"Même les prostituées ne veulent plus y venir ! C'est dire si ce quartier a perdu de son attrait. " La phrase est lâchée avec le sourire, en fin de conversation, par le responsable du développement d'un grand promoteur immobilier, propriétaire d'un immeuble de l'Espace Nord, ce quartier d'affaires bruxellois situé à deux pas de la gare du Nord. Mais elle illustre bien l'impasse à laquelle sont aujourd'hui confrontés ces grands propriétaires et la nécessaire mutation à venir.
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"Même les prostituées ne veulent plus y venir ! C'est dire si ce quartier a perdu de son attrait. " La phrase est lâchée avec le sourire, en fin de conversation, par le responsable du développement d'un grand promoteur immobilier, propriétaire d'un immeuble de l'Espace Nord, ce quartier d'affaires bruxellois situé à deux pas de la gare du Nord. Mais elle illustre bien l'impasse à laquelle sont aujourd'hui confrontés ces grands propriétaires et la nécessaire mutation à venir. Le constat est là : ce quartier monofonctionnel, occupé uniquement par des immeubles de bureaux, devra faire face dans les prochaines années à un important vide locatif. Il devrait avoisiner les 15 %. Certains évoquent même les 20 %. Et ce, suite au départ programmé de ministères fédéraux (WTC II), de l'administration flamande (North Building fin 2017, Phoenix building fin 2017, Ellipse Building fin 2023) ou encore de la potentielle rationalisation des locaux de Proximus. Alors que l'arrivée prévue d'Allianz en 2019 dans la tour Möbius (26.600 m2) ne suffira pas à compenser les départs. " L'Espace Nord comprend aujourd'hui environ 850.000 m2 de bureaux sur 50 ha, estime Aurel Gavriloaia, head of office development chez AG Real Estate. Il y a encore 150.000 m2 de projets qui sont identifiés (WTC IV, Silver Tower, Quatuor, Polaris ou The Cube, Ndlr). Nous allons donc nous retrouver dans un quartier qui comptera bientôt plus d'1 million de m2 monofonctionnels ! Et ce, alors que d'ici 2025, la demande potentielle va sérieusement diminuer et ne sera plus que de 500.000 m2. Nous allons droit dans le mur si rien ne change. " Aujourd'hui, l'Espace Nord, qui s'étend principalement autour du boulevard Simon Bolivar et du boulevard Roi Albert II, peut être considéré comme une assurance tout risque pour un propriétaire : un taux de vacance qui avoisine les 7 % (pour 9,5 % sur l'ensemble du marché bruxellois), des locataires institutionnels fiables (80 % des occupants) qui signent des baux long terme, un take-up moyen relativement faible (30.000 m2 par an) et des loyers prime stables qui avoisinent les 200 euros/m2. " Le problème, c'est que ce quartier s'est reposé sur ses lauriers et n'a jamais pensé à se renouveler ", regrette le bouwmeester bruxellois Kristiaan Borret. Résultat, on se retrouve aujourd'hui avec des tours à n'en plus finir et des milliers d'employés qui désertent les lieux le soir venu. Un profil qui a séduit pendant 40 ans mais qui perd de plus en plus de son attrait. La faute à un urbanisme mal pensé, qui n'est plus dans l'ère du temps. " Ce manque de mixité dans les fonctions est son principal point faible, note Aurel Gavriloaia. Il faut créer au plus vite une diversité sans quoi ce quartier n'attirera plus grand monde. Nous sommes arrivés à la fin de son cycle de développement qui a démarré dans les années 1960. Les projets de démolition/reconstruction se multiplient. Il faut profiter de ce nouveau chapitre qui s'ouvre. " Six grands propriétaires (AG Real Estate, Allianz, Axa, Befimmo, Immobel et Triuva) ont donc décidé de prendre les choses en main et de se regrouper depuis peu au sein d'une ASBL baptisée Up 4 North. Objectif : délimiter une nouvelle vision urbanistique, tracer une ligne de conduite pour le développement de ce quartier et le remettre à l'agenda. De manière à pouvoir ensuite faire pression sur les politiques pour qu'ils prennent le relais. Et ce, même s'il ne figure pas dans les 10 quartiers prioritaires définis par le gouvernement bruxellois. " L'idée est de développer une réflexion sur l'avenir de ce quartier et de voir comment nous pouvons le réinventer, explique Alain Deneef, qui a été chargé par le conseil d'administration de l'ASBL d'une mission de coordination et de réflexion, en compagnie de Sven Lenaerts. Nous interrogeons actuellement la plupart des grands acteurs (une vingtaine ont déjà été rencontrés, Ndlr). Il est aujourd'hui prématuré d'évoquer les lignes directrices qui sous-tendent notre travail. L'objectif est de remettre nos conclusions d'ici le mois de mai. " Reste à voir toutefois si ces propriétaires parviendront à définir une feuille de route commune, chacun ayant son propre agenda et des intérêts divers. La constitution d'une telle association laisse toutefois entrevoir certaines perspectives. " Il est évident que cette étude ne dictera pas à Befimmo ou à Axa sa manière de travailler ou d'aménager le quartier, explique Nicolas Billen, head of development chez Immobel. Chacun a son planning. Nous sommes par contre tous conscients d'être à un tournant. Il est donc important d'avoir cela en tête lors de l'élaboration de nos projets. Cela se traduit par un travail sur les bâtiments pour créer une mixité commerciale au rez-de-chaussée, sur les espaces publics qui doivent devenir beaucoup plus attractifs et accueillants, et sur la gare qui doit être encore davantage valorisée. Quant à savoir si cette mixité doit être réalisée à certains endroits du Quartier Nord ou dans des zones déterminées, ce sera par contre à l'étude de le déterminer. L'idée est d'avoir un beau dossier à défendre d'ici 2018 et de l'inscrire à l'agenda politique lors des prochaines élections. " Les fruits de cette réflexion peuvent toutefois déjà être tracés en pointillés. L'essence du quartier restera centrée sur une fonction de bureau mais on y adjoindra d'autres fonctions comme du logement, des écoles, des crèches ou encore des établissements horeca. En s'inspirant notamment d'autres quartiers d'affaires en Europe qui ont déjà réussi cette mutation (La Défense à Paris, Lyon Part-Dieu, le Zuidas à Amsterdam, etc.). " Une augmentation et une amélioration de la qualité des espaces publics est avant tout nécessaire, estime Cédric Van Meerbeeck, head of research Belgique et Luxembourg chez Cushman & Wakefield. Cela passe par un renforcement des connexions avec les quartiers voisins, notamment en diminuant les ruptures urbaines que constituent la Petite Ceinture et la ligne de chemin de fer. Il faut aussi ramener de l'animation avec des écoles, des commerces de proximité, des crèches voire un hôtel trois ou quatre étoiles. Le soutien des propriétaires et des principaux acteurs sera absolument nécessaire pour y arriver. De toute façon, pour ce quartier, c'est en quelque sorte "évoluer ou mourir". " Un avis partagé par le bouwmeester Kristiaan Borret, qui va même un cran plus loin : " La priorité est de transformer une tour de bureau en logements. Pas du logement haut de gamme ou destiné aux familles. Non, du logement pour un public jeune qui pourrait se contenter d'un développement en douceur. Mais, pour réussir, il faut vraiment créer dès le début une masse critique de logements pour que l'effet puisse être important. Il faudra aussi travailler sur les rez-de-chaussée. Des projets existent déjà pour y créer des commerces et de l'horeca. Il faut perdurer. Pour la première fois de l'histoire, on ne peut plus faire du business comme d'habitude dans ce quartier. Ce moment de crise doit être propice à la réflexion. C'est un moment unique. " Ajoutons que cette mutation sera un changement au long cours, s'étalant sur une dizaine d'années. Les habitués du Quartier Nord pourront en tout cas suivre les résultats de ce projet par le biais d'une " vitrine " permanente qui sera installée d'ici cet été au rez-de-chaussée du North Building ou du WTC. Par Xavier Attout.