Il y a les riches. Il y a les très riches. Et il y a les très très riches. Ceux dont le bas de laine franchit allégrement la barre des 30 millions de dollars. Ils sont 212.615 dans le monde, dont une poignée en Belgique. Et pour eux, investir dans l'immobilier relève autant de la partie de plaisir que de la partie de Stratego. D'autant qu'ensemble, ils pèsent très lourd : 30.000 milliards de dollars (12 % de la richesse mondiale). Une étude publiée il y a peu par Barnes et Warburg, deux sociétés immobilières internationales spécialisées dans l'immobilier de prestige, s'est intéressée aux comportements de ces high net worth individuals (HNWI) et ont dressé un classement mondial des villes privilégiées en matière d'investissements. Une première du genre, intéressante à plus d'un titre. " Nous avons pu publier pour la première fois un rapport très précis grâce à notre partenaire américain Wealth X, conseiller en étude de marché, explique le Français Thibault de Saint Vincent, président de Barnes. Il y a en tout cas eu quelques surprises dans ce classement. Je ne m'attendais pas à voir Tokyo et Sydney si bien placées. Suite à cette étude, nous allons d'ailleurs ouvrir d'ici peu un bureau à Sydney ! La croissance y est à deux chiffres, ce n'est pas négligeable. "
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Il y a les riches. Il y a les très riches. Et il y a les très très riches. Ceux dont le bas de laine franchit allégrement la barre des 30 millions de dollars. Ils sont 212.615 dans le monde, dont une poignée en Belgique. Et pour eux, investir dans l'immobilier relève autant de la partie de plaisir que de la partie de Stratego. D'autant qu'ensemble, ils pèsent très lourd : 30.000 milliards de dollars (12 % de la richesse mondiale). Une étude publiée il y a peu par Barnes et Warburg, deux sociétés immobilières internationales spécialisées dans l'immobilier de prestige, s'est intéressée aux comportements de ces high net worth individuals (HNWI) et ont dressé un classement mondial des villes privilégiées en matière d'investissements. Une première du genre, intéressante à plus d'un titre. " Nous avons pu publier pour la première fois un rapport très précis grâce à notre partenaire américain Wealth X, conseiller en étude de marché, explique le Français Thibault de Saint Vincent, président de Barnes. Il y a en tout cas eu quelques surprises dans ce classement. Je ne m'attendais pas à voir Tokyo et Sydney si bien placées. Suite à cette étude, nous allons d'ailleurs ouvrir d'ici peu un bureau à Sydney ! La croissance y est à deux chiffres, ce n'est pas négligeable. " Deux tiers de ces grosses fortunes sont des entrepreneurs, self-made-men qui plus est. On en retrouve près de 70.000 en Europe, au Moyen-Orient et en Afrique. Ils placent, en moyenne, 10 % de leurs actifs dans l'immobilier de prestige. Soit environ 2.700 milliards de dollars. De quoi leur conférer une certaine influence sur le marché. " Ils achètent et vendent des propriétés dans les principales villes internationales et les lieux de villégiature d'exception, recherchant la sécurité, un système économique transparent et une stabilité sociale ", explique Heidi Barnes, fondatrice de Barnes. Vu les perspectives économiques, le nombre de gens fortunés devrait encore s'accentuer dans les années à venir pour atteindre, à l'horizon 2020, le seuil des 318.000 personnes. Une croissance qui devrait surtout se concentrer dans les pays de la région Asie-Pacifique. Une précision : investir dans l'immobilier haut de gamme est (encore) moins risqué que dans l'immobilier résidentiel classique. Vu la situation exceptionnelle des biens, ils perdent très rarement de leur valeur. Un appartement avec vue sur la Fifth Avenue ou à Hyde Park restera toujours très prisé. La combinaison de trois critères déterminent en fait le choix d'un actif immobilier : les aspects financier, pratique et émotionnel. On voit par exemple que ces entrepreneurs cherchent avant tout à rester dans le même fuseau horaire, de même qu'ils visent la proximité d'écoles ou d'universités de renom. " Ces choix les rassurent car ils mettent leur famille en sécurité tout en générant une plus-value sur leur placement immobilier ", note Thibault de Saint Vincent. L'aspect émotionnel n'est bien évidemment pas à négliger. Une belle localisation, une belle histoire ou une identité architecturale affirmée sont des éléments qui ne laissent pas indifférents. Quant à l'aspect financier, l'objectif n'est pas d'obtenir d'importantes plus-values mais un retour sur investissement assuré. Sans parler du fait que le rendement locatif est très stable pour ce type de bien. " Quand on prend en compte tous les facteurs de décision, la propriété idéale doit bénéficier d'un bel emplacement, jouir d'excellents services de proximité et être unique, que ce soit en matière de prestations ou d'histoire, estiment les auteurs de l'étude, ajoute le président de Barnes. Tous ces critères doivent être réunis car les investisseurs fortunés ne font pas de compromis lorsqu'ils recherchent une résidence de prestige. " Le comportement de ces grosses fortunes a d'ailleurs évolué : elles sont de plus en plus nombreuses à détenir plusieurs résidences secondaires ou pied-à-terre. La moitié des ultra high net worth individuals (UHNWI) possédant au moins deux propriétés alors que 10 % d'entre eux en détiennent cinq ou plus. Et leur portefeuille immobilier est habituellement assez simple à définir : une résidence principale située à proximité de leur entreprise, le plus souvent dans une grande métropole, et un second bien qui fait office de lieu de villégiature. " Mais les promoteurs immobiliers sont allés trop loin, estime Thibault de Saint Vincent. Désormais, l'offre de propriétés d'une valeur d'au moins 8 millions de dollars est excédentaire et la demande est plus faible que prévu. " Et Clelia Warburg Peters, présidente de Warburg Realty, d'ajouter : " Le patrimoine immobilier a tendance à se réduire à mesure que la fortune personnelle augmente. Ainsi, une personne dont la richesse atteint 10 millions de dollars pourra posséder un appartement de 5 ou 6 millions de dollars. Mais si votre richesse est de 100 millions de dollars, il est peu probable que votre investissement dans l'immobilier atteigne 50 ou 60 millions de dollars. Je pense que de nombreux promoteurs n'ont pas compris cet aspect du marché. " Quand on a de l'argent, le champ des possibles est bien évidemment plus large que son habituel pré carré. Et ce, grâce notamment à l'amélioration des moyens de transport, à la révolution technologique ou encore à l'évolution du monde des affaires, qui ont permis d'élargir les horizons. " Les UHNWI disposent aujourd'hui des ressources nécessaires pour acquérir des résidences sur plusieurs continents, dans des objectifs aussi bien personnels que professionnels ", notent les auteurs du rapport. Des éléments qui font que l'investissement immobilier s'est nettement internationalisé ces dernières années pour les clients fortunés. " La population UHNWI ne limite plus ses investissements dans son pays ou sur son continent, mais mondialise ses implantations, arbitre son patrimoine et reste à l'écoute des nouvelles opportunités et tendances, note Thibault de Saint Vincent. Pour ces self-made-men, vu que leurs entreprises sont implantées dans différentes villes internationales, ils passent beaucoup de temps dans les transports. Il est désormais plus judicieux de posséder des propriétés dans une ou plusieurs des principales places financières ou commerciales du monde, que sont notamment Londres, New York, Hong Kong ou encore Singapour. Par ailleurs, leurs enfants étudient et vivent de plus en plus à l'étranger, ce qui contribue également à l'extension de leur patrimoine immobilier à l'international. Ces trois facteurs (mobilité, technologie et mondialisation) ont non seulement favorisé les acquisitions immobilières des UHNWI dans différentes destinations internationales, mais leur ont également permis de bâtir leur fortune dans des contextes économiques très variés. " Le contexte n'est toutefois pas flamboyant pour ces gens fortunés. Une série de pays ont lancé une vague de réformes fiscales visant à encourager les investissements locaux. D'autres éléments ralentissent le marché depuis deux ans. Que ce soit une croissance mondiale plus modérée, les sanctions internationales qui frappent les Russes - gros acteurs du marché entre 2000 et 2014, la chute des prix du pétrole, la menace terroriste ou encore l'instabilité politique liée au Brexit et à l'élection de Donald Trump. A contrario, on peut noter que la hausse de la population mondiale, l'expansion de la richesse en Asie, une offre mieux adaptée et la stabilité de l'immobilier sont des facteurs qui tendent à créer, à long terme, certaines opportunités. " Un des grands constats relatifs à l'immobilier de prestige, est qu'il se rétablit toujours, lance Thibault de Saint Vincent. Les trois règles d'un bon investissement immobilier restent l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement. Qu'il s'agisse de Londres, de New York, de Paris, ou d'un prestigieux lieu de villégiature 'international', l'importance de l'emplacement se capitalise sur le long terme. " Cela s'explique notamment par le fait que les villes les plus prisées ne peuvent s'étendre à l'infini. Et qu'il n'y a qu'un seul Champs-Elysées, Hyde Park ou Central Park. Londres, New York, Tokyo, Sydney et Paris. Un top 5 assez classique. Ce classement a pris en compte une série de facteurs tels que la richesse culturelle, l'éducation, la mobilité, les risques limités d'investissement, la multiplication des entreprises, l'impôt foncier ou encore l'engagement écologique de la ville. Précisons que Bruxelles ne figure pas dans les 50 premières places. Un classement qui fait la part belle aux villes américaines, qui trustent la moitié des 25 premières places. " Londres accueille les familles les plus aisées au monde et continue d'attirer les acquéreurs britanniques et internationaux, estime Alex Newall, directeur associé Hanover Barnes Private Office. On peut dire que suite au vote en faveur du Brexit, à une livre sterling plus faible, à des taux d'intérêt à moyen terme bas et au vaste choix d'un immobilier de luxe de qualité, 2017 sera une belle opportunité pour acquérir un bien immobilier à Londres. Elle demeurera une 'ville inter- nationale' avec laquelle il est difficile de rivaliser. " Notons que le prix moyen d'un bien premium s'y élevait à 10,9 millions d'euros mi-2016, soit entre 50.000 et 60.000 euros/m2. Alors qu'à New York, les prix premium sont affichés à 34.642 euros/m2, ils peuvent atteindre 37.000 euros/m2 à Tokyo et 26.000 euros/m2 à Paris. Inutile de rappeler que ces gens fortunés se contentent rarement de 200 m2... Par Xavier Attout.