Le constat est récurrent, trimestre après trimestre. La flopée de baromètres, analyses ou autres études confirment d'ailleurs à chaque fois cette tendance : le marché immobilier belge coule des jours heureux et est d'une étonnante stabilité. Même si l'un ou l'autre expert ne rechigne pas à tenter de créer une incertitude, lançant de temps en temps l'hypothèse de voir le marché s'écrouler. Rien de tel qu'un message déstabilisant pour précipiter le mécanisme d'achat des candidats-acquéreurs...
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Le constat est récurrent, trimestre après trimestre. La flopée de baromètres, analyses ou autres études confirment d'ailleurs à chaque fois cette tendance : le marché immobilier belge coule des jours heureux et est d'une étonnante stabilité. Même si l'un ou l'autre expert ne rechigne pas à tenter de créer une incertitude, lançant de temps en temps l'hypothèse de voir le marché s'écrouler. Rien de tel qu'un message déstabilisant pour précipiter le mécanisme d'achat des candidats-acquéreurs... Une chose est certaine aujourd'hui : la plupart des feux sont au vert. Et ce n'est pas près de changer. Les taux hypothécaires restent à des niveaux planchers. Les taux fixes moyens à plus de 10 ans ont baissé de près de 50 points en 2016 pour passer sous la barre des 2 %, d'après la Banque nationale. Ils sont quelque peu remontés en ce début d'année. Mais ils restent à un niveau très intéressant, permettant toujours d'augmenter la capacité d'emprunt des ménages. Et les perspectives pour 2017 sont positives, même si une légère remontée des taux de quelques points est attendue par les analystes d'ING. Une hausse qui devrait, par ricochet, entraîner un léger recul dans la tendance haussière des prix. Pour le reste, les comptes d'épargne des Belges ne désemplissent pas : ils restent toujours garnis de dizaines de milliards d'euros qui sont susceptibles d'être investis dans l'immobilier. D'autant que ces comptes ne rapportent plus rien. La fiscalité immobilière est stable même si, en Wallonie, les conséquences de la réforme du bonus logement pour laisser place à un chèque-habitat moins avantageux ne sont pas encore bien connues. Doit-on par exemple lier l'apparition du chèque habitat à la baisse des transactions à laquelle nous avons assisté en Wallonie (- 2,8 %) en 2016 et au premier trimestre 2017 ? A voir. A Bruxelles, la nouvelle mesure d'abattement des droits d'enregistrement doit aussi encore être évaluée (lire par ailleurs). Mais son entrée en vigueur le 1er janvier 2017 n'a entraîné aucun mouvement important sur le marché. Ce qui est déjà une information en soi.Quant aux prix du marché secondaire, la hausse en 2016 est de 3,6 % pour les appartements et de seulement 0,9 % pour les maisons, selon les chiffres des notaires. La situation est quasi similaire lors du premier trimestre 2017. Couplé à une inflation de 1,7 %, cela signifie en fait que la valeur réelle des maisons a perdu 1 %. Ce qui est plutôt rare et... quelque peu inquiétant pour les propriétaires. Ils se rassureront toutefois en constatant que la valeur de leur bien a augmenté de plus de 150 % entre 1998 et 2008 ou de plus de 15 % entre 2008 et 2017. Précisons encore que le SPF Economie n'a toujours pas fourni les chiffres du quatrième trimestre 2016 - ce sera pour le 9 mai -, ce qui ne permet pas encore d'analyser le marché via les chiffres les plus fiables. "Les fondamentaux de l'immobilier belge restent stables, estime Julien Manceaux, économiste chez ING. Il n'y a jamais eu autant d'emprunts hypothécaires qu'en 2016, une année qui a battu tous les records, avec une hausse de 10 % du nombre de prêts octroyés. Et 2017 devrait être de la même veine." Cette augmentation du nombre de crédits hypothécaires a bien évidemment rejailli sur le nombre de transactions. L'immobilier belge explosant tous les records en 2016, avec une hausse de 8,2 % des transactions, selon la Fédération royale du notariat belge. On la doit essentiellement à la Flandre et à Bruxelles. "Pour le premier trimestre 2017, on assiste à une stabilisation puisque la hausse n'est que de 1,09 %, estime le porte-parole des notaires Bart van Opstal. Ce qui est une bonne chose car de nombreuses personnes se demandaient quand le rythme allait se calmer. Cette situation aurait fini par influer sur les prix. Pour le reste, on remarque que les appartements restent très populaires dans tout le pays, ce qui se reflète sur les prix." Un constat que partage Eric Verlinden, le patron du groupe Trevi : "Le marché neuf se comporte particulièrement bien en ce moment. La demande pour les appartements est forte. Surtout pour les biens neufs de moins de 500.000 euros. Alors que sur le marché secondaire, les biens de moins de 250.000 euros performent également très bien. Le marché est de plus en plus dominé par les investisseurs, qui s'arrogent aujourd'hui un achat sur trois en Belgique. Ce qui n'est pas une mauvaise chose. A Bruxelles, je pense que le taux de propriété devrait par exemple passer d'ici cinq ans de 42 à 30 %. Un taux normal pour des villes, où l'accès à la propriété est plus compliqué." Autre élément : la raréfaction du foncier va-t-elle entraîner une nette hausse des prix d'ici 10 ans ? C'est l'hypothèse soulevée par le patron de Trevi, Eric Verlinden. Il constate que le marché est particulièrement bien équilibré aujourd'hui, entre une offre et une demande qui se retrouvent bien, ce qui écarte donc les risques de surchauffe. Reste que la valorisation de l'immobilier dépend de deux facteurs : le prix du foncier et les coûts de construction. Si les marges sont réduites sur ce second point, pour le premier, par contre, les annonces faites en Flandre sur la volonté politique de ne plus construire d'ici 2040 (le plan Stop béton), de même que la diminution du foncier disponible à Bruxelles (même s'il y a, là aussi, encore de la marge) seraient, selon Eric Verlinden, des éléments qui pousseraient à une hausse future des prix de l'immobilier. "Je pense vraiment que cette raréfaction va entraîner une nette hausse des prix d'ici huit à 12 ans, lance Eric Verlinden. Si le marché belge n'a jamais connu de forte croissance des prix, c'est uniquement dû au fait qu'il y avait suffisamment de foncier pour absorber des facteurs qui partent à la hausse. Pourquoi un appartement à Knokke coûte 8.000 euros/m2 ? Car le foncier y est rare." Qu'attendre de 2017 ? Le contexte favorable devrait perdurer. Les taux hypothécaires vont rester avantageux, entraînant dans leur sillage un nombre de transactions élevées. La fiscalité immobilière ne devrait, quant à elle, pas connaître d'évolution dans les prochains mois. "Même si une réforme des droits d'enregistrement serait bienvenue en Wallonie tant les frais de mutation sont scandaleusement élevés", estime Eric Verlinden. Quant aux prix, ils seront dans la lignée des années précédentes avec une tendance haussière relativement basse. "Nous nous attendons à une hausse de 1,4 à 2 % pour les maisons et de 1 % pour les appartements", estime Julien Manceaux. Eric Verlinden est, de son côté, un peu plus optimiste puisqu'il prévoit une hausse de 3 % pour les maisons. "C'est un exercice difficile vu qu'il s'agit de prévisions, sourit-il. Mais nous nous sommes rarement trompés sur ce plan ces dernières années !"Xavier Attout