Darlowo, le Nieuport de la côte Baltique

Si la station balnéaire de Darlowo, en Pologne, n’est pas une deuxième Malaga, elle n’en connaît pas moins, grâce au promoteur POC, un essor inespéré. ” Semer maintenant pour récolter plus tard “, telle est la devise du développeur.

Patience et persévérance sont des qualités indispensables aux entrepreneurs. Peter Taffeiren, le CEO du promoteur POC, sis à Pittem, en Flandre-Occidentale, réunit l’une et l’autre. Il s’est écoulé à peu près 10 ans entre les premiers contacts noués en Pologne et aujourd’hui. Mais lorsque désormais, il se promène dans les rues de Dar?owo, le ” Nieuport local “, l’homme sait qu’il ne s’est pas démené et qu’il n’a pas fait plus de 100 fois le voyage pour rien. C’est cet été qu’a été livré le gros-oeuvre fermé d’un premier immeuble dont les 60 appartements de luxe ouvrent tous sur le large ; les finitions sont désormais en cours. Les premiers heureux propriétaires de la Marina Royale poseront leurs valises aux alentours des vacances de Pâques 2018. Cette phase initiale sera suivie des phases II (Riviera Royale) et III (Viridia Royale). Les 220 appartements, dont chacun offrira une vue à couper le souffle sur la mer, constituent le projet immobilier le plus spectaculaire construit le long de la Baltique depuis la Seconde Guerre mondiale.

POC aime faire la comparaison avec Nieuport, et ce n’est pas par hasard : ” Lorsque le maire de Dar?owo est venu visiter Nieuport, il a tout de suite été séduit : c’est exactement ce qu’il voulait, relate, amusé, Peter Taffeiren. Une simple coïncidence ? En aucun cas. Tout comme Nieuport, Dar?owo a deux visages : si la ville s’étend vers l’intérieur des terres, elle a également les pieds dans le sable. Quiconque visitera Dar?owo comprendra sans peine notre slogan : on ne peut être davantage à la mer que dans nos appartements. Nous avons réalisé un véritable exploit technique, en gagnant du terrain sur les eaux. Il s’agit d’une époque bénie pour les acheteurs parce que le tourisme, le long de la Baltique, est plus florissant que jamais, alors que les prix sont pour l’instant très raisonnables. Cela me rappelle les années 1970 chez nous : des prix bas et donc, d’énormes potentiels de croissance “.

“Road show” en compagnie d’un Premier ministre

L’an passé, Peter Taffeiren a organisé un road show dans les plus grandes villes du pays, dont naturellement Varsovie et Cracovie, mais aussi Gdansk, Wroc?aw et Poznan. Marek Belka, ex-Premier ministre polonais et ex-président de la Banque nationale, avait accepté d’accompagner et de diriger l’intégralité des séances d’information en qualité d’ambassadeur. ” Parce que notre offre l’avait convaincu, affirme Peter Taffeiren. Cela nous a évidemment ouvert les portes aux plus hauts niveaux. S’il s’agit du public que nous visons ? Oui, mais pas seulement. De grands entrepreneurs et des titulaires de profession libérale, comme des médecins et des dentistes, ont effectivement manifesté leur intérêt ; mais au fil des ans, la Pologne s’est également dotée d’une classe moyenne suffisamment fortunée, que l’idée de posséder une résidence secondaire de luxe dans son propre pays séduit. Dar?owo attire chaque année 500.000 touristes, et le flot n’est pas près de se tarir. Notre offre peut attirer l’une et l’autre de ces catégories – les grands capitaux, donc, certes, mais aussi la classe moyenne. Nous avons en portefeuille des appartements de petite taille (jusqu’à 35 m2, ce qui n’est pas un problème pour les Polonais), et d’autres qui peuvent atteindre 110 m2. Et nous garantissons la vue sur la mer. Les prix varient de 150.000 à 400.000 euros, pour le top du top. Ne vous imaginez surtout pas que nous regardions à la dépense : en collaboration avec le maître d’oeuvre CFE Polska (une filiale de l’entreprise belge), nous avons même été plus loin que les normes les plus strictes imposées par les autorités polonaises ; nous avons choisi le meilleur béton, le meilleur verre, les meilleures finitions, etc., sans accepter le moindre compromis. Les instances compétentes, et même les notaires, parlent de ‘jamais vu’ dans le pays. Il faut dire que là-bas, la notion de qualité n’est pas ce qu’elle est chez nous. Nous avons parfois le sentiment d’être des pionniers. Je songe par exemple au restaurant de luxe (le Lido), à la plaine de jeux et au centre de bien-être qui équiperont le site : ça aussi, c’est du jamais vu, et leur présence aiguise la curiosité. “

On n’aime que ce que l’on connaît

Dar?owo, de même d’ailleurs que l’intégralité de la côte baltique, le long de la partie nord de la Pologne, est inconnue des Belges, et c’est dommage. A l’époque où Peter Taffeiren, qui multipliait en compagnie de POC les succès immobiliers à la mer du Nord, cherchait à réaliser un projet d’envergure à l’étranger, il a parcouru presque toute l’Europe en quête de l’opportunité unique, de l’endroit prometteur par excellence. Seule Dar?owo répondait à ses exigences. La côte polonaise est immense et extraordinairement belle, le climat y est stable (les étés sont chauds et les hivers, relativement doux), le tourisme s’y développe depuis 2005 et les lieux sont pour l’instant sous-exploités. Il faut dire que les visiteurs n’y affluent qu’en été. ” Là encore, il est possible de faire la comparaison avec le littoral belge d’il y a 30 ans, analyse Peter Taffeiren. La côte est trop calme l’hiver ? C’est vrai… pour le moment. Car tous les responsables, et à leur tête le maire de Dar?owo, ont compris le potentiel qu’offre un tourisme qui ne se limite pas aux mois d’été. C’est la raison pour laquelle ils investissent dans des infrastructures nouvelles, comme un golf de luxe, ou dans des transformations. ”

Le projet de POC attire-t-il les investisseurs belges ? ” Certains sont tellement convaincus qu’ils ont acheté plusieurs appartements, se réjouit Paul Breels, en charge du volet commercial des activités de POC. On peut considérer cela comme l’achat d’une résidence secondaire dans une région totalement méconnue, mais aussi comme un investissement pur et simple. Le marché immobilier polonais reste très majoritairement locatif. L’été, les propriétaires peuvent exiger des prix qui, grosso modo, permettent de rentabiliser en quatre mois les frais de toute une année. Les rendements sont en effet extrêmement élevés. Le reste du temps, ils peuvent eux-mêmes profiter du climat côtier ou des richesses culturelles de villes proches, comme Gdansk. ”

Des acheteurs venus de tous les horizons

A Dar?owo, POC vise deux groupes cibles : d’une part, les personnes en quête d’une résidence secondaire ou de possibilités de mettre un bien en location à des conditions intéressantes et d’autre part, les investisseurs. La première catégorie est surtout constituée de locaux, la seconde, de Polonais et de Belges, auxquels s’ajoutent quelques Allemands. Sur place, POC a enseigné à une équipe tous les aspects juridiques et commerciaux de l’activité. Le marché se montre extrêmement intéressé. ” Le principal avantage, pour l’investisseur, est celui du prix auquel se vend ce qui est tout de même un haut lieu touristique en Pologne, expose Peter Taffeiren. Chez nous aussi, il fut une époque où l’on pouvait acheter un appartement à des prix défiant toute concurrence. Combien de Belges ne regrettent-ils pas de ne pas avoir franchi le pas ? Là-bas, l’investisseur potentiel bénéficie si l’on peut dire d’une seconde chance. Tout porte à croire que l’on n’en est qu’aux prémices. Globalement, 20 % du budget sont consacrés à l’achat du terrain et 80 %, à celui de l’appartement. Quand les prix auront explosé, les propriétaires n’auront plus qu’à se baisser pour ramasser l’argent. Au Coq, un appartement moyen coûtait, en 2003, 200.000 euros environ ; il est aujourd’hui deux fois plus cher. Les investisseurs belges obtiennent même dans les deux mois le remboursement de leur TVA de 8 %, avec garantie, et les frais de notaire ne dépassent pas 0,6 %. Je prévois un rendement de 5 à 6 % au cours des 10 prochaines années ; je suis prêt à parier là-dessus tout ce que je possède. ”

Par Karel Cambien.