Le marché immobilier belge peut-il être encore plus intéressant qu'aujourd'hui ? Depuis plus de deux ans, les analystes et experts en tous genres poussent les investisseurs et autres candidats-acquéreurs à investir dans la brique. Estimant que des lendemains plus sombres se rapprochent.
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Le marché immobilier belge peut-il être encore plus intéressant qu'aujourd'hui ? Depuis plus de deux ans, les analystes et experts en tous genres poussent les investisseurs et autres candidats-acquéreurs à investir dans la brique. Estimant que des lendemains plus sombres se rapprochent. Ils ont eu tort. Le marché immobilier est plus avantageux aujourd'hui qu'hier. Et il le sera encore davantage demain. Jusqu'à quand ? Personne ne le sait précisément. Le contexte restera toutefois encore favorable au moins jusque fin 2017. Sauf contretemps majeur. Une chose est sûre, la plupart des voyants sont au vert sur le front de l'immobilier belge. Qu'il s'agisse des taux hypothécaires qui affichent des niveaux historiquement bas, des prix qui ont enrayé leur hausse constante de ces 10 dernières années, de la fiscalité qui reste attrayante malgré les réformes régionales ou encore des dizaines de milliards d'euros qui dorment sur les comptes d'épargne. Et, d'après les premières prévisions, aucun paramètre ne semble pouvoir faire valser le marché dans les prochains mois. "Au début des années 2000, le marché était plus accessible qu'aujourd'hui, se souvient l'économiste d'ING Julien Manceaux. Mais depuis la crise 2008, il n'a jamais été aussi intéressant." Un constat qui se reflète sur le terrain. Depuis le début de l'année, le nombre de transactions immobilières a explosé, selon les chiffres des notaires belges dévoilés en juillet. Leur indice d'activité n'a d'ailleurs jamais été aussi élevé que lors du second trimestre de l'année 2016. Un signe évident de vitalité. Il est aujourd'hui de 127,9 alors qu'il était par exemple de 111,8 au même trimestre en 2015, de 105,3 en 2014, de 99 en 2010 ou encore de 87 en 2009. Bref, les agents immobiliers se frottent les mains et les notaires font tourner le stylo à plein régime. "La situation devrait encore perdurer jusqu'à la fin de l'année, poursuit Julien Manceaux. On se dirige vers une hausse du nombre de transactions. Surtout à Bruxelles, où les emprunteurs peuvent encore bénéficier d'un avantage fiscal important jusqu'au 31 décembre. La tendance sera par contre inverse en Wallonie où le nouveau 'chèque habitat' diminue l'avantage perçu par les nouveaux emprunteurs au moins autant qu'en Flandre." Reste qu'il faut préciser que cette embellie est essentiellement due aux investisseurs plutôt qu'aux particuliers. "Car pour ces derniers, les voyants sont un peu moins au vert puisqu'ils ne peuvent plus emprunter à 120 % et que leur accessibilité au marché s'en voit donc réduite", précise le consultant en immobilier Christian Lasserre. Et le notaire ostendais Bart Van Ostal, porte-parole de la Fédération royale du notariat belge, d'ajouter : "Les Belges recherchent avant tout sécurité et rendement. Sécurité car l'immobilier représente un point d'appui dans une société en évolution rapide. Et du rendement pour assurer ses arrières, qu'il s'agisse de retour sur investissement ou d'un revenu complémentaire à leurs ressources familiales ou leur pension. Les livrets d'épargne, les bons de caisse et autres rapportent très peu, alors que l'immobilier permet encore souvent un rendement satisfaisant." La baisse constante des taux hypothécaires a en tout cas permis au marché d'encaisser plus aisément que prévu les réformes fiscales en Flandre (2015) et en Wallonie (2015 et 2016). Les taux bas permettant d'augmenter la capacité d'emprunt, de diminuer les mensualités et de faire grimper les prix. De quoi donner de nouvelles perspectives aux candidats acquéreurs. Le taux moyen est ainsi passé de 3,3 % en 2014 à 2,5 % en 2015 et 2,05 % en août 2016. En deux ans, il est donc possible de payer pratiquement 30.000 euros de moins pour un prêt de 150.000 euros sur 20 ans. "On remarque toutefois qu'avec la baisse des taux, les emprunteurs empruntent moins", note Christian Lasserre. Cette hausse du nombre de prêts hypothécaires n'a toutefois pas fait sourire tout le monde. La Banque nationale de Belgique (BNB) a profité de ce relatif déséquilibre sur l'échelle du risque pour estimer que le marché immobilier belge était dorénavant surévalué de 8 %. Un constat qui ne signifie pas que les prix sont 8 % trop élevés mais qu'une tendance à la baisse est attendue en matière de crédit hypothécaire. Cela devrait s'accompagner dans les prochains mois d'un resserrement des conditions d'octroi de crédit. Faudra-t-il donc déposer davantage que les 20 % de fonds propres pour obtenir un prêt ? Il faudra avant tout rectifier le tir. Car étonnamment, selon la Banque nationale, un nouveau prêt hypothécaire sur trois avait encore en 2015 un apport personnel de moins de 10 %. Et rien n'a vraiment changé ces derniers mois. Cela pourrait toutefois être le cas à l'avenir chez BNP Paribas Fortis : la banque a envoyé début août une note interne à son personnel exigeant un resserrement des conditions d'octroi de crédit. Plus aucun nouveau client ne pourra dorénavant obtenir un prêt hypothécaire sans un apport de fonds propres de près de 30 %. L'idée étant de diminuer les risques mais surtout, commercialement, de fermer le robinet des prêts trop bon marché. Enfin, qu'attendre des prix de l'immobilier dans les prochains mois ? La stabilité devrait être de mise. ING table sur une hausse de 1 %. Trevi légèrement davantage. Précisons toutefois qu'il est déjà difficile de se prononcer sur l'évolution des prix en 2015 vu que plus aucune statistique officielle n'a été publiée par le SPF Economie depuis 2014. Se pencher sur le dernier quadrimestre 2016 est donc hasardeux. On peut juste signaler que, selon une étude d'ING, les prix auraient dû augmenter de 8 % en 2015 mais que les différents chocs fiscaux ont atténué cette hausse. Elle ne serait comprise qu'entre 2 et 4,5 %. La hausse devrait être plus timide cette année. "Il faut être bien conscient que cette hausse des prix est liée à des taux exceptionnellement bas, ce qui a permis d'absorber les chocs fiscaux, note Julien Manceaux. Dès que les taux remonteront, ce qui n'est toutefois pas attendu en 2016 et 2017, l'impact sera beaucoup plus violent pour les ménages. Une croissance des prix de 1 % est attendue pour cette année avant un recul par après." Enfin, signalons que si le contexte immobilier est actuellement favorable, il faudra aussi dorénavant accepter un retour sur investissement un peu moins rapide. " Cette situation signifie que les perspectives de plus-value sont moins intéressantes pour un investisseur, lance Michael Zapatero du bureau de Crombrugghe & Partners. Car il devra garder un bien plus longtemps pour assurer un return intéressant." Vu que les taux hypothécaires peuvent aujourd'hui descendre à 1,5 %, un bon achat est surtout destiné à celui qui ne compte pas revendre son bien dans les quatre ou cinq ans. Ce qui change nettement la donne ! Par Xavier Attout