Parce que son taux d’endettement doit baisser, la SIR va céder cette année davantage d’actifs moins rentables.
Xior Student Housing est une société immobilière réglementée (SIR) spécialisée dans le logement étudiant (plus de 90% de ses recettes). Grâce à Fund I + II, rachetés l’année dernière au promoteur immobilier Basecamp Group European Student Housing, ses revenus locatifs ont fortement augmenté au premier trimestre, à 34,1 millions d’euros (+37% en glissement annuel!). A périmètre comparable, ils se sont accrus de 5,6%. Dans presque tous les pays où elle est active (huit au total), la SIR observe une véritable ruée sur les chambres d’étudiants. A fin mars, elle faisait état d’un taux d’occupation de 97,8%, lequel devrait demeurer élevé des années encore. Elle peut donc répercuter l’inflation en douceur sur les loyers. Si ses bénéfices ont augmenté de 42%, à 18,45 millions d’euros, son bénéfice par action n’a progressé, lui, que de 13%, à 0,53 euro. De même, la valeur du portefeuille immobilier s’est hissée à 3,06 milliards d’euros (18.208 chambres d’étudiants à louer), mais est demeurée stable par action (43,03 euros).
L’absorption de Basecamp a hélas fait grimper le ratio d’endettement (à 52,64% à fin mars) et le coût de financement moyen (de 2,09% en 2022 à 2,37% au premier trimestre) de Xior. Pour faire repasser le taux d’endettement sous 50%, la direction de la SIR accélère le programme de désinvestissement: pour 170 millions d’euros d’actifs moins rentables seront cédés d’ici la fin de l’année. Les perspectives de bénéfice et de dividende brut par action pour 2023, revues à la baisse au début de l’année, sont maintenues (2,20 euros au minimum et 1,76 euro brut respectivement).
Conclusion
Xior opère dans une niche en pleine croissance et appelée à le rester longtemps, mais la hausse des taux d’intérêt la contraint à ajuster sa stratégie. Nous conserverions le titre, pour l’appréciable rendement du dividende attendu (6% brut) et pour sa décote de 35% sur la valeur intrinsèque (43,03 euros par action).
Conseil: conserver/attendre
Risque: faible
Rating: 2A
Cours: 28,90 euros
Ticker: XIOR BB
Code ISIN: BE0974288202
Marché: Euronext Bruxelles
Capit. boursière: 1,03 milliard EUR
C/B 2022: 14
C/B attendu 2023: 13
Perf. cours sur 12 mois: -37%
Perf. cours depuis le 01/01: -1%
Rendement du dividende: 6,1%
