La chute du cours de Xior, surtout après l’acquisition de Basecamp, nous semble excessive. L’action s’échange à présent 30% sous sa valeur intrinsèque.
Entre l’introduction en Bourse de Xior Student Housing, fin 2015, et le printemps 2022, les actionnaires n’avaient eu aucune raison de se plaindre; leur rendement total (hausse du cours + dividende) sur la période était de 184%, soit 18% par an en moyenne, bien plus que les 5,5% (41% sur toute la période) obtenus pour un investissement dans le Bel 20. Mais six mois plus tard, ce rendement est retombé à 68%, ou un peu moins de 8% par an.
Fondée en 2014, Xior est l’une des 17 sociétés immobilières réglementées (SIR) d’Euronext Bruxelles. Elle se distingue toutefois des autres en ciblant presque exclusivement les logements pour étudiants (qui représentent plus de 90% de ses revenus). La SIR a fait un pas de géant en mai 2022, en rachetant au promoteur immobilier Basecamp Group, pour 939 millions d’euros, European Student Housing Fund I + II, une acquisition qui a gonflé le portefeuille de 32%, à 3,7 milliards d’euros. Par cette opération, le nombre de chambres a augmenté de 5.341 (de 21.185 à 26.526), et le portefeuille compte désormais huit pays (avec l’ajout de l’Allemagne, du Danemark et de la Suède) et 43 villes (34 auparavant).
Mais les investisseurs estiment que le calendrier de cette opération n’était pas idéal. Son financement inquiète, dans un contexte de hausse des taux d’intérêt. Les fonds vendeurs de Basecamp ne sont initialement autorisés à vendre leurs actions que par le biais d’un placement privé; la récente opération, de près de 2,1 millions d’actions, a certes été une réussite, mais elle a nécessité une décote d’environ 8% par rapport au cours, déjà très bas (29,1 euros par action). Sur le plan opérationnel, cependant, la situation de la SIR est bonne; son taux d’occupation (98%) est toujours très élevé. L’opération fait de Xior un acteur européen de premier plan dans ce créneau porteur, alors que la population étudiante augmente de manière continue et devient toujours plus exigeante sur la qualité de son logement. Le marché, autrefois majoritairement aux mains de particuliers, s’est professionnalisé. Et Xior contribue de manière unique à combler la pénurie de logements étudiants de qualité.
Cantonnée au départ à la Belgique et aux Pays-Bas, la SIR s’est développée, depuis quelques années, dans la péninsule ibérique (Espagne et Portugal). Après le rachat de Basecamp, les Pays-Bas représentent 36% du portefeuille, la Belgique 21%, l’Espagne 12%, le Portugal 6%, le Danemark 12%, la Pologne et l’Allemagne 4% chacune et la Suède, 3%. Les revenus locatifs ont bondi de 42%, à 49,78 millions d’euros, au premier semestre de 2022, si bien que le bénéfice d’exploitation a augmenté de 43,4%, à 24,68 millions d’euros. Le bénéfice par action est passé de 0,73 à 0,88 euro, soit une hausse de 20,5% “seulement”, notamment du fait de l’augmentation de capital d’environ 179 millions d’euros réalisée en mars dernier. La valeur de l’actif net était de 41,47 euros par action (38,63 euros fin 2021).
Conclusion
Si nous avons choisi Xior comme “tuyau de la semaine”, c’est parce que la chute de son cours nous semble excessive. La SIR cible une niche en pleine croissance, qui, au vu de la pénurie structurelle de logements étudiants en Belgique, mais aussi à l’étranger, durera encore de nombreuses années. L’action s’échange actuellement 30% environ sous sa valeur intrinsèque. Bien que la stratégie de croissance mise en oeuvre par la direction ait déjà fait ses preuves, nous tablons sur une nouvelle augmentation des bénéfices dans les années qui viennent.
Conseil: acheter
Risque: faible
Rating: 1A
Cours: 29,35 euros
Ticker: XIOR BB
Code ISIN: BE0974288202
Marché: Euronext Bruxelles
Capit. boursière: 1,02 milliard EUR
C/B 2021: 16
C/B attendu 2022: 14
Perf. cours sur 12 mois: -38%
Perf. cours depuis le 01/01: -40%
Rendement du dividende: 3,9%
