Xior affiche une décote par rapport à sa valeur intrinsèque, ainsi qu’une belle croissance.
C’était et c’est toujours une priorité importante pour la direction, mais la société immobilière réglementée (SIR) Xior Student Housing a réussi à ramener son ratio d’endettement sous la barre des 50% (49,63 %) à la fin juin 2025. Il était de 52,9% fin 2023 et de 50,6% fin 2024. Ce retour sous la barre des 50% est un objectif que le marché attendait depuis longtemps et auquel il accorde donc une grande importance.
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Fin mars, ce ratio d’endettement était déjà tombé à 48,01%. Mais le spécialiste de l’immobilier étudiant ne voulait pas laisser passer une opportunité d’expansion en Pologne (Varsovie et Wroclaw). Afin de ne pas dépasser à nouveau la limite de 50%, le gestionnaire de “kots” a procédé à une augmentation de capital sous la forme d’un placement privé de 80 millions d’euros (2,9 millions de nouvelles actions à 27,80 euros par action). Cela a quelque peu pesé sur le cours, mais cela nous a permis d’inclure l’action dans le portefeuille modèle.
Chiffres
Car en effet, sur le plan opérationnel, il n’y a aucun problème, avec un taux d’occupation élevé et stable de 98%. Les revenus locatifs nets ont grimpé à 86,6 millions d’euros, soit une augmentation de 4% par rapport aux six premiers mois de 2024.
Les nouveaux projets (le nombre d’unités locatives pour étudiants est passé à 21.571), l’augmentation comparable des loyers et le taux d’occupation élevé compensent donc largement le programme de désinvestissement. Cela fait passer la juste valeur du portefeuille immobilier de 3,31 à 3,47 milliards d’euros.
Grâce notamment à une réévaluation du portefeuille, le bénéfice net s’est élevé à 1,43 euro par action. Pour l’ensemble de l’exercice, les prévisions d’un bénéfice par action de 2,21 euros et d’un dividende par action de 1,768 euro sont confirmées (même chiffre qu’en 2024). Et ce, malgré les près de 3 millions d’actions supplémentaires.
Conclusion
Nous avons profité de l’augmentation de capital en début d’année pour intégrer Xior dans le portefeuille modèle. Compte tenu du rendement du dividende brut attendu de 5,7% et de la décote d’environ 20% par rapport à la valeur intrinsèque (37,39 euros par action), nous restons positifs à l’égard de cette valeur de croissance parmi les sociétés immobilières cotées.
Conseil : acheter
Risque : moyen
Notation : 1B
Cours : 30,60 euros
Symbole boursier : XIOR BB
Code ISIN : BE0974288202
Marché : Euronext Bruxelles
Capitalisation boursière : 1,42 milliard d’euros
Ratio C/B en 2024 : 14
Ratio C/B prévu pour 2025 : 14
Perf. cours sur 12 mois : 1%
Perf. cours depuis le début de l’année : +10%
Rendement du dividende : 5,7%
