L’offre d’Aedifica pour absorber Cofinimo a déjà fait couler beaucoup d’encre. Elle n’est pas encore bouclée… mais pourrait-il y avoir d’autres candidats à une fusion dans le milieu des SIR belges ? Que vaudrait une fusion entre Warehouses De Pauw et Montea ?
Montea (immobilier logistique) poursuit sa croissance au 1er trimestre de 2025. Son taux d’occupation reste excellent, à 99,9%. Et grâce à un fameux volume d’investissement cumulé de 1,2 milliard d’euros, la valeur du portefeuille immobilier croîtra de 50% à fin 2027 par rapport à 2023. La valeur intrinsèque du portefeuille immobilier était de 2,91 milliards fin mars (2,38 milliards un an plus tôt), ou 79,78 euros par action (77,51 euros).
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Le revenu locatif net est passé de 27,16 millions pour les trois premiers mois de 2024 à 33,44 millions pour le 1er trimestre de 2025. Le résultat récurrent (hors éléments exceptionnels) a crû de 25% en un an, à 24,62 millions. Le bénéfice par action (BPA) comparable n’a enflé “que” de 9%, à 1,07 euro : pour maîtriser le ratio de la dette, 154 millions ont en effet été levés à l’automne dernier. Le nombre d’actions a ainsi enflé de 14%. L’opération a permis à la société immobilière réglementée (SIR) de connaître une poussée de croissance l’an dernier.
À 37,7%, Montea a toujours l’un des taux de dette les plus bas parmi les SIR. La prévision de BPA de 4,90 euros est confirmée pour 2025 (gain “récurrent” de 8%). Elle ne tient pas compte d’une éventuelle (ré)obtention du statut de FBI (Fiscale BeleggingsInstelling) aux Pays-Bas (effet positif possible de 0,08 euro par action). Ce BPA devrait encore croître d’ici 2027, à 5,60 euros. Un dividende “récurrent” de 3,90 euros par action (3,97 avec le statut FBI) est prévu pour 2025.
Fusion ?
En attendant, le monde des SIR bouge, en témoigne la tentative de création d’Aedifinimmo (offre publique d’achat d’Aedifica sur Cofinimmo), un acteur mondial de l’immobilier de santé doté d’un portefeuille de 12 milliards d’euros. Un acteur de cette envergure ne pourrait-il pas voir le jour en immobilier logistique belge, avec une fusion de Montea et de WDP ?
Cela créerait un portefeuille d’une valeur de plus de 10 milliards. Les frères Jos et Pierre De Pauw ont commencé à exploiter des entrepôts dans les années 1960. Les enfants de Jos, dont Tony De Pauw, ont créé la société immobilière WDP en 1999, tandis que les enfants de Pierre ont suivi en 2006 avec la création de Montea. Tous deux sont donc actifs dans l’immobilier logistique. La fusion vaut la peine d’être explorée car un plus un ferait selon nous plus que deux ici aussi.
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En attendant, nous réitérons notre conseil pour Montea (digne d‘achat, rating 1A). La sous-valorisation de 20% par rapport à la valeur intrinsèque est exagérée. Une remontée du cours, actuellement à 65,80 euros, vers la valeur intrinsèque de 79,8 euros par action semble logique.