Banimmo

Vilain petit canard

En raison de leurs coupons annuels élevés, les sociétés immobilières constituent des investissements prisés dans un environnement de taux extrêmement bas. Mais à chaque règle son exception, et parmi les acteurs belges de l’immobilier, elle a pour nom Banimmo. A plusieurs égards d’ailleurs. D’abord en matière d’activités. Banimmo se positionne comme un acteur capable de construire ou de rénover des actifs immobiliers qui répondent aux exigences et normes les plus strictes des investisseurs institutionnels finaux. Ces projets “built-to-suit” réalisés sur mesure pour les locataires permettent de conclure des baux à plus long terme, ce qui réduit le risque d’inoccupation. Il peut s’agir d’immeubles de bureaux, d’immeubles commerciaux, voire d’hôtels, de maisons de repos… Depuis un temps, Banimmo concentre ses activités sur le repositionnement de biens immobiliers. Soit la réhabilitation technique ou commerciale de biens immobiliers sous-valorisés ou obsolètes, pour ensuite les louer à plus long terme, ou, in fine, réaliser une plus-value à la vente. Banimmo est active en Belgique/Luxembourg (pour trois quarts du portefeuille) et en France (un quart). L’entreprise se distingue également des autres sociétés immobilières par l’évolution de l’action, avec un sommet sur cinq ans de 17,4 EUR atteint au printemps 2010 et un cours actuel à proximité du plancher. Alors qu’elle a toujours distribué au moins 1 EUR par action entre 2003 et 2009, elle a revu le dividende à la baisse ces dernières années, et l’a même supprimé pour l’exercice 2013. L’an dernier a en effet été marqué par une perte nette d’un peu moins de 14 millions EUR. Le résultat opérationnel récurrent (REBIT; 2,56 millions EUR) était pourtant positif. La perte nette est imputable à une réduction de valeur de 14,5 millions EUR sur CityMall, un projet acquis à l’époque pour 19,6 millions EUR. Cette participation a été totalement amortie à la mi-2014, même si elle représente encore une charge d’endettement de 35 millions EUR. CityMall comprend un terrain à développer à Charleroi, et deux centres commerciaux à Namur (22.500 m²) et à Verviers (29.700 m²). La vente de ces deux centres commerciaux devrait permettre d’éponger la dette. La “remise à zéro” de CityMall a naturellement affecté la valeur intrinsèque du groupe ces dernières années. La valeur intrinsèque nette s’est ainsi contractée de 15,08 EUR par action fin 2012 à 10,52 EUR par action à la mi-2014. Pour le reste, les activités commerciales et de location évoluent favorablement. En d’autres termes, tout n’est pas noir chez Banimmo. Un des projets les plus intéressants est la construction de nouveaux bureaux pour BNP Paribas Fortis à Charleroi (8000 m²), qui doit être terminée pour le 2e semestre de l’an prochain. C’est un exemple des projets “built-to-suit” sur lesquels le groupe veut se concentrer au cours des années à venir. Dans ce cadre, Banimmo investit également dans l’achat de terrains de première qualité, histoire de disposer d’une réserve pour le développement de projets “built-to-suit”. Pour 2014, Banimmo avait fixé son objectif de ventes à 80 millions EUR. La société en avait réalisé 30% à la moitié de l’année. La direction a déjà indiqué qu’en raison de la dernière dépréciation sur CityMall, le résultat net de 2014 serait négatif et qu’il n’y aurait donc pas de dividende.

Conclusion

Alors que la plupart des sociétés immobilières s’échangent moyennant une prime, Banimmo affiche une décote de 24% par rapport à la dernière valeur intrinsèque publiée. Celle-ci pourra donc faire office d’objectif de cours une fois le désastre CityMall digéré. D’où le relèvement de la note.

Conseil: digne d’achat

Risque: moyen

Rating: 1B