La SIR spécialisée dans le logement étudiant évolue dans un contexte porteur, mais l’acquisition de Basecamp, en 2022, a fait bondir son endettement. Avec un rendement brut de 6,6% et une décote de 35% par rapport à sa valeur intrinsèque, l’action est toutefois digne d’achat.
Nous étions convaincus, l’an dernier, de l’opportunité stratégique du rachat du promoteur immobilier Basecamp Group European Student Housing Fund I + II, par Xior Student Housing, société immobilière réglementée (SIR) spécialisée dans le logement étudiant (90% de ses revenus) mais, rétrospectivement, il se révèle que le calendrier était mal choisi. Car l’acquisition a propulsé le taux d’endettement de Xior, de 48% le 30 juin 2022 à 55,3% un an plus tard, bridant la progression du titre en Bourse. La direction veut ramener cet endettement à 50% et prévoit donc 230 millions d’euros de désinvestissements (dont 137 millions déjà réalisés) d’ici décembre.
Bien sûr, le rachat de Basecamp a dopé les revenus locatifs, qui ont atteint 69,3 millions d’euros au premier semestre (+39,2% sur un an, ou +5,6% sur base comparable). Dans les huit pays où Xior est implanté, la demande de logements étudiants est forte, si bien que le taux d’occupation atteignait 98% fin juin et restera élevé. Le groupe peut également indexer ses prix; son bénéfice a dès lors augmenté de 30,5% au premier semestre, à 32,2 millions d’euros. Le bénéfice par action (BPA) ne progresse en revanche “que” de 5%, à 0,92 euro. Le portefeuille immobilier, qui compte 18.225 chambres, a bondi à 3,13 milliards d’euros (mais retombe à 40,8 euros par action seulement). La direction a confirmé ses prévisions (revues à la baisse précédemment), à savoir un BPA de 2,20 euros et un dividende brut de 1,76 euro.
Conclusion
Xior opère dans une niche immobilière porteuse et ce, pour plusieurs années encore, mais doit tenir compte de la hausse des taux d’intérêt. Nous estimons que les taux à long terme vont toutefois baisser, et recommandons donc de nouveau l’achat de l’action, au vu du rendement de dividende (6,6% brut) et de la décote de 35% par rapport à la valeur intrinsèque.
Conseil: acheter
Risque: moyen
Rating: 1B
Cours: 26,85 euros
Ticker: XIOR BB
Code ISIN: BE0974288202
Marché: Euronext Bruxelles
Capit. boursière: 956 millions EUR
C/B 2022: 12,5
C/B attendu 2023: 12
Perf. cours sur 12 mois: -30%
Perf. cours depuis le 01/01: -9%
Rendement du dividende: 6,6%
