Cette société loue ses espaces essentiellement à des supermarchés et des magasins de discount, mais aussi à des clubs de sport, des restaurants et d’autres prestataires de services encore. Elle dispose d’un bon pouvoir de fixation des prix ; le rapport entre l’offre et la demande lui est favorable. Elle investit depuis des années dans le réaménagement de ses centres, pour des rendements de 11 % l’an en moyenne. Ses investissements devraient rapporter 2,08-2,11 dollars par action en 2024.
Brixmor Property Group, ce sont 360 centres commerciaux à ciel ouvert installés aux Etats-Unis, principalement sur la côte est, en Californie et au Texas. Son portefeuille, d’une valeur de 15 milliards de dollars environ, se compose à 75 % de centres de proximité et de quartier, à quoi s’ajoutent des centres régionaux, plus vastes. Les locataires sont surtout des supermarchés et des magasins de discount, mais pas seulement. Les trois principaux locataires sont les grands magasins discount TJX et Burlington Stores et les supermarchés Kroger. Aucun client ne représente plus de 5 % du revenu locatif total.
Brixmor cherche à assurer une progression durable de ses flux de trésorerie. La société espère pérenniser sa croissance organique en améliorant le taux d’occupation de ses locaux de petite taille et en augmentant les loyers. La plupart des baux sont liés à l’inflation et les loyers sont inférieurs à ceux du marché : il est donc possible de renouveler les contrats à des conditions bien plus lucratives. L’an dernier, par exemple, le montant moyen des nouveaux baux était supérieur de 40 % à celui des anciens. Les baux qui expirent en 2024-2026 sont inférieurs de 65 % au marché. Brixmor dispose d’un bon pouvoir de fixation des prix, car peu de nouveaux centres à ciel ouvert ont été construits après la crise des crédits, en 2009. La demande dépasse depuis quelques années largement l’offre nouvelle. Cela fait néanmoins trois ans que le nombre de magasins augmente, une tendance qui devrait se poursuivre en 2024. Les détaillants à succès doivent s’agrandir, car ce n’est pas parce qu’ils ont été biberonnés à l’Internet que les jeunes n’aiment pas les boutiques physiques.
Les investisseurs comme Brixmor sont donc du bon côté de la barrière, et peuvent tirer profit de la rareté des mètres carrés en augmentant leurs prix. Les baux signés au premier trimestre de 2024 (et de 2023) étaient plus élevés de 40 % en moyenne. Il faut dire aussi que le groupe ne cesse d’investir. Il a consacré depuis 2015 900 millions de dollars au réaménagement de ses centres, pour des rendements de 11 % l’an en moyenne. Sur le pipeline actuel de projets de redéveloppement, d’une valeur de 431 millions de dollars, il espère un rendement de 9 %. Les rénovations et la politique de repositionnement des centres existants compriment les taux de vacance. La direction mène par ailleurs une politique d’achat et de vente active.
Les investissements devraient rapporter 2,08-2,11 dollars par action en 2024, un chiffre revu en légère hausse. Soit, au milieu de la fourchette, une augmentation de 2,7 % des bénéfices. L’alourdissement des charges d’intérêts ampute le bénéfice de 0,03 dollar par action : les effets de l’envolée des taux sont donc limités. Souscrits à taux fixes, les emprunts en cours ont une échéance moyenne de 4,3 ans. La baisse des taux escomptée devrait soutenir la croissance bénéficiaire dans les années qui viennent.
Conclusion
Le dividende trimestriel a été porté à 0,2725 dollar par action (+4,8 %) au début de cette année, ce qui, au cours actuel, correspond à un rendement en dividende de 4,6 % par an. Avec un taux de distribution qui ne dépasse pas 54 %, le dividende est largement couvert et sa croissance pourrait au moins suivre celle du bénéfice par action ces prochaines années. La concurrence des magasins virtuels pèse toujours sur le sentiment à l’égard du secteur, mais Brixmor a su trouver le bon segment. Le titre plaira aussi aux investisseurs en dividendes.
Conseil : acheter
Risque : moyen
Rating : 1B
Cours : 25,08 dollars
Ticker : BRX US
Code ISIN : US11120U1051
Marché : NYSE
Capit. boursière : 7,56 milliards USD
C/B 2023 : 12,5
C/B attendu 2024 : 12
Perf. cours sur 12 mois : +15 %
Perf. cours depuis le 01/01 : +8 %
Rendement du dividende : 4,3 %
