Le réajustement a coûté à son action 5% de sa valeur. Elle est toujours sous-valorisée et mérite d’être conservée pour plusieurs raisons.
Xior Student Housing se démarque des autres sociétés immobilières réglementées (SIR) en ciblant essentiellement les logements pour étudiants (plus de 90% de ses recettes). Elle avait fait un pas de géant en 2022, en rachetant au promoteur immobilier Basecamp Group European Student Housing Fund I + II: ce faisant, elle a accru de 5.000 unités le nombre de chambres d’étudiants qu’elle détenait et mis un pied dans trois nouveaux pays (l’Allemagne, le Danemark et la Suède; huit au total). Si 2022 peut être qualifiée d’année historique pour la SIR, c’est aussi parce qu’elle a réalisé l’an passé son meilleur bénéfice. Comme elle l’avait anticipé, bénéfice et dividende par action ont augmenté de 15%, à 2,07 euros pour le premier et à 1,66 euro pour le second.
Mais la médaille a un revers. L’acquisition a fait grimper le taux d’endettement (51,39%, à fin décembre) et a conduit à un placement privé de près de 2,1 millions d’actions à un prix (29,1 euros) inférieur au cours, ainsi qu’au réajustement par la direction de ses perspectives pour 2023. Afin de faire repasser le ratio d’endettement sous la barre des 50%, Xior cédera cette année des actifs moins rentables. Le bénéfice par action pour 2023 ne sera dès lors plus de 2,38 euros, mais de “2,20 euros au minimum”. Le dividende brut par action ne s’élèvera pas à 1,90 euro, mais à 1,76 euro.
Conclusion
Le marché a manifesté sa déception après l’annonce du réajustement des prévisions: le cours de Xior a cédé 5%. La SIR a choisi d’opérer dans une niche qui est en pleine croissance et le restera durant des années encore mais elle doit adapter sa stratégie à la nouvelle réalité que sont les taux d’intérêt plus élevés. Nous abaissons d’un cran notre recommandation, à “conserver”; le rendement du dividende attendu est encore de 5,5% brut et l’action s’échange 25% sous la valeur intrinsèque (42,96 euros).
Conseil: conserver/attendre
Risque: faible
Rating: 2A
Cours: 30,20 euros
Ticker: XIOR BB
Code ISIN: BE0974288202
Marché: Euronext Bruxelles
Capit. boursière: 1,04 milliard EUR
C/B 2022: 14,5
C/B attendu 2023: 13,5
Perf. cours sur 12 mois: -33%
Perf. cours depuis le 01/01: +5%
Rendement du dividende: 5,5%
