Alors qu’elles s’étaient effondrées en 2020, les actions du secteur de l’immobilier commercial sont celles qui ont le mieux résisté ces 12 derniers mois. Les mises à jour des sociétés néerlandaises étudiées ici démontrent la solidité des tendances opérationnelles, que soutiennent une indexation élevée et des marchés locatifs sains.
URW : recommencera-t-elle à payer un dividende ?
Unibail-Rodamco-Westfield (URW) a revu ses prévisions pour l’exercice. Malgré les désinvestissements, son bénéfice par action (BPA) atteindra 9,50 euros au moins, contre 9,31 euros en 2022. En Europe, le programme de cessions (4 milliards d’euros) est réalisé à 90 %. La vente de centres commerciaux américains n’a en revanche rapporté que 1,9 milliard d’euros depuis 2021. Ces centres valent 11,4 milliards de dollars ; tous sont à l’étalage, mais les relèvements de taux freinent les transactions. Ceci étant, les liquidités (13,2 milliards d’euros) dont dispose URW suffiront à couvrir les engagements des trois prochaines années. Malgré de légères dépréciations, le rapport prêt/valeur (loan-to-value, LTV) est resté stable, à 43 %, au premier semestre (S1). Le groupe devrait donc recommencer à payer un dividende.
La direction ne s’exprimera toutefois pas à ce propos avant l’annonce des résultats annuels. Il faudra quoi qu’il en soit que la valorisation du portefeuille se stabilise ; la récente baisse des taux sera à ce sujet très profitable à URW, dont le cours a d’ailleurs progressé de 29 % en un mois. Si la société recommence à payer un dividende, une nouvelle hausse du cours est plausible mais pour assister à un véritable rebond, il faudra attendre la vente des actifs américains. Pour l’investisseur patient et conscient du risque.
Vastned : besoin d’une transaction d’envergure
Vastned cherche à céder certains pans de son portefeuille, pour faire chuter son LTV de 44,7 % et faciliter son refinancement. Financée à très court terme, elle aura à rembourser l’an prochain 300 millions d’euros de prêts bancaires et obligataires, et 238 millions en 2025. Ses liquidités n’y suffiront pas. Elle pourrait se refinancer, mais à des conditions beaucoup plus onéreuses, d’où le projet de vendre certains biens. Plusieurs immeubles commerciaux ont déjà été cédés, mais aucune transaction majeure n’est à l’ordre du jour. L’entreprise négocie dans l’intervalle avec les banques un refinancement pour 2024. Si le programme de ventes échoue, les charges d’intérêt s’envoleront. Côté bonnes nouvelles, la vacance est quasi inexistante et les revenus locatifs progressent considérablement. Vastned s’attend toujours à clore l’exercice sur un BPA de 1,95 à 2,05 euros, un chiffre stable par rapport à 2022 (2,05 euros). A 1,85 euro par action, le dividende devrait lui aussi rester plus ou moins inchangé, mais il n’est pas tenable à terme. Conserver.
Wereldhave : toujours sous-valorisée
La tendance haussière se poursuit. Les revenus locatifs nets ont augmenté de 10,2 % entre janvier et septembre, à 93,8 millions d’euros, grâce surtout à l’indexation. A 95,9 %, le taux d’occupation des centres commerciaux est stable. La vacance a légèrement augmenté aux Pays-Bas et en Belgique cette année mais vu la demande, la situation n’est que temporaire. Wereldhave continue à transformer certains centres obsolètes en centres de services complets, qu’occupera une gamme de locataires mieux répartie. Une appréciation de 0,9 % (19,4 millions) a été actée au S1 ; c’est la première depuis 2015.
L’objectif de croissance, fixé à 4,5 % par an en moyenne, du BPA en 2023-2027, est maintenu. Outre les deux centres français (valeur : 179 millions d’euros), la direction souhaite vendre, à terme, les bureaux belges (102 millions). Restera alors un portefeuille défensif (1,8 milliard) composé de centres commerciaux de taille moyenne aux Pays-Bas et en Belgique.
Malgré un rebond, l’action se négocie toujours 30 % sous la valeur de l’actif net. Wereldhave n’envisagera d’augmentation de capital (pour financer de nouvelles acquisitions) que quand cette décote se sera résorbée. Elle pourrait aussi faire une nouvelle tentative sur Wereldhave Belgium (65,9 %). Compte tenu du rendement en dividende (8 %) et de la décote, nous recommandons toujours d’acheter.
