La société immobilière réglementée ciblant l’immobilier étudiant opère sur un créneau porteur, mais doit adapter ses ambitions de croissance au contexte de taux plus élevés. Nous restons toutefois positifs à son égard.
La facilité avec laquelle des acteurs tels que Xior Student Housing peuvent augmenter les loyers témoigne de la pénurie persistante de logements étudiants de qualité. Les revenus locatifs nets du groupe ont ainsi augmenté de 28 %, à 43,79 millions d’euros, et de 6,9 % à périmètre constant, des taux conformes à ceux de 2023. Autre corolaire de cette pénurie : le taux d’occupation élevé (98 % à fin mars), qui devrait le rester ces prochaines années.
Au premier trimestre de 2024, le bénéfice a progressé de 33 %, à 24,5 millions d’euros, le bénéfice par action (BPA), de 21 %, à 0,52 euro, en ligne avec la prévision de BPA pour 2024 (abaissée à 2,20 euros). La valeur du portefeuille, qui compte 19.875 unités locatives, est restée globalement constante par rapport à fin 2023, à 3,19 milliards d’euros. La direction entend maintenir le BPA malgré les désinvestissements. Elle souhaite en outre que le dividende égale au moins celui de 2023 (1,768 euro), ce que permettront des revenus locatifs en hausse de 5,5 %.
L’acquisition, en 2022, de Basecamp Group European Student Housing Fund I + II a fait bondir les revenus locatifs, mais aussi la dette de Xior. Cette dernière reste toutefois stable (52,4 % à fin mars, 52,9 % à la fin de 2023). Les investisseurs ont salué la vente de 49 bâtiments peu rentables pour 220 millions d’euros, le double du montant escompté pour les cessions et deux tiers des désinvestissements totaux envisagés. Le désendettement devrait également améliorer la qualité du portefeuille immobilier.
Conclusion
Xior opère sur un créneau porteur, mais doit adapter ses ambitions de croissance au contexte de taux plus élevés. Nous restons toutefois positifs, car les taux longs devraient baisser prochainement, le rendement brut du dividende attendu dépasse 6 % et le titre affiche une décote de 30 % environ sur sa valeur intrinsèque.
Conseil : acheter
Risque : moyen
Rating : 1B
Cours : 28,50 euros
Ticker : XIOR BB
Code ISIN : BE0974288202
Marché : Euronext Bruxelles
Capit. boursière : 1,11 milliard EUR
C/B 2023 : 13,5
C/B attendu 2024 : 12,5
Perf. cours sur 12 mois : +6 %
Perf. cours depuis le 01/01 : -4 %
Rendement du dividende : 6,2 %
