Aedifica : la peur en bourse est exagérée

Aedifica est en baisse en bourse ces derniers temps. Mais la peur est exagérée, car il y a de nombreux éléments positifs.

Le cours d’Aedifica a continué à baisser ces dernières semaines, de sorte que le bénéfice annuel par action a chuté de 7%. Il y a deux raisons principales à cette baisse. La première est indépendante de la volonté de la société immobilière réglementée (SIR), puisqu’il s’agit de la hausse des taux d’intérêt à long terme en Europe en général et en Belgique en particulier.

L’instabilité politique en France incite les investisseurs à exiger une prime de risque plus élevée pour les titres d’État français. Nos voisins du sud ont un déficit budgétaire important et une dette publique élevée. La Belgique se trouve dans une situation similaire et, dans son sillage, les taux d’intérêt à long terme sont également tirés vers le haut.

Rachat de Cofinimmo

L’autre raison est liée à la SIR elle-même. Début mai, Aedifica a surpris tout le monde en annonçant une offre publique d’achat sur Cofinimmo. Cela devrait donner naissance à la quatrième plus grande société immobilière de soins de santé au monde, avec un portefeuille immobilier de plus de 12 milliards d’euros. Mais nous sommes désormais en octobre et l’autorisation n’a toujours pas été accordée.

L’Autorité belge de la concurrence (ABC) examine toujours l’offre publique d’achat. L’approbation est donc retardée. Fin septembre, Aedifica a elle-même annoncé qu’elle envisageait de vendre plusieurs maisons de repos en Belgique afin de mener à bien l’offre. Nous continuons de penser que le feu vert sera donné, moyennant peut-être quelques ventes. Mais en réalité, l’approbation doit être obtenue avant la fin octobre pour que l’offre puisse être ouverte et éventuellement finalisée cette année.

Chiffres

Au cours de la période janvier-juin, les revenus locatifs ont augmenté de 9% sur une base annuelle pour atteindre 180,8 millions d’euros (+3% à portefeuille inchangé). N’oublions pas qu’il y a eu un désinvestissement en Suède.

Le bénéfice affiche à 123,3 millions d’euros, soit 4% de plus qu’au premier semestre 2024. Par action, nous parlons d’un bénéfice de 2,59 euros (contre 2,50 euros par action au premier semestre 2024). Pour l’ensemble de l’exercice, nous tablons sur un bénéfice de 238 millions d’euros, soit 5,01 euros par action, et une prévision de dividende de 4,00 euros bruts par action.

La société immobilière réglementée (SIR) continue ainsi à fonctionner de manière optimale, avec un taux d’occupation de 100% et une durée moyenne restante des baux de 18 ans. Au 30 juin, la juste valeur des immeubles s’élevait à 6,16 milliards d’euros, soit un peu plus que les 6,12 milliards d’euros enregistrés fin mars, mais moins que les 6,22 milliards d’euros de la fin de l’année dernière.

Fin juin, le ratio d’endettement s’établissait à un niveau raisonnable de 42,4%. La valeur nette d’inventaire pour la juste valeur des instruments de couverture contre la hausse des taux d’intérêt s’élevait à 73,94 euros par action, soit un niveau inférieur aux 75,70 euros par action à la fin de l’année dernière.

Conclusion

Nous attendons avec impatience la conclusion de la fusion avec Cofinimmo, autre acteur du secteur, et la naissance d’un acteur mondial dans le domaine de l’immobilier de soins de santé. Cela signifie toujours que nous tablons uniquement sur un retard et non sur un rejet de l’offre par l’autorité de concurrence. Nous estimons qu’il s’agit d’une opportunité énorme pour Aedifica, qui, en raison de l’incertitude, affiche actuellement une décote d’environ 20% par rapport au cours de bourse. Nous confirmons donc notre avis positif.

Avis : achat

Risque : moyen

Notation : 1B

Cours : 60,85 euros

Ticker : AED BB

Code ISIN : BE0003851681

Marché : Euronext Bruxelles

Capitalisation boursière : 2,85 milliards d’euros

Ratio C/B en 2024 : 12

Ratio C/B prévu en 2025 : 12

Perf. cours sur 12 mois : +3%

Perf. cours depuis le début de l’année : +15%

Rendement du dividende : 6,2%