Les candidats-acheteurs manquent souvent de rationalité au moment du choix. Du coup, ils négligent certains points qui peuvent se révéler réellement problématiques. Une belle cuisine équipée et une salle de bain avec des robinets noirs ne suffisent pas.
Vincent Van Den Broecke, architecte et directeur de Blanco Architects et Marc Dillen, de la fédération de la construction Embuild Flanders, reviennent sur les problèmes trop souvent oubliés ou négligés par les futurs propriétaires.
1. La structure de la maison est-elle solide ?
Vincent Van Den Broecke : “Cela concerne tout ce qui touche à la structure porteuse. Nous prêtons principalement attention aux fissures. Attention, une fissure n’est pas l’autre. Une maison ancienne avec des fissures de tassement, c’est normal, mais les gens ont parfois besoin d’être rassurés, d’être sûrs que c’est normal et que ce n’est pas un obstacle à l’achat. En revanche, un bien immobilier peut présenter des fissures suite à des problèmes structurels, notamment en ce qui concerne la toiture ou des vieux planchers en bois, qui peuvent être vermoulus. Tous ces éléments doivent conduire à la question suivante : “Ce bien est-il encore techniquement et structurellement sain et vaut-il la peine d’être acheté?”
2. Le bâtiment est-il structurellement sain ?
Van Den Broecke. “La physique du bâtiment, c’est tout ce qui concerne l’isolation, l’étanchéité et la ventilation. Tout cela est-il en ordre ? Quelles sont les rénovations à effectuer?
“La santé structurelle et la santé physique du bâtiment sont deux choses différentes. Un bâtiment peut avoir une structure parfaitement saine tout en offrant un aspect délabré. Par contre, l’inverse n’existe pas. Tout commence par une bonne base technique et structurelle. C’est pour cela que le premier critère, le plus important, est la structure porteuse. Cette stabilité doit être en ordre. Dans une maison qui a cinquante ou soixante ans, on peut s’attendre à devoir refaire la toiture, ou du moins rénover une partie des tuiles. C’est tout à fait normal. Mais on doit s’assurer que les planchers porteurs sont en ordre et qu’il n’y a pas un problème structurel avec des tassements ou des fissures. Enfin on doit aussi se demander si les murs sont sains et s’ils ne sont pas victimes de l’humidité ascendante. En effet, ce genre d’humidité est un problème qui nécessite une approche beaucoup plus large. Ce n’est pas comme une toiture, où toute fuite peut être réparée rapidement et localement.
3. Quelle est l’efficacité énergétique des nouvelles techniques de construction ?
Van Den Broecke. “Je pense que les techniques pour rendre une maison passive sont une condition sine qua non pour toute personne qui construit ou rénove. Aujourd’hui, quand on construit un nouveau bâtiment, on fait installer une pompe à chaleur et des panneaux solaires. En revanche, dans le domaine de la rénovation, les choses ne vont pas encore aussi vite. Le débat reste entier : quelles techniques passives ou quelles énergies renouvelables voulons-nous utiliser ? La discussion reste ouverte : comment installer une pompe à chaleur dans une maison dont l’isolation est moins performante ? Les panneaux solaires, en revanche, sont devenus une évidence. L’investissement est devenu relativement abordable et les rendements sont bons.
À quoi ressemble une isolation performante ?
Van Den Broecke : “J’oserais recommander une pompe à chaleur dans une maison construite après 2000-2005. Normalement, cette maison a été isolée avec soin. À mon avis, l’isolation de la plupart des maisons construites avant 2000 n’est pas suffisamment performante, et c’est donc là que se situe la limite. “En outre, il faut tenir compte du fait qu’une pompe à chaleur est un moteur électrique qui fonctionne 24 heures sur 24, sept jours sur sept. La consommation d’électricité est donc élevée. Calculons qu’une famille moyenne consomme 4 000 à 4 500 kilowattheures par an. Avec une pompe à chaleur, cette consommation est doublée. Par conséquent, installer une pompe à chaleur sans panneaux solaires ne me semble pas être une approche judicieuse.
L’efficacité énergétique est donc le maître mot de l’immobilier ?
Marc Dillen : “Énormément de choses ont changé pour l’achat de maisons existantes. Depuis novembre, il y a l’attestation amiante (cette attestation a été rendue obligatoire depuis novembre dernier pour la vente de maisons construites avant 2001, au Nord du pays – ndlr), et en janvier, l’obligation de rénovation énergétique pour le label D. Cela signifie que quiconque achète une maison doit commencer par se poser la question suivante : que faut-il encore faire pour rendre la maison énergétiquement plus efficace ? Regardez attentivement le certificat PEB, car il indique les interventions qui doivent encore être effectuées pour rendre la maison énergétiquement efficace, ainsi qu’une indication du coût de ces rénovations. Ces coûts sont une indication approximative, qu’il convient de faire vérifier par un entrepreneur ou un architecte, mais il ne s’agit en aucun cas d’une surestimation des prix. Bien entendu, il s’agit d’une fourchette, calculée par un programme informatique. A noter qu’il ne s’agit que des coûts directement liés à la rénovation énergétique : les travaux de finition, comme la peinture, ne sont pas inclus.
4. Y a-t-il des choses auxquelles les gens accordent une importance superflue ?
Van Den Broecke. “Nous le constatons régulièrement : une belle cuisine équipée et une salle de bains avec des robinets noirs, voilà qui en convainc plus d’un.
Dillen. “L’essentiel est de savoir ce qu’il y a derrière ce mur que je dois encore changer. “En outre, les familles achètent souvent un bien immobilier en fonction de son emplacement, car la proximité des écoles est très importante. Mais ne tenez pas uniquement compte de ça, car les enfants grandissent. La proximité des écoles et des services est importante, mais elle est relative aussi. Ce n’est pas parce que l’école est proche que c’est la solution idéale. Cela dépend de votre situation personnelle également, certaines choses dépendent des horaires de travail”.
5. Dans quel objectif est-ce que j’achète ce bien ?
Van Den Broecke : “Dans quel but les gens achètent-ils une maison ? Est-ce pour la rénover ou pour s’y installer immédiatement ? Ce choix est évidemment important pour l’évaluation du bien sur le plan technique. En effet, dans le cas d’une rénovation, les défauts existants n’ont que peu d’importance puisqu’ils seront de facto corrigés. En revanche, dans le cas d’une occupation immédiate, ce même défaut peut être une raison de ne pas acheter”.
6. Ai-je une vue d’ensemble suffisante ?
Van Den Broecke. “Pour mettre tous ces éléments en parallèle, il faut avoir une vue d’ensemble, ce n’est qu’ainsi que l’on peut conseiller les gens de manière adéquate. Compte tenu de ce qu’ils recherchent et du budget dont ils disposent, l’achat de ce bien est-il un investissement judicieux ? Il faut une approche un peu holistique pour donner un avis positif ou négatif.
Conclusion
Van Den Broecke : “De très nombreuses déceptions sont causées par une demande très élevée alors que l’offre est limitée. Cela empêche les gens, en particulier dans certaines régions ou villes, de prendre le temps d’étudier de manière approfondie leur achat. Lorsqu’ils voient une maison, c’est souvent à prendre ou à laisser”.
“C’est pourquoi les personnes qui achètent aujourd’hui un bien ancien le font de moins en moins pour le bien en tant que tel, mais plutôt pour son emplacement. Souvent, le bien est ensuite démoli et remplacé par un nouveau bâtiment. C’est vraiment une tendance, surtout dans les contextes urbains où les vieilles maisons ouvrières sont systématiquement démolies pour créer de nouveaux immeubles.
L’emplacement d’un côté, les émotions de l’autre
” Qu’il s’agisse d’un bon steak, d’une belle voiture ou d’une maison, on achète, en général, de manière émotionnelle. Il faut qu’il y ait un déclic, sinon la personne n’achètera pas. Mais les émotions brouillent souvent la vue et donc le jugement. C’est pour cela qu’il est important d’aussi visiter le bien avec quelqu’un qui a une vision claire et rationnelle de la situation. Ainsi, en tant qu’architectes et experts, nous analysons plutôt le “tas de briques” et non le futur “chez-soi” que les gens projettent. Ce n’est qu’en parvenant à filtrer les émotions que l’on peut faire un choix rationnel et éclairé. Il est donc plus que judicieux d’obtenir l’aide d’un expert indépendant. En ce sens, un examen technique (obligatoire) au moment de la vente me semble beaucoup plus judicieux que le certificat PEB”.
Dillen : “La valeur d’une maison sera de plus en plus déterminée par son efficacité énergétique et ses aspects sanitaires. Ne l’oubliez pas. Mais ne perdez pas de vue que vous devez aussi vous sentir bien dans votre maison. Y rester, c’est le début de la durabilité.
Par Laurens Bouckaert
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