessibles à pied. Quand on s’enfonce dans les terres en direction de Westkapelle ou Ramskappelle, même si c’est encore le territoire de Knokke, on n’a plus cette impression d’être en vacances au bord de la mer. “