Il arrive comme à son habitude. Elégant, deux boutons de sa chemise déboutonnés et un large sourire. Le soleil brille sur le domaine du Nysdam, un écrin de verdure situé à deux pas du château de La Hulpe où les équipes d'Atenor sont installées depuis 15 ans. Leur patron, Stéphan Sonneville, lâche d'entrée : " Je suis heureux d'enfin pouvoir évoquer mes activités en Europe centrale. Dans le milieu, on me regarde toujours avec un certain dédain quand j'en parle. S'ils savaient les affaires qu'on fait là-bas... ". Embarquement pour un voyage à 2.000 kilomètres de Bruxelles.
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Il arrive comme à son habitude. Elégant, deux boutons de sa chemise déboutonnés et un large sourire. Le soleil brille sur le domaine du Nysdam, un écrin de verdure situé à deux pas du château de La Hulpe où les équipes d'Atenor sont installées depuis 15 ans. Leur patron, Stéphan Sonneville, lâche d'entrée : " Je suis heureux d'enfin pouvoir évoquer mes activités en Europe centrale. Dans le milieu, on me regarde toujours avec un certain dédain quand j'en parle. S'ils savaient les affaires qu'on fait là-bas... ". Embarquement pour un voyage à 2.000 kilomètres de Bruxelles. STÉPHAN SONNEVILLE. Tout a débuté par le Luxembourg à la fin des années 1990. Pratiquement tous les promoteurs belges s'y sont implantés, attirés par les marges intéressantes qu'ils pouvaient dégager et par l'important taux de croissance. Atenor n'a fait que suivre le chemin. En 2007, situation similaire, des promoteurs tels que Ghelamco ou Codic ont ouvert la voie sur l'Europe centrale. Et nous avons également suivi le mouvement. A cette époque, celui qui n'y allait pas passait à coté de la montre en or. Deux ans plus tard, en 2009, est alors arrivé le véritable tournant dans notre stratégie. Ce marché local était en train de plonger. Le conseil d'administration me suggérait de me retirer. Les principaux promoteurs belges faisaient marche arrière. La Chine, le Brésil et l'Inde semblaient être les marchés émergents de demain. Je n'y croyais pas. Nous sommes pratiquement les seuls à être restés sur place. J'ai senti qu'il se passait quelque chose. Les gens ont beaucoup travaillé pour s'instruire et redresser le pays. Le chômage a diminué, les comptes ont été équilibrés, les mouvements syndicaux ont été encadrés, avec comme résultat un retour de la croissance. Sans parler du fait que depuis 2011, les délocalisations s'y sont multipliées, les multinationales sont revenues et qu'un mouvement de demande intérieure pour du résidentiel pointe le bout du nez. C'est notamment lié au fait qu'aujourd'hui, nous sommes proches du plein emploi à Budapest ou encore que le taux de chômage s'élève à 2,5 % à Varsovie. Pour 20 % à Bruxelles ! La croissance est de 2,5 à 3 %. Alors qu'en Belgique, nous sommes à 1,2 %. Et cette hausse va s'amplifier encore à l'avenir. Les promoteurs commencent à construire de plus en plus et les investisseurs reviennent. Un exemple : j'obtiens un rendement locatif de 7 % pour un immeuble de bureaux à Budapest où je reçois une multitude d'awards, qui plus est avec un bail de cinq ans garanti par la maison mère de General Electric. Quand Atenor émet un emprunt obligataire en Belgique, nous payons du 3 %. Les marchés financiers belges sont aujourd'hui encore pétris dans les préjugés. Ils ne comprennent pas ce qui est en train de se passer dans ces pays. Bref, le contexte général est très favorable. Le marché résidentiel va d'ailleurs bientôt reprendre, de même que celui des centres commerciaux. Non, partout. En Pologne, République tchèque, Slovaquie, Hongrie et Roumanie. Et il y a une amorce de rebond en Bulgarie, Serbie, Croatie et Slovénie. Depuis 2011, nous sommes passés du statut de suiveur à celui de leader belge en Hongrie et en Roumanie. Pour y arriver, j'ai notamment contacté des banques belges qui placent habituellement les emprunts obligataires d'Atenor. En leur précisant que je leur proposais de distribuer un investissement menant à un rendement garanti de 6 % venant de mes loyers obtenus en Roumanie au lieu des 3 % traditionnels que l'on peut obtenir en Belgique. Et bien, aucune n'a suivi. Il reste beaucoup trop de préjugés. J'ai donc dû me débrouiller seul. C'est dommage pour elles, car nous nous trouvons devant de réelles opportunités. Mais il faut encore effectuer un vrai travail d'éducation sur ces pays. Et tant que ce travail n'est pas fait, il y a des marges à aller chercher. Et c'est ce que je fais. C'est aussi simple que cela. Il y a une méconnaissance totale de ce que nous réalisons là-bas. C'est pourtant impressionnant. Obtenir un tel rendement en Belgique est impossible. Le rendement locatif est de 7 à 8 % pour un immeuble de bureaux, alors qu'à Bruxelles je ne dépasserais pas les 4 %. Du simple au double. C'est énorme. Je n'abandonne pas Bruxelles. Mais je veux réinvestir l'argent que je gagne dans des endroits d'avenir. Ce n'est pas de l'opportunisme mais du pragmatisme. Oui. En matière de développement, il y a encore 50 % de projets en cours en Belgique, soit plus de 300.000 m2. Mais en termes de résultat net, c'est complètement différent. En 2015, la répartition du résultat net était de 48 % à Bruxelles et de 10 % en Europe centrale. En 2016, il était de 49 % en Europe centrale et grimpera même à 75 % en 2017. Je ne délaisse pas Bruxelles mais il y a actuellement trop de freins pour garantir à Atenor un rythme de croissance optimal. Il n'y aura pas de diminution absolue de notre présence en Belgique mais bien une augmentation de notre présence à l'étranger. Je ne veux pas transmettre le message qu'Atenor quitte la Belgique. Je dis simplement que Bruxelles est en train de rater des occasions. Je le déplore. Mais je ne peux pas limiter la croissance de mon entreprise à la complexité institutionnelle de Bruxelles. Cela fait par exemple huit ans que nous attendons le permis de bâtir du projet Victor, situé dans le quartier du Midi. Il a fallu attendre cinq ans pour UP-Site. A Budapest et Bucarest, l'octroi des permis est beaucoup plus rapide. Cela prend six mois à Budapest et un an à Bucarest. Qui plus est pour un dossier plus compliqué puisqu'il y a des contraintes patrimoniales. Et précisons que cela se fait en toute transparence. Et ces deux pays possèdent également leur PPAS (Plan particulier d'affectation du sol) ! Aujourd'hui, en Belgique, tout le monde se précipite sur les mêmes produits, situés aux mêmes endroits. Ce qui signifie que cela devient de moins en moins rentable. Je suis courtisé sans cesse pour investir dans des immeubles situés rue de la Loi. Par contre, il y a un certain dédain pour mes activités en Hongrie et en Roumanie. Oui. Depuis que la demande intérieure augmente, nous sommes en train d'étudier la possibilité de développer des projets d'appartements. Cela devrait se concrétiser en 2018. Cela n'a pas fonctionné pour le bureau alors que ce produit était le plus simple et le plus transparent. Avec une obligation garantie par Atenor. Les banques sont vraiment passées à côté de la montre en or. Mais, par manque de confiance, elles ne sont pas prêtes à le mettre entre les mains de leurs clients. Je suis donc sceptique sur la possibilité de voir des particuliers investir dans ce segment. Et pour ma part, le résidentiel ne sera pas gardé en portefeuille mais directement vendu. Je vais développer des projets haut de gamme (3.000 euros/m2 à Bucarest), de 50 à 100 logements. Je ne vais pas m'épuiser à les vendre en Belgique alors que la demande intérieure est forte et que la confiance dans ce marché en Belgique est faible. De plus en plus de petits promoteurs s'y attaquent mais ce n'est pas aisé. Il faut des filiales locales, avec des équipes compétentes qui assurent un suivi. C'est un facteur clé du succès, qui prend du temps. UP-Site a été un projet extrêmement rentable, Trebel également. L'an dernier, j'ai investi plusieurs dizaines de millions dans le projet Realex. J'ai pris de gros risques. Cela signifie que je crois dans le devenir de Bruxelles. Il faut savoir que sans la présence de l'Europe, Bruxelles serait rayée de la carte du marché des bureaux. Le marché de la prise en occupation est simplement maintenu par les ambassades et autres institutions gravitant autour de l'Europe. Avec à chaque fois un même schéma : elles quittent des immeubles vieillissants pour des immeubles neufs. Atenor procède de cette manière depuis des années. Le problème, c'est qu'il n'y a pas de nouveaux entrants sur ce marché. Une fois que tous les immeubles seront rénovés ou reconstruits, ce sera terminé. L'Europe ne va pas augmenter sa prise en occupation, les corporate ne reviendront pas. Bruxelles a une position extraordinaire. Il faut créer de la mixité autour de la gare du Nord et il faut aussi continuer à développer les alentours de la gare du Midi. Autour de la gare Centrale, dans le quartier historique, les aménagements ont été bien effectués. Le quartier européen doit, quant à lui, être tiré vers le haut. Il faut y investir car les retombées seront énormes. Atenor investit donc à Bruxelles dans une triple logique : des investisseurs flamands qui sont prêts à s'y implanter, un parc immobilier vieillissant qu'il faut renouveler et dans le take-up qui tourne autour de l'Europe. La valeur d'Atenor a été multipliée par quatre en 12 ans. Si je veux continuer sur le même rythme, je ne peux me contenter de Bruxelles. C'est impossible. Bruxelles n'offre plus suffisamment de possibilités de croissance à une entreprise comme la nôtre dans un contexte de concurrence internationale. J'investis dans l'Europe car j'y crois énormément. Propos recueillis par Xavier Attout.