L’immobilier en Belgique est-il surévalué de 60%? Le chiffre parait énorme, mais c’est le chiffre cité par le Fonds Monétaire International (FMI) qui n’est pas n’importe qui ! Et si la brique belge est surévaluée de 60%, cela veut dire évidemment qu’il y a une bulle qui risque à tout moment de se dégonfler et de faire des dégâts au passage. D’autant que pour achever de nous faire peur, le FMI indique dans son dernier rapport que la Belgique figure avec le Canada et la Nouvelle-Zélande parmi les 3 pays au monde où l’immobilier résidentiel est le plus surévalué!
Et sur quoi se base le FMI pour affirmer cela ? C’est simple, sur base d’une comparaison entre les loyers et la valeur des biens, le FMI calcule que notre immobilier est surévalué de 60%. Sur base du rapport entre les prix et les revenus des ménages, alors là, la surévaluation n’est plus de 60% mais tout de même de 50% ! C’est évidemment énorme. La question, c’est faut-il croire à ces chiffres surtout lorsqu’ils émanent d’une institution aussi prestigieuse que le FMI ?
La réponse est en nuance. D’abord, le FMI n’est pas le premier à dire que notre immobilier résidentiel est surévalué : l’OCDE, la Banque Nationale et ING le disent régulièrement, mais heureusement avec des chiffres plus bas ! Et le premier constat, c’est que ces cris d’alarme, qui ne sont pas nouveaux, ne se sont jamais concrétisés en réalité. En 2013, par exemple, on s’attendait à un fléchissement important des prix, et cette baisse n’a pas eu lieu : l’immobilier belge a au contraire très bien résisté !
Deuxième nuance : si l’immobilier a beaucoup grimpé au cours des dernières décennies, et si probablement cette hausse est derrière nous pour quelques années encore, les économistes belges qui suivent ce dossier pensent que le FMI n’a pas la bonne méthodologie pour évaluer notre immobilier, c’est une manière polie de dire que son chiffre de 60% de surévaluation est lui-même surévalué !
Pour le reste, la plupart des spécialistes restent confiants dans la brique belge. D’abord, parce que le secteur de la construction n’a pas dérapé comme dans d’autres pays avec des excès de folie. Ensuite parce les ménages belges ne sont pas endettés au-delà du raisonnable comme dans d’autres pays, et enfin parce que quand ils s’endettent, c’est avec des taux fixes. Donc, en résumé, et sans que cela soit certain, s’il y a une baisse de l’immobilier qui doit se produire, ce sera une correction mais certainement pas la catastrophe que prédisent les économistes du FMI.