Airbnb, Booking, Homeaway…: le fisc veut tout savoir

Quand les touristes pourront à nouveau franchir les frontières, les logements de vacances seront vraisemblablement pris d’assaut. Les propriétaires qui espèrent arrondir leurs fins de mois en proposant leur appartement ou résidence secondaire sur des plateformes de location les arrondiront sans doute un peu moins: à partir de cette année, le fisc exigera sa part.

Le site Airbnb revendiquait l’an passé 2,9 millions de propriétaires inscrits. Le chiffre d’affaires qu’il réalise en Italie et en Espagne dépasse les 6 milliards d’euros par an. Il n’y a donc rien d’étonnant à ce que les administrations fiscales des différents pays hôtes veuillent obtenir une part du gâteau.

Qu’en est-il en Belgique? Airbnb ne dévoile aucun chiffre mais d’après le site indépendant et bien documenté www.insideairbnb.com, 7.420 logements étaient enregistrés à Bruxelles fin de l’année dernière, 1.797 à Anvers et 1.149 à Gand. La majorité des revenus qu’ils génèrent passent sous le radar du fisc, auquel Airbnb ne communique aucune donnée.

Mais les choses vont changer. Le ministre des Finances Vincent Van Peteghem (CD&V) a annoncé fin 2020 que les plateformes organisant la fourniture de services allaient être soumises à diverses obligations. Ces dernières relevant de la réglementation européenne, tous les loueurs qui proposent un bien, où qu’il se trouve en Europe, sur des sites tels qu’Airbnb, Booking ou HomeAway, y seront soumis. “Il s’agira d‘une obligation d’information imposée à tous les sites servant d’intermédiaire, y compris ceux non agréés comme plateformes d’économie collaborative, précise Miet Deckers, la porte-parole du ministre. En Belgique, l’obligation s’appliquera à toutes les plateformes belges, de même qu’aux sites étrangers qui collaborent avec des prestataires de services belges. Ces sites étrangers vont devoir se faire connaître auprès du SPF Economie et désigner un représentant.” Le but est également que les Etats membres de l’Union européenne échangent entre eux un maximum d’informations au sujet des revenus que ces sites génèrent sur leur sol.

Bonne volonté

Les sites de location seront chargés de rappeler à leurs hôtes les obligations fiscales et sociales auxquelles ils sont soumis. Ainsi, le représentant d’Airbnb dans notre pays va-t-il devoir fournir au fisc belge le relevé des montants que la mise en location de leurs biens rapporte chaque année aux propriétaires. Il est en tout état de cause certain que l’efficacité de la mesure dépendra de la bonne volonté des plateformes.

De son côté, Airbnb s’est vite débarrassé de la corvée: ses conditions générales précisent que chaque propriétaire est responsable de la déclaration de ses revenus et du paiement des impôts y afférents. Un message laconique de son service de relations publiques français indique désormais que dans certains pays comme la France ou le Danemark, le site transmet des données à l’administration. “A partir de 2022, les revenus issus de l’activité exercée sur la plateforme seront communiqués au gouvernement belge”, précise-t-il.

Fiscalité

“Pour autant que le propriétaire ne propose pas de services supplémentaires comme le petit-déjeuner, les revenus des biens meublés mis en location par des particuliers (indépendamment de toute activité professionnelle à part entière) sont ventilés entre revenus mobiliers et revenus immobiliers:

, dont le propriétaire peut déduire 50% de frais forfaitaires, avant d’être imposé à 30% sur le solde ; les 60% restants sont qualifiés de revenus immobiliers, soumis à l’impôt progressif”, souligne Francis Adyns, le porte-parole du SPF Finances.

Prenons un exemple chiffré suivant: un propriétaire loue un bien meublé 100 euros par nuit. Quarante euros sont considérés, et imposés, comme des revenus mobiliers après déduction de 50% de frais forfaitaires, ce qui signifie que 20 euros sont imposés au taux de 30%. Quant aux 60 euros (60%) de revenu immobilier, ils sont imposés au taux progressif.

Assurance

Toute considération fiscale mise à part, les propriétaires ont intérêt à souscrire une assurance complémentaire (de l’ordre de 80 euros par an pour une chambre). Airbnb propose bien une garantie pouvant théoriquement atteindre un million de dollars contre les dégâts matériels que les locataires pourraient occasionner à la maison ou à l’appartement mais ses conditions générales avertissent que cette garantie n’est pas une assurance et qu’elle n’interviendra pas dans tous les cas. Les hôtes qui souhaitent être mieux protégés songeront donc à souscrire une police complète. Précisons de surcroît que la garantie offerte par Airbnb ne rembourse pas les dommages corporels ou matériels aux personnes.

Echange de résidences

Pour les personnes qui n’ont pas envie de louer formellement leur maison ou leur appartement, qui aiment voyager et rester toutefois chez l’habitant, il y a la formule de l’échange de résidences. Le numéro 1 sur ce marché est HomeExchange. La plateforme, qui affirme proposer plus de 400.000 logements dans le monde, permet d’organiser un nombre illimité d’échanges pour la somme de 150 dollars par an. Il suffit de créer un profil, d’énumérer ses destinations de prédilection et de présenter, aussi précisément que possible, son propre logement. HomeExchange propose même une solution à celui des deux propriétaires qui ne serait pas intéressé par la maison ou l’appartement de l’autre, avec l’attribution de guest points, des crédits que la personne pourra utiliser pour séjourner gratuitement ailleurs.

Dans la même veine qu’HomeExchange, citons encore la plateforme Holiday Swap. Sa formule de base permet de procéder à un échange pour le prix d’un dollar par nuit. La version premium, qui coûte un peu moins de 20 dollars pour trois mois, propose l’envoi d’une série de messages et un essai gratuit du site pendant deux semaines, entre autres.