Les fonds exposés sur l’immobilier européen ont largement surperformé les fonds globaux en 2025, avec un potentiel de redressement qui reste important au vu des décotes élevées.
L’investisseur qui souhaite investir dans un fonds exposé sur les sociétés immobilières cotées a le choix entre deux grandes familles de produits : les fonds globaux, qui vont être fortement exposés sur l’Amérique du Nord et sur les actifs digitaux (tours GSM, centres de données, etc.), et les fonds européens, qui sont plus classiquement exposés principalement sur l’immobilier commercial, le résidentiel ou la logistique. Au niveau boursier, les fonds européens ont très largement surperformé les fonds globaux depuis le début 2025, ceux-ci étant pénalisés par une inflation qui reste élevée au niveau américain. Sur une période de trois ans, ce sont désormais les fonds européens qui ont pris un net leadership.
Sur le long terme (5 et 10 ans), les performances restent encore marquées par les plongeons boursiers qui avaient suivi le retour d’une inflation très élevée à partir de 2021 et 2022, avec des reculs qui avaient atteint en moyenne 23% pour les fonds globaux et 32% pour les fonds européens. Cette correction dans les cours avait été suivie par de nombreuses ventes d’actifs, les groupes n’étant plus en mesure de refinancer leur endettement dans de bonnes conditions.
Depuis, la forte correction des valorisations sectorielles a fait rebondir les rendements d’un grand nombre de sociétés immobilières et des fonds immobiliers. La moyenne des rendements pour les fonds européens de notre échantillon dépasse aujourd’hui 5%, ce qui constitue une assurance contre une baisse future des cours.
Bonne résistance
En tête du classement sur trois ans, le fonds R-co Thematic Real Estate que Paul Reuge gère depuis 2014. Sa forte surperformance est due à la bonne résistance affichée par la stratégie en 2024 (alors que les autres fonds européens reculaient en moyenne de 5,5%), avant de rebondir plus fortement que le reste des concurrents en 2025. “Le secteur immobilier européen affiche désormais trois années successives de décotes supérieures à 25% par rapport à la valeur nette d’actifs, soit un record inédit depuis les années 1990. L’immobilier coté est sur un point d’entrée avantageux.”
Il souligne que les groupes immobiliers restent dans des situations financières les poussant à une certaine prudence. “À ce stade, rares sont les entreprises immobilières qui sont en mesure de procéder à des acquisitions sans réaliser d’augmentation de capital. Or, le niveau des décotes rend ces opérations trop dilutives pour les actionnaires existants. Dans ce contexte, la solution est de procéder à des échanges d’actions, comme l’a récemment montré l’OPA d’Aedifica sur Cofinimmo.”
Pour autant, Paul Reuge note qu’il y a bien “une reprise progressive des investissements, avec plusieurs sociétés qui ont réalisé des acquisitions depuis le début de l’année comme WDP, Montea ou Mercialys”. “Ceci confirme que les valorisations immobilières ont atteint leur plancher, ce qui ouvre la voie à un nouveau cycle de croissance et devrait se refléter dans la valorisation des sociétés”, ajoute-t-il.
Enfin le rebond
Chez DPAM, l’équipe de gestion (Vincent Bruyère, Damien Marichal, Olivier Hertoghe) derrière la gamme de fonds immobiliers (dont nous n’avons repris que le plus important en termes d’encours dans notre tableau) partage cette analyse. “La situation s’est nettement améliorée depuis 2022, et les groupes immobiliers n’ont désormais plus vraiment de difficultés pour se refinancer, voire à emprunter pour réaliser des acquisitions ou consolider leur bilan”, constate Vincent Bruyère.
Alors que le coût de financement a très fortement reculé entre 2022 et 2025 et que la plupart des groupes en ont profité pour vendre des actifs et renforcer leur bilan, la décote par rapport reste importante. Damien Marichal constate également qu’après deux années de contraction (2022 et 2023) et une année de stabilisation (2024), la valeur nette d’exploitation (VNE) du secteur est enfin en train de rebondir. “C’est un signe très positif pour l’avenir du secteur.”
Bons résultats
Autre facteur positif, les résultats du premier semestre ont été excellents pour la plupart des groupes européens. “La moitié d’entre eux ont annoncé une hausse de leurs objectifs pour l’ensemble de l’année, et pas un seul groupe n’a été contraint de couper dans ses objectifs, pointe Olivier Hertoghe. Les investisseurs sont clairement de retour sur les foncières européennes, tant pour les émissions obligataires qui sont plusieurs fois sursouscrites, que pour les actions où les fortes décotes stimulent les transactions.”
“La dernière fois que nous avons observé une telle décote, c’était lors de l’éclatement de la bulle technologique à la fin des années 1990.” Pour Damien Marichal, “la décote actuelle est excessive et a toutes les raisons de se réduire à l’avenir, compte tenu des perspectives de croissance de l’actif net”. Une réduction de la décote vers sa moyenne historique permettrait de dégager un rendement supplémentaire significatif (au moins 15%) pour les investisseurs.
Pas de déceptions
Si les fonds immobiliers globaux sont à la traine depuis le début 2025, ils continuent d’afficher les meilleures performances sur un horizon de cinq ans. Et notamment le fonds Nordea 1 Global Real Estate, une stratégie pilotée par le gestionnaire américain Duff & Phelps. Par rapport aux fonds européens, les gestionnaires immobiliers globaux disposent d’une gamme plus large de secteurs (hôtels, casinos, data centers, antennes télécoms, espaces de stockage, etc.) et de pays (Japon, Asie…) sur lesquels se diversifier, ce qui est en principe un élément favorable pour la performance de long terme. Geoffrey Dybas, gestionnaire du fonds et head of real estate chez Duff & Phelp, souligne que la corrélation entre le secteur immobilier et les indices boursiers mondiaux a diminué durant les derniers mois, ce qui justifie une allocation croissante vers l’immobilier coté.
“Nous avons identifié plusieurs facteurs qui devraient soutenir les valorisations, dont l’assouplissement des politiques monétaires, l’accélération de la croissance des bénéfices en 2026, une offre de biens neufs en diminution dans de nombreux secteurs – positif pour les propriétaires actuels de biens de grande qualité – et le dynamisme renouvelé du marché des fusions/acquisitions.”
Au niveau sectoriel, il se montre particulièrement enthousiaste sur les résidences pour personnes âgées, qui devraient bénéficier d’une hausse continue du taux d’occupation en raison d’une demande qui reste élevée. Il apprécie également les centres de données. “Face à la capacité énergétique limitée des fournisseurs d’énergie, nous prévoyons une nouvelle hausse des loyers dans ce segment du marché.”
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