C'est le courtier immobilier Trevi qui l'observait en automne dernier : le pourcentage de propriétaires-occupants est revenu à 42 % environ à Bruxelles, contre 60 % il y a 15 ans. " Cette baisse préfigure selon nous une tendance de fond plus marquée sur l'ensemble de la Belgique, écrit Eric Verlinden, administrateur délégué de l'entreprise. Nous pensons que le taux moyen de propriétaires belges passera de 72 à 65 % d'ici 2020. " Rien de plus logique : depuis une bonne dizaine d'années, les prix de vente grimpent beaucoup plus que les revenus. S'y ajoutent les conditions financières plus restrictives imposées par les banques. Ce n'est pas tout : " L'achat immobilier reste le dessein numéro un de la plupart des ménages, mais il n'est plus mis sur un piédestal comme naguère, observe Eric Verlinden. La jeune génération est moins attachée à l'achat de ses briques ".
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C'est le courtier immobilier Trevi qui l'observait en automne dernier : le pourcentage de propriétaires-occupants est revenu à 42 % environ à Bruxelles, contre 60 % il y a 15 ans. " Cette baisse préfigure selon nous une tendance de fond plus marquée sur l'ensemble de la Belgique, écrit Eric Verlinden, administrateur délégué de l'entreprise. Nous pensons que le taux moyen de propriétaires belges passera de 72 à 65 % d'ici 2020. " Rien de plus logique : depuis une bonne dizaine d'années, les prix de vente grimpent beaucoup plus que les revenus. S'y ajoutent les conditions financières plus restrictives imposées par les banques. Ce n'est pas tout : " L'achat immobilier reste le dessein numéro un de la plupart des ménages, mais il n'est plus mis sur un piédestal comme naguère, observe Eric Verlinden. La jeune génération est moins attachée à l'achat de ses briques ". Président honoraire de la SIR résidentielle Home Invest, Guillaume Botermans observe cette évolution sur le terrain : " Le taux de rotation de nos locataires a beaucoup baissé. Ils restaient naguère de trois à cinq ans, mais c'est aujourd'hui plutôt cinq à 10 ans. Quitte à nous demander, et c'est là une démarche vraiment nouvelle, de passer de une à deux chambres, dans le même immeuble ou à proximité ". Deux raisons à cette évolution, estime l'expert immobilier, devenu l'an dernier président de l'antenne belge de Sotheby's International Realty. D'une part, les jeunes ménages sont plus nomades et dès lors moins acquisitifs que leurs parents. De la même manière d'ailleurs, de nombreux expatriés vivant à Bruxelles, même pour une longue période, restent locataires parce que c'est dans leur culture. On ne peut toutefois occulter le fait que beaucoup de locataires n'ont pas le choix, aussi vrai qu'on observe une certaine paupérisation de la population face à la hausse des prix de vente. C'est pourquoi on construit moins grand. " Au lieu des 50 m2 de naguère, un studio offre aujourd'hui de 28 à 40 m2, 28 m2 étant le minimum légal en Belgique, explique Guillaume Botermans. On ne saurait cependant trop se plaindre : le minimum est de 9 m2 seulement à Paris, et pour le même prix... " L'évolution n'étonne guère l'économiste Roland Gillet. " Les loyers sont relativement bas en Belgique, du fait d'une offre de logements abondante, explique-t-il. Ils n'ont en tout cas pas suivi la hausse des prix du logement au cours de la décennie écoulée. " Le statut de locataire est dès lors plus enviable que naguère sur le plan financier, mais pas seulement : il est aussi bien protégé par la loi. En conséquence de quoi les jeunes ménages, en particulier, s'en accommodent d'autant plus facilement s'ils jugent leur situation professionnelle ou privée pas encore stabilisée. Le professeur d'économie à la Sorbonne et à l'ULB (Solvay) souligne un autre aspect des choses : " Pourquoi inciter les jeunes à acheter sans tarder, ce qui signifie généralement s'engager pour 20 ans, quand on sait qu'un ménage sur deux divorce, et après sept ans seulement en moyenne " ? Roland Gillet n'est pas opposé à la propriété par principe, loin de là. A preuve : il est propriétaire de son domicile, dans les Ardennes. Par contre, il ne rate pas une occasion de fustiger la volonté politique (et fiscale) de la favoriser, en Belgique comme dans d'autres pays. Avec les conséquences que l'on sait : la crise des subprimes aux Etats-Unis, mais de graves crises aussi en Espagne et, on le sait moins, aux Pays-Bas. La possession de son logement est-il du reste un facteur de bonheur ? Ou, pour aborder la question à l'envers, " les Allemands sont-ils réputés malheureux, eux qui sont majoritairement locataires ? ", interroge l'économiste. Il faut savoir qu'une proportion élevée de propriétaires n'est en rien un indicateur de richesse au niveau d'un pays. A priori, c'est même l'inverse. Autre opinion, en partie semblable et en partie divergente : celle de Philippe Janssens, fondateur du bureau d'experts immobiliers Stadim et principal analyste du marché belge pendant plusieurs décennies au travers de l'étude Valeur immobilière. Il rappelle l'important virage que le marché belge a connu à partir de l'automne 1996, quand les taux hypothécaires ont commencé à chuter, tandis que les banques prêtaient assez aisément 110 % de la valeur du bien et proposaient des prêts sur 30 ans. " La charge hypothécaire fut dès lors abaissée au niveau du loyer, de sorte que de nombreux locataires ont franchi le pas, souligne-t-il. En une dizaine d'années, la proportion de propriétaires-occupants est passée, en chiffres ronds, de 65 à 75 % en Flandre et de 35 à 45 % à Bruxelles. " Même si cette réaction intuitive ne tient pas totalement la route sur le plan financier ! Le reflux aujourd'hui observé à Bruxelles - mais pas encore vraiment dans les autres Régions - constituerait dès lors un simple retour en arrière plutôt qu'une cassure fondamentale dans une tendance de long terme. A ce stade-ci en tout cas. Et il s'explique assez aisément par le net resserrement des conditions imposées par les banques depuis la crise financière : " Alors qu'il pouvait acheter un logement presque sans mise de départ voilà moins de 20 ans, un jeune ménage doit aujourd'hui déposer sur la table un tiers environ du prix total, observe Philippe Janssens. Pour ceux qui ne bénéficient pas d'un gros coup de pouce de la famille, cela devient difficile ". L'expert anversois voit par contre plusieurs raisons de favoriser l'accès à la propriété. D'abord, le fait de ne pas devoir payer de loyer constitue un grand confort quand on arrive à l'âge de la retraite et que le revenu diminue. Pas d'accord, rétorque Roland Gillet : " En épargnant la différence entre le loyer et la mensualité hypothécaire, on se constituera un capital dont le revenu devrait couvrir le loyer ". Philippe Janssens ne méconnaît pas cette alternative : quand les sicafis (aujourd'hui SIR) sont apparues en Belgique, il a souligné leur intérêt par référence avec la Suisse. Là-bas, l'immobilier est tellement cher qu'en dépit de revenus que l'on sait confortables, une majorité d'Helvètes ne peuvent qu'être locataires. Ils placent une partie de leur épargne en valeurs immobilières, de manière à toucher des revenus qui progressent parallèlement à leur loyer. Il reste qu'en incitant fiscalement les citoyens à acheter leur logement, on protège les distraits et autres cigales... Autre argument : " La qualité n'est rentable qu'à très long terme, souligne Philippe Janssens. Or, en Belgique, une maison unifamiliale ne change de mains que tous les 41 ans en moyenne ". Ce n'est sans doute pas pour rien que le logement est réputé très qualitatif en Belgique. Roland Gillet ne partage pas cet avis. Pour lui, la possession de son logement présente des inconvénients : outre le handicap qu'elle constitue en matière de mobilité professionnelle, il relève les moins-values probablement sérieuses qui se profilent, pour le logement plus ancien, avec l'avènement progressif des constructions passives ou, en tout cas, thermo-efficaces. D'accord, pas d'accord... Moins de brique dans le ventre, mais plus de polémique !