Plusieurs arguments justifient un investissement dans la SIR: aux qualités mêmes de l’entreprise, dont son faible endettement, s’ajoute le soutien que la baisse des taux longs devrait apporter en 2024. L’action n’est plus survalorisée.
Pendant des années, les actionnaires des sociétés immobilières réglementées (SIR) et des promoteurs immobiliers ont profité de rendements intéressants, parfois exceptionnels. Entre 2006, date de l’introduction en Bourse de Montea, et fin 2021, le rendement total (progression du cours et dividendes) a atteint pas moins de 1.045% en moyenne (soit 17,4% par an), contre seulement 75% pour le Bel 20. Mais la donne a changé en 2022; même en incluant les dividendes, le rendement total a chuté à -37% sur près de deux ans. Heureusement, l’action se redresse depuis quelques semaines.
Depuis sa création, Montea se concentre sur l’immobilier logistique, ce qui lui vaut souvent l’appellation de “petite sœur de Warehouses De Pauw” (la famille De Pauw figure d’ailleurs parmi les actionnaires). L’entreprise a rapidement su s’imposer comme un acteur incontournable de l‘immobilier logistique, même si son activité est assez concentrée géographiquement: sur 92 sites, 38 se situent en Belgique (44% de la juste valeur), 34 aux Pays-Bas (42% de la juste valeur), 18 en France (12% de la juste valeur) et 2 en Allemagne (2% de la juste valeur). La superficie totale du portefeuille est de 1,9 million de mètres carrés (m²), avec une réserve foncière supplémentaire de 2,4 millions de m² (1,7 million de terrains acquis et 700.000 m² sous contrôle), dont 1 million de m² en cours de développement.
Depuis de nombreuses années déjà, Montea affiche une croissance soutenue: en 2022, le portefeuille a gonflé de 473 millions d’euros, un record, ce qui a permis à l’entreprise de dépasser ses propres objectifs, avec un bénéfice par action de 4,10 euros (+9%). Comme chaque année, le dividende a été relevé, à 3,30 euros brut par action (+9%); en 2014, il s’élevait encore à 1,80 euro brut par action.
La direction a revu à la hausse ses attentes pour 2023 et 2024, notamment grâce à l’obtention d’un statut fiscal avantageux aux Pays-Bas pour 2021 et 2022. Le bénéfice par action visé pour cet exercice a été relevé à 4,90 euros, dont 4,45 euros hors éléments exceptionnels (4,40 euros précédemment); en 2024, le bénéfice récurrent est attendu à au moins 4,55 euros par action. Le dividende pour 2023 sera d’au minimum 3,74 euros brut par action, dont 0,36 euro de dividende exceptionnel. Pour 2024, un minimum de 3,60 euros brut est visé.
La SIR procède régulièrement à des augmentations de capital pour assurer sa croissance tout en gardant son ratio d’endettement sous contrôle. Elle est récemment parvenue à lever très rapidement, et avec une décote d’à peine 4%, 126 millions d‘euros, à 69,90 euros par action. Loin de plonger, le cours s’est au contraire redressé. Montea ne manquait pas de liquidités, mais souhaite mener à bien son pipeline de projets (valeur de de 400 millions d’euros) d’ici fin 2025 en conservant un taux d’endettement bas; à 34 %, le sien est l’un des plus faibles parmi les SIR.
Conclusion
Nous avons listé plusieurs arguments justifiant un investissement dans Montea; aux qualités mêmes de l’entreprise s’ajoute le soutien que la baisse des taux longs devrait apporter en 2024. La hausse des taux d’intérêt a gommé la forte survalorisation de l’action par rapport à sa valeur intrinsèque (72 euros par action au 30 septembre). Montea affiche l’un des taux de croissance les plus élevés parmi les SIR, ce qui devrait lui permettre de pérenniser l’augmentation du dividende ces prochaines années. Si l’on ajoute à cela l’endettement faible, il ne reste qu’à recommander l’achat du titre.
Conseil: acheter
Risque: moyen
Rating: 1B
Cours: 76,20 euros
Ticker: MONT BB
Code ISIN: BE0003853703
Marché: Euronext Bruxelles
Capit. boursière: 1,57 milliard EUR
C/B 2022: 17,5
C/B attendu 2023: 16,5
Perf. cours sur 12 mois: +19%
Perf. cours depuis le 01/01: +16%
Rendement du dividende: 4,3%
