La plongée en enfer des sociétés immobilières réglementées

Les relèvements de taux d’intérêt pèsent lourdement sur les sociétés immobilières réglementées. Reste qu’avec des rendements qui approchent des 6%, les positions existantes peuvent, aux cours actuels, être conservées.

Du paradis à l’enfer, pourrait-on dire de la situation des actionnaires des sociétés immobilières réglementées (SIR). Pendant des années, les rendements moyens (hausse du cours + dividendes) des SIR ont largement dépassé ceux d’un investissement dans l’indice Bel 20. Mais les cours de nombre de ces sociétés se sont fortement tassés ces dernières années et tout particulièrement, en 2022. Pour les 16 SIR qui demeurent cotées sur Euronext Bruxelles, les dividendes perçus limitent les dégâts pour l’actionnaire, en ramenant le rendement moyen à -9,9% (contre -6,5% pour le Bel 20). En cause, entre autres: la hausse des taux d’intérêt. Car de recul des résultats d’exploitation ou de réduction massive des dividendes, par exemple, il n’est pas question. On n’en est pas là, même s’il est vrai que, cherchant à se désendetter, un groupe comme Xior prévoit un certain nombre de désinvestissements, ce qui a incité la direction à revoir à la baisse les bénéfices et les dividendes prévisionnels pour l’exercice.

De prime à décote

Deux autres éléments encore interviennent. Le premier est l’arrêt de l’augmentation jusqu’ici ininterrompue des valeurs nettes d’inventaire (VNI). Prenons l’exemple de WDP: le spécialiste de l’immobilier logistique avait toujours réussi à maintenir ses bénéfices et dividendes sur une trajectoire ascendante. Mais de 21,3 euros par action à la mi-2022 (19 euros fin 2021), sa VNI n’était plus que de 20,7 euros à la fin de l’an passé, et de 20,6 euros au 31 mars dernier.

La situation est plus problématique encore si la société s’est longuement négociée moyennant une prime élevée par rapport à sa VNI. Ce qui est le deuxième élément à incriminer. Au début de l’an dernier, le titre WDP s’échangeait moyennant une prime de plus de 100% par rapport à sa VNI, dont l’investisseur estimait qu’elle continuerait d’augmenter d’année en année. Les taux d’actualisation utilisés par les évaluateurs immobiliers devant désormais tenir compte de taux d’intérêt plus élevés, cela ne s’est pas produit.

En attente d’une pause

La chute des cours des SIR est donc principalement due à l’effondrement des primes. Chez WDP par exemple, la prime est tombée de 110% à 30% en moins d’un an et demi – un chiffre qui reste toutefois exceptionnel, quand on sait que le rapport cours/VNI est en moyenne désormais plus proche des 18% de décote. C’est donc une nouvelle plutôt réjouissante. Reste qu’aussi longtemps que la Banque centrale européenne continuera à relever ses taux directeurs, les SIR seront à la peine; ce n’est que lorsqu’une pause se profilera clairement à l’horizon que leur progression pourra reprendre. Précisons toutefois que les reculs de cours combinés à des dividendes toujours en hausse ont poussé les rendements en direction des 6%, de sorte qu’aux cours actuels, les positions existantes dans les SIR peuvent être conservées.