Revenus sûrs et prévisibles, perspective d'une belle plus-value. Tels sont les arguments classiques que promoteurs et agents immobiliers avancent pour vendre leurs produits (d'investissement). En omettant soigneusement de mentionner le risque d'inoccupation.
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Revenus sûrs et prévisibles, perspective d'une belle plus-value. Tels sont les arguments classiques que promoteurs et agents immobiliers avancent pour vendre leurs produits (d'investissement). En omettant soigneusement de mentionner le risque d'inoccupation. Sur le marché résidentiel étriqué, l'inoccupation de longue durée ne représente une menace que pour les immeubles à problèmes et les quartiers où l'on construit trop. Sur le marché de l'immobilier commercial par contre, l'inoccupation est tangible. Selon les chiffres de la société de conseil en immobilier CBRE, l'inoccupation dépasse les 10 % dans certains quartiers du marché bruxellois des bureaux. La palme revient à la périphérie ouest où près d'un tiers des immeubles de bureaux sont vides. Sur le marché anversois des bureaux également, l'inoccupation prend des proportions préoccupantes : 11,7 %. Le marché du retail n'est pas épargné non plus. L'inoccupation est particulièrement interpellante dans les rues commerçantes des petites villes. CBRE l'estime à quelque 9 % pour l'ensemble du marché belge des commerces. Les propriétaires et investisseurs actifs dans ces segments immobiliers savent que l'inoccupation a un coût. " Il y a d'abord le manque à gagner en termes de revenus locatifs, explique Jean-Paul Sols, CEO de la société d'investissement financier Intervest Offices & Warehouses (IOW). Une partie des frais de maintenance est également à charge du propriétaire. A cela il faut encore ajouter le précompte immobilier non récupérable. L'un dans l'autre, les frais se montent facilement à 30 euros par m2 par an. Si l'inoccupation devient structurelle, les frais prennent rapidement des proportions non négligeables. " L'inoccupation est contagieuse - si on n'intervient pas rapidement, le fléau risque de contaminer tout le bâtiment, voire tout le quartier - mais n'est pas irréversible. Voici six remèdes efficaces. " Immobilier ne veut pas dire immobilisme, clarifie Alexander Kortleve, le spécialiste des bureaux de CBRE. La tendance à considérer l'immobilier comme un pur produit financier est la véritable cause du problème d'inoccupation. Le propriétaire qui raisonne en ces termes perd le contact avec son produit et ses locataires. Les locataires veulent un propriétaire actif. Pas un magnat injoignable qui n'est là que pour encaisser le loyer. " Bref, il s'agit de fidéliser les locataires par une gestion active et une écoute attentive de leurs besoins et souhaits. Ceci dit, le départ d'un locataire est toujours possible. Les entreprises grandissent, rapetissent, changent, et leurs besoins de bureaux évoluent en conséquence. Une inoccupation momentanée n'est pas problématique en soi. A partir de quel moment l'inoccupation devient-elle structurelle et pose-t-elle un réel problème ? " Difficile de préciser une durée, répond Jean-Paul Sols. Mais quand l'immeuble a déjà été proposé plusieurs fois en réponse à des appels d'offres et n'a jamais été retenu, il est temps de tirer la sonnette d'alarme. Il y a peut-être quelque chose qui cloche avec le concept. Le contexte économique joue aussi évidemment. Sur un marché où le taux d'inoccupation ne dépasse pas 10 %, le risque de vacuité structurelle est limité. Entre 10 et 15 %, c'est encore gérable. Mais au-delà de 15 %, le risque de devoir brader devient réel. Il est alors grand temps de réagir et d'innover. " Proposer des incitants est un procédé classique pour convaincre les candidats-locataires. Cela va de l'exonération de loyer momentanée à l'intervention dans les frais d'aménagement en passant par une majoration de la commission des courtiers. Jean-Paul Sols n'y est pas favorable. " La méthode des incitants est galvaudée, estime-t-il. C'est comme pour les antibiotiques : il ne faut pas en abuser, sans quoi ils ne font plus aucun effet. " Selon Alexander Kortleve, les incitants sont déjà institutionnalisés sur le marché des bureaux. " Au départ, il y avait une certaine logique économique. Un bail de neuf ou 12 ans est plus intéressant pour le propriétaire qu'un contrat de trois ans. Dans pareil cas, proposer un incitant à un locataire qui hésite à s'engager pour une plus longue durée se justifie entièrement. La méthode est comparable aux réductions de prix accordées par les supermarchés pour l'achat en grande quantité. " Les incitants peuvent s'avérer utiles pour lutter contre l'inoccupation. Mais si on ne joue que sur le prix, le procédé est une solution de facilité. Une réduction drastique du loyer pourrait même être contre-productive. " Le candidat-locataire finit même par douter car il se dit que cette réduction cache peut-être un problème avec le bâtiment ", explique Alexander Kortleve. Jean-Paul Sols ne cache pas qu'IOW est parfois tenté d'opter pour des incitants. " Nous n'échappons pas au marché mais nous avons développé parallèlement d'autres pistes de manière à pouvoir argumenter à d'autres niveaux que celui du prix exclusivement. " Ce n'est pas un hasard si Jean-Paul Sols parle non pas de " locataires " mais de " clients ". Il anticipe une évolution du marché des bureaux vers un hospitality business. " Nous sommes de moins en moins fournisseur de hardware, c'est-à-dire de biens immobiliers uniquement, et de plus en plus de véritables exploitants d'immeubles ", dit-il. Pour illustrer ses propos, Jean-Paul Sols cite l'exemple de la tour de bureaux Sky Building située Uitbreidingsstraat à Anvers. La façade verte de l'immeuble entièrement rénové, rebaptisé Greenhouse Antwerp, attire le regard mais les vrais changements se situent à l'intérieur. Une partie du rez-de-chaussée a été aménagée en business hub RE : flex, un concept de bureau pour flexworkers et coworkers. L'immeuble abrite en outre 12 salles de réunion mises à la disposition des visiteurs occasionnels et des utilisateurs fixes. Ces derniers bénéficient aussi de toute une série de services et de facilités : service repassage, centre de fitness, snack, distributeur de paquets, restaurant, etc. " Nous n'allons pas jusqu'à nous mettre aux fourneaux mais nous participons à l'élaboration du menu et à la fixation des prix, confie Jean-Paul Sols. Il y a 10 ans, nous ne devions pas nous occuper de tout cela. Si nous le faisons aujourd'hui, c'est parce que cela fait parfois toute la différence. Cela demande évidemment du personnel supplémentaire et donc une certaine grandeur d'échelle pour être rentable. " En réaction au marché des bureaux en pleine mutation, IOW a lancé la formule Turn-Key Solutions. Qu'est-ce qui retient de nombreuses entreprises de déménager ? " L'incertitude inhérente au changement, répond le CEO. L'incertitude quant au coût de l'aménagement, la durée des travaux, etc. Nous proposons aux entreprises de les accompagner pendant leur déménagement. En tant que propriétaire, nous sommes bien placés pour le faire car nous connaissons parfaitement les possibilités et les limites du bâtiment. Nous essayons par ailleurs de réduire le nombre de m2. Si un locataire cherche 1.000 m2, nous voyons s'il est possible de le contenter avec 850 m2. Cette démarche ne s'inscrit pas vraiment dans la logique du propriétaire - le contexte actuel nous y incite - mais nous préférons louer moins de mètres carrés que brader la valeur locative. " Mieux vaut une occupation temporaire qu'un bâtiment vide. Le concept fait de plus en plus d'émules. Les gestionnaires de bâtiments inoccupés comme Camelot, Interim Vastgoedbeheer, Entrakt et FMT se sont spécialisés dans la mise en adéquation de biens inoccupés. En ce qui concerne l'immobilier retail, les magasins pop-up font désormais partie intégrante du paysage urbain. Dans les grandes villes commerciales comme Londres, New York et Paris, les plateformes internet intelligentes telles qu'Appear Here, Storefront et PopUp Immo surfent sur la vague. Le pop-up n'y est plus synonyme de second choix. " Dans notre pays, certains acteurs ont fait de la gestion de l'inoccupation temporaire leur créneau de prédilection ", commente Jean-Paul Sols qui dirigeait aussi Vastned Retail Belgium jusqu'à il y a peu. Des acteurs qui profitent par exemple de l'approche des fêtes de fin d'année, époque à laquelle les entreprises sont prêtes à payer des loyers assez élevés. Le phénomène du pop-up est moins courant dans l'immobilier de bureaux, en partie parce que les espaces de bureau temporaires sont le terrain de jeu privilégié des entreprises comme Regus. A Evere, Matexi s'est attelé à un des plus grands projets de reconversion du pays. En 2014, le développeur de projets immobiliers a racheté à Aberdeen la célèbre tour Léopold. Un seul étage de l'immeuble était encore occupé. Matexi reconvertit l'ancien immeuble de bureaux en un espace de logements modernes qui devrait compter environ 200 unités. La reconversion n'est pas un exercice aisé, témoigne Jean-Paul Sols. " Les exemples de projets réussis ne manquent pas mais ils ne riment pas toujours avec création de valeur. Encore faut-il que la situation s'y prête. Dans le centre-ville, le potentiel de reconversion en immobilier résidentiel ou en kots d'étudiants est réel mais en périphérie, c'est une autre histoire. " Redévelopper un immeuble sans en changer la destination, voilà qui est dans les cordes d'IOW. La société a investi 7 millions d'euros dans le redéveloppement de Diegem Campus, à la limite de Bruxelles. Deloitte quittera le bâtiment début 2017 pour s'installer dans le flambant neuf Gateway près de l'aéroport. " Deloitte avait besoin de plus d'espace. Mais ce n'est pas la seule raison de leur départ (Deloitte déménage également pour des raisons de mobilité, Ndlr), explique Jean-Paul Sols. Nous avons pris note des motifs invoqués pour justifier leur départ. Le personnel était dispersé dans trois bâtiments, ce qui rendait la communication interne difficile. La dispersion n'est pas propice aux nouvelles méthodes de travail. Aussi avons-nous décidé de reconnecter les trois bâtiments entre eux en construisant un grand atrium. " L'atrium donnera aussi accès à tous les services et facilités. Doté d'un auditorium de 200 personnes, l'immeuble dispose d'un atout supplémentaire pour convaincre les locataires indécis et les utilisateurs occasionnels. Le début des travaux est prévu pour février 2017. Ils dureront huit mois. " A partir du moment où le concept de l'immeuble est mûrement réfléchi, comme c'est le cas ici, le jeu en vaut la chandelle, estime Jean-Paul Sols. Parfois, il faut trancher dans le vif et oser se débarrasser d'un immeuble inoccupé. " Aux Pays-Bas, quelque 9 millions de m2 de bureaux sont désespérément vides. Nos voisins du Nord cherchent proactivement de nouveaux locataires. Certains propriétaires de bureaux ont toutefois décidé de ne pas sortir leurs projets de reconversion des cartons. La raison tient en un mot : Brexit. Les Néerlandais, Amstellodamois en tête, espèrent que les sociétés financières de la City jetteront leur dévolu sur le plat pays. " Le quartier d'affaires du ZuidAs à Amsterdam devrait les intéresser, estime Jean-Paul Sols. Certains bureaux du centre-ville également. Mais pour ce qui est des quartiers excentrés, où le taux d'inoccupation est le plus élevé, le Brexit ne changera pas grand-chose. Sur le marché belge des bureaux, en tout cas, nous n'observons aucune évolution favorable. " Le marché des bureaux a connu son époque de gloire, aujourd'hui terminée. " La tendance à limiter le nombre de m2 et à les agencer autrement est clairement structurelle ", constate le CEO d'IOW. " Il se peut que le Brexit apporte un certain soulagement à Bruxelles, estime pour sa part Alexander Kortleve. Mais attendre des temps meilleurs ? Ces temps meilleurs ont déjà commencé. A Gand, 5 % seulement des immeubles de bureaux sont vides. A Anvers, le taux d'inoccupation est plus élevé mais quelque 130.000 espaces de bureaux sont en chantier. Bon nombre d'entreprises attendent avec impatience de déménager. " L'arrivée imminente de ces bureaux d'un genre nouveau n'est évidemment pas une bonne nouvelle pour les propriétaires d'immeubles surannés inoccupés. " De fait, reconnaît Alexander Kortleve. A cette nuance près que toutes les entreprises ne cherchent pas à tout prix à s'installer dans le dernier immeuble de bureaux à la mode. "