Entre l'an 2000 et le début de la crise financière en 2008, les prix de l'immobilier ont pratiquement doublé en Belgique. Ils ont ensuite continué à grimper mais à un rythme moins soutenu. Comme sur tout marché, les prix de l'immobilier sont fonction de l'offre et de la demande. Des changements dans le rapport entre le nombre d'unités d'habitation et le nombre de ménages donnent des indications sur l'évolution future, positive ou négative, du marché. Il convient donc de surveiller ces indicateurs pour po...

Entre l'an 2000 et le début de la crise financière en 2008, les prix de l'immobilier ont pratiquement doublé en Belgique. Ils ont ensuite continué à grimper mais à un rythme moins soutenu. Comme sur tout marché, les prix de l'immobilier sont fonction de l'offre et de la demande. Des changements dans le rapport entre le nombre d'unités d'habitation et le nombre de ménages donnent des indications sur l'évolution future, positive ou négative, du marché. Il convient donc de surveiller ces indicateurs pour pouvoir évaluer la direction que prendront les prix. Il s'agit là de l'un des facteurs déterminants, parmi beaucoup d'autres, comme les revenus des ménages, le niveau des taux ou la fiscalité immobilière.Sur le graphique, on peut observer l'accélération de l'augmentation annuelle du nombre de ménages jusqu'au-delà de 45.000 à la fin de la décennie (courbe bleue). Cette hausse se traduit par une demande supplémentaire en unités d'habitation, chaque ménage ayant besoin d'un toit. Cette explosion s'explique par la réduction de la taille des ménages - la réduction du nombre moyen de membres par ménage - et par l'immigration. Le premier élément est notamment lié au nombre croissant de séparations et au vieillissement de la population. Le deuxième élément concerne principalement un afflux de citoyens issus d'autres pays, entre autres à la suite de l'élargissement de l'Union européenne en 2004, et plus récemment l'arrivée massive de réfugiés.La courbe rouge est le reflet de la progression annuelle du nombre d'unités d'habitation. A noter que cette notion couvre bien plus que l'habitat traditionnel. Les autres unités d'habitation comme les secondes résidences et les chambres d'étudiants sont en effet prises en compte. C'est ainsi que certains ménages peuvent avoir l'usage de plusieurs unités d'habitation. Ceci explique que le nombre d'unités d'habitation pour 1.000 ménages dépasse en permanence la barre des 1.000.Si le nombre de ménages augmente davantage que le nombre d'unités d'habitation, la pression exercée sur les prix est haussière. Ce fut le cas à partir de 2000, ce qui contribue à expliquer la forte dynamique des prix sur le marché immobilier belge à cette période. Récemment, la croissance du nombre de ménages a ralenti, notamment en raison d'une baisse de l'immigration, alors que le nombre d'unités d'habitation supplémentaires est resté stable. Cette tendance, entre autres, permet d'expliquer pourquoi les prix des logements ont moins progressé ces dernières années.JOHAN VAN GOMPEL, Senior economist KBC