Les seniors attisent l'appétit des acteurs de l'immobilier. Ce n'est pas nouveau. Il faut dire qu'ils ont quelques atouts à faire valoir : un portefeuille le plus souvent bien garni, une expérience en matière de placement et un intérêt pour un nouvel investissement. Sans parler du fait que cette tranche de la population sera de plus en plus nombreuse à l'avenir et qu'elle représente donc un segment particulièrement porteur. Selon le Bureau du Plan, le vieillissement de la population entraînera une hausse de plus d'un million de personnes dans cette tranche de la population (+ 54%) entre 2020 et 2060.
...

Les seniors attisent l'appétit des acteurs de l'immobilier. Ce n'est pas nouveau. Il faut dire qu'ils ont quelques atouts à faire valoir : un portefeuille le plus souvent bien garni, une expérience en matière de placement et un intérêt pour un nouvel investissement. Sans parler du fait que cette tranche de la population sera de plus en plus nombreuse à l'avenir et qu'elle représente donc un segment particulièrement porteur. Selon le Bureau du Plan, le vieillissement de la population entraînera une hausse de plus d'un million de personnes dans cette tranche de la population (+ 54%) entre 2020 et 2060. Depuis quelques années, de plus en plus de promoteurs ou développeurs s'intéressent donc à ces seniors âgés entre 70 et 75 ans, encore valides, qui souhaitent vivre une étape intermédiaire avant d'entrer en maison de repos, lassés par l'entretien d'une villa trop spacieuse et trop énergivore. " Leur souhait est de vivre dans un habitat plus fonctionnel, mieux organisé, à proximité de services tels que des supermarchés ou des lieux de vie et non en rase campagne ", explique Stefaan Gielens, administrateur délégué d'Aedifica, une SIR spécialisée dans l'immobilier de santé. Cette étape se concrétise par le biais de villages dédiés aux seniors, d'habitats intergénérationnels ou encore de résidences-services. Ce dernier volet semble connaître le plus d'engouement. Pas une semaine ne passe sans qu'un article de presse n'annonce l'érection d'un nouvel immeuble de ce type. Au total, selon des chiffres fournis par Probis, une société de conseil dans le secteur des soins de santé, on retrouve aujourd'hui en Flandre 20.538 appartements en résidences-services, 2.588 en Wallonie et 1.336 à Bruxelles. Soit un différentiel impressionnant entre le nord et le sud du pays. " Le marché s'est totalement ouvert au nord du pays depuis 2013, ce qui a permis de voir de nombreuses résidences-services se développer, précise Jeroen Trybou, professeur en économie de la santé à l'Université de Gand et manager de Probis Consulting. Il faut dire que l'étalement urbain est moins prégnant en Flandre, ce qui facilite la construction et la viabilité de tels immeubles. Il s'agit aussi d'une question de mentalités. " Et Julien Manceaux, économiste chez ING Belgique, de préciser que " la politique actuelle favorise de rester le plus longtemps possible chez soi, quitte à faire appel aux soins à domicile. Disposer d'un chez soi adapté au grand âge est donc un besoin grandissant. L'offre de résidences-services, qui proposent des lieux plus adaptés en termes de mobilité, de sécurité, d'accès aux soins et aux services quotidiens, est donc en train d'augmenter. " Pour rappel, une résidence-services permet à des personnes de plus de 65 ans (60 ans en Wallonie) de vivre de manière indépendante dans un appartement qui propose une série de facilités à la carte. Que ce soit des espaces de rencontre, des soins, une conciergerie, des repas chauds voire une piscine intérieure pour les concepts les plus luxueux. Des immeubles qui sont encadrés par une série de normes réglementaires. " Le marché a été lancé il y a près de 40 ans par des acteurs tels qu'Armonea ou Restel, précise Philippe Mestach, responsable du département résidences-services au sein de l'agence immobilière Latour & Petit. Il s'agissait d'unités haut de gamme relativement petites (60-70 m2) et destinées à des gens de 65-70 ans qui disposent de certains moyens. Sauf que les mentalités ont changé. Les seniors sont davantage tentés d'investir dans une seconde résidence. Et ce d'autant que les prix des résidences-services sont très élevés. Résultat : nous sommes aujourd'hui bien loin de l'époque où il y avait des listes d'attente... "Si des études relatives aux maisons de repos foisonnent année après année, peu de chercheurs se sont attardés sur les résidences-services. Probis, suite à une demande d'ING, a enfin réalisé il y a peu une vaste et intéressante étude sur le sujet. Permettant de mieux appréhender ce segment de l'immobilier. On y relève par exemple que si les développeurs visent un public de seniors actifs qui vient de passer la barre des 70 ans, dans la pratique, les résidences-services sont en fait occupées par des personnes de plus de 80 ans. Au rayon géographique, ce sont dans les provinces d'Anvers (6.540 unités de logement), de Flandre-Occidentale (4.439) et de Flandre-Orientale (4.272) que l'on retrouve le plus de résidences-services. A contrario, il y en a très peu en Brabant wallon (150), au Luxembourg (269) et à Namur (396). Le prix journalier d'un appartement d'une chambre dans une résidence-services en Belgique est de 34,2 euros. Il grimpe à 42,8 euros pour un deux chambres. Si on analyse ces données par région, le prix est de 30 euros en Flandre, de 36,2 euros à Bruxelles et de 37,8 euros en Wallonie pour un appartement une chambre. Les prix sont également meilleur marché en Flandre pour un appartement deux chambres. Enfin, ajoutons que la superficie moyenne est de 54 m2 pour un appartement une chambre et de 77,5 m2 pour un deux chambres. Voilà pour le constat factuel, qui semble laisser penser que ce segment est une voie d'avenir et est en constante augmentation. Sauf que sur le terrain, le son de cloche est loin d'être aussi enthousiasmant. Si ces appartements trouvent relativement aisément des investisseurs qui souhaitent assurer leurs arrières, il est par contre bien plus difficile de trouver des locataires. Ce qui plombe bien évidemment toute possibilité de rendement. " Des projets tels que le Cénacle à La Hulpe, Le Val de Lasne à Genval ou encore Bella Vita à Waterloo ont de grandes difficultés à trouver des locataires, fait remarquer Philippe Mestach. Le vide locatif s'élève parfois à 20 ou 30 %. Résultat : tous les investisseurs pleurent leur rendement promis. Il faut dire que les prix sont très élevés. Il faut débourser en moyenne entre 2.500 et 3.000 euros par mois pour un appartement. Soit 1.000 euros de loyer, 1.000 euros de charges pour les services, 400 à 500 euros de frais de restaurant et 150 euros pour le syndic. Outre le prix, il y a aussi le fait que les gens rentrent dorénavant beaucoup plus tard dans ces résidences, et sont en moins bonne santé. Enfin, l'offre est supérieure à la demande. Le papy-boom n'a pas eu lieu. Une génération a été sautée, passant directement des personnes de 70 ans à celles de 85 ans. Auparavant, les gens restaient en moyenne 15 à 20 ans dans une résidence-services pour cinq ans aujourd'hui. " De son côté, Jeroen Trybou estime que la situation est similaire en Flandre : " De plus en plus de résidences-services éprouvent des difficultés à trouver des locataires. Les prix sont bien trop élevés pour la classe moyenne. Ceux qui ont pensé que ce type de résidence allait provoquer un véritable raz-de-marée vu la croissance démographique et le vieillissement se sont trompés ". Allant quelque peu à contre-courant, le patron de l'agence immobilière Hendrix, Christophe Hendrix, tempère la situation actuelle : " Il est vrai que le plus compliqué aujourd'hui est de trouver un locataire. Mais une fois qu'on le trouve, il reste longtemps dans cet appartement car il est convaincu par le concept. " Une situation qui pousse aujourd'hui les différents acteurs à s'interroger. Et qui les poussera à l'avenir à réinventer ce modèle. Parmi les pistes évoquées pour démocratiser l'accès aux résidences-services, on relève notamment le fait de diminuer drastiquement le montant des charges communes lié à l'un ou l'autre service, ou encore le fait de s'adosser à une maison de repos, ce qui permet d'offrir une série de services supplémentaires en matière de soins. " On remarque que le taux d'occupation remonte nettement quand des immeubles sont situés à proximité de maisons de repos, précise Stefaan Gielens. C'est une piste à encourager. Si certaines régions sont saturées, comme aux abords de grandes villes telles que Gand ou Anvers, il reste de nombreuses possibilités ailleurs. Il faut avant tout être prudent et réaliser des études de faisabilité auparavant. Car il est important de se diversifier au niveau de l'offre. " Pour Philippe Mestach, le sursaut des résidences-services passe avant tout par une démocratisation. " Il y a deux défis en fait : soit accueillir des personnes plus jeunes, soit proposer des services médicalisés en partenariat avec des centres médicaux. Nous sommes à un tournant. Le modèle doit être réinventé. Comment ? La démocratisation passe par le fait de proposer le minimum de services. Par exemple un accueil de 8 à 20 h. D'autres services seraient par contre externalisés (restauration, nettoyage). Et tous seraient payants et à la carte. " Ce qui permettrait de diminuer le prix des charges par deux, à 500 ou 700 euros mensuels. Et Stefaan Gielens d'ajouter : " Il y a en fait deux défis devant nous : convaincre les gens que cela vaut la peine de quitter son domicile pour habiter dans une résidence-services et les convaincre de la qualité des services offerts. Il est important de développer un produit qui correspond au budget du Belge moyen et à ses besoins. Les services doivent être, de plus, de qualité. L'augmentation du nombre de projets de résidences-services peut être un frein si la qualité ne suit pas. L'avenir de ce marché n'est en tout cas pas à trouver dans le haut de gamme, comme c'était le cas auparavant. " Par Xavier Attout.