Le cours de Cofinimmo stagne plus longtemps qu’attendu. Les investisseurs restent préoccupés par le risque de nouvelles dépréciations du portefeuille immobilier, qui feraient grimper le taux d’endettement et pourraient entraîner une nouvelle augmentation de capital, laquelle diluerait encore le bénéfice par action. Ces craintes sont selon nous démesurées.
La juste valeur du portefeuille a cédé 0,3 % au 3e trimestre, après une baisse de 1,4 % au 1er semestre. “Les valorisations immobilières du 3e trimestre semblent indiquer un retour à la stabilité. Voilà qui réserve à Cofinimmo de nouvelles perspectives de croissance”, a indiqué la direction. Ces perspectives sont peut-être encore un peu élevées, mais le pire semble passé.
La dette de Cofinimmo est influencée par la valeur de son portefeuille immobilier, mais aussi par son programme d’investissement. Cette année, la société immobilière réglementée (SIR) compte investir autant qu’elle désinvestit, pour que le ratio d’endettement soit inférieur à 44 % au 31 décembre, soit moins que son propre objectif de 45 %. Des ventes substantielles sont encore nécessaires pour atteindre ce ratio, mais les transactions seraient en bonne voie.
Les investisseurs sont aussi attentifs aux plans d’investissement de l’an prochain. Un programme de 62 millions d’euros est déjà prévu pour 2025, que la SIR entend financer sans relever son ratio d’endettement. En résumé, la dette semble sous contrôle, mais il ne faudrait pas que la valeur de l’immobilier soit à nouveau sous pression. Or la récente hausse des taux d’intérêt belges à long terme est une mauvaise nouvelle à cet égard, et c’est pourquoi l’action a piqué du nez ces dernières semaines. La hausse des taux ne semble toutefois pas durable, vu l’atonie de l’économie européenne et l’assouplissement de la politique monétaire de la Banque centrale européenne. De plus, 75 % du portefeuille sont désormais constitués d’immobilier de santé, dont la valeur est assez stable. Les immeubles de bureaux sont plus sensibles aux baisses de valeur, mais ceux de Cofinimmo sont principalement situés dans le centre de Bruxelles, près des gares, où les loyers sont à nouveau en hausse.
Les résultats du 3e trimestre sont conformes aux attentes. Grâce à un taux d’occupation de 98,3 % et à une hausse de 2,3 % des revenus locatifs, le résultat net des activités stratégiques a enflé de 3 %. Sur les neuf premiers mois de 2023, ce résultat net était de 4,88 euros par action. Pour l’année 2024, la société prévoit un résultat d’au moins 6,4 euros par action, soit moins que les 7,07 euros par action de 2023. Ce reflux est dû à l’effet dilutif des augmentations de capital et aux opérations de désinvestissement menées en 2023 et 2024. Avec un résultat attendu de 6,4 euros par action, la direction maintient le dividende de 2024, payable en 2025, à 6,2 euros par action. Au cours actuel (61 euros), le rendement de dividende brut dépasse 10 %. La décote de plus de 30 % sur la valeur intrinsèque dénote elle aussi la valorisation très attrayante de l’action.
Conclusion
Le cours de l’action stagne toujours, mais la dette est maîtrisée et le risque d’une nouvelle augmentation de capital s’amenuise. La stabilisation de la valeur du portefeuille contribue à maîtriser la dette. Les résultats d’exploitation jettent les bases d’un rendement de dividende brut de plus de 10 %. Enfin, la décote sur la valeur intrinsèque est excessive. Nous maintenons donc notre conseil positif.
Conseil : acheter
Risque : moyen
Rating : 1B
Cours : 61 euros
Ticker : COFB
Code ISIN : BE0003593044
Marché : Euronext Bruxelles
Capit. boursière : 2,33 milliards EUR
C/B 2023 : 9
C/B attendu 2024 : 9
Perf. cours sur 12 mois : + 6 %
Perf. cours depuis le 1/1 : -13 %
Rendement du dividende : 10 %
