Le marché immobilier belge avait bien résisté à la crise économique et financière. L’an dernier cependant, les prix en termes réels de la plupart des segments ont reculé. Pas de panique pour autant, pour cette année, de nombreux spécialistes n’envisagent pas d’effondrement du marché.
Les experts tablent plutôt sur une stabilisation autour des niveaux actuels.
Facteurs de stabilisation
Pour Jean-Baptiste Van Ex, en charge des activités immobilières à la Banque Degroof, la stabilité du marché belge est notamment liée au niveau élevé des droits d’enregistrement. ” Ceci n’a pas eu que des aspects négatifs, précise-t-il. Le taux de rotation a été nettement moins élevé que chez nos voisins, et comme les particuliers restent beaucoup plus longtemps dans leur maison, la qualité des biens immobiliers est nettement plus élevée.”
Le principe de déductibilité des intérêts sur les emprunts hypothécaires a également soutenu le marché. ” En fait, cette déductibilité permet de reporter sur la durée du prêt le montant des droits d’enregistrement, ce qui rend le contexte fiscal belge relativement neutre sur le long terme”, explique Philippe Janssens (Stadim).
Aussi, le taux d’endettement est resté à un niveau raisonnable. “Les biens immobiliers n’ont pas été utilisés pour augmenter la capacité d’un ménage à prendre du crédit, indique Bart Van Craeynest (Petercam). Enfin, les conditions d’accès au crédit se sont renforcées ces dernières années. Si l’on combine cela avec un arrêt du mouvement de baisse des taux, cela pointe vers une stabilité du marché en 2013.”
Segments en difficulté et segments bien orientés
Tous les segments ne se comporteront néanmoins pas de manière identique. Le segment des villas de luxe se porte mal depuis plusieurs trimestres. Un recul imputable notamment au fait que l’avantage de toute nature résultant de la mise à disposition d’un logement privé à un dirigeant d’entreprise ou employé a presque doublé en janvier 2012.
Le réseau d’agences immobilières ERA s’attend à une stabilité du marché pour les maisons de moins de 250.000 euros, tandis que les maisons de standing moyen à haut (250.000 – 1.000.000 euros) pourraient voir leur prix chuter entre 5 et 10 % sur les deux prochaines années.
Sous l’impact de divers facteurs démographiques et sociologiques, certains segments devraient rester bien orientés. Jean-Baptiste Van Ex (Banque Degroof) relève plusieurs éléments annonciateurs d’un marché immobilier dynamique pour les appartements de petite ou moyenne taille dans les centres-villes : “Le nombre de divorces dans les grandes agglomérations est en progression constante, ce qui implique une hausse du nombre de ménages et une baisse de leur taille moyenne. Il y a en outre des flux migratoires qui resteront soutenus. Enfin, il y a également le phénomène des personnes âgées qui revendent leur villa en périphérie pour revenir en ville parce que leur bien immobilier est devenu inadapté à leur situation. ”
“A l’inverse, poursuit-il, le marché en périphérie pourrait être moins intéressant que par le passé. Pour Bruxelles, cela signifie par exemple 170.000 personnes de plus à loger d’ici 2030, soit 5,5 millions de mètres carrés à trouver, essentiellement dans du moyen/bas de gamme (prix entre 200.000 et 250.000 euros, pour un revenu locatif compris entre 700 et 1.000 euros). C’est une évolution que toutes les grandes villes connaîtront.”
Un autre facteur est familial : “A présent, les grands-parents vivent plus longtemps. Auparavant, les parents aidaient souvent les enfants à s’installer à l’aide de l’héritage qu’ils recevaient. Ce n’est plus vraiment le cas aujourd’hui. Les banques avaient pendant un temps solutionné le problème en permettant d’emprunter plus que la valeur du bien, ou en augmentant les délais de remboursement, mais avec les nouvelles réglementations, un coup de frein a été donné”, constate Philippe Janssens (Stadim).
Cela a pour effet que les jeunes qui cherchent à acheter un bien d’un certain standing doivent soit abaisser leurs exigences pour leur première résidence, soit épargner jusqu’à un tiers du prix d’acquisition s’ils veulent obtenir un prêt hypothécaire. Dès lors, ils ne deviendront plus propriétaires en moyenne vers 30-35 ans mais vers 40-45 ans. ” En soi, ce n’est pas un problème puisqu’ils travailleront et vivront également plus longtemps. Mais à court terme, cela provoquera une baisse de l’activité dans certains segments et cela rendra le maintien des prix difficile”, prévient-il.
A moyen ou long terme, les spécialistes estiment qu’il sera difficile de retrouver un marché aussi explosif que ces dernières années. Pour en connaître les raisons, lire ” Pas de krach immobilier en vue ” de F. DINEUR dans Trends-Tendances n°3 du 17 janvier.
