Les opérateurs boursiers exagèrent parfois mais pour Cofinimmo, ils n’y ont vraiment pas été de main morte. L’action de cette société immobilière vaut 59 euros, soit une décote de plus de 40% par rapport à la valeur de son actif net, qui s’élevait à 104,64 euros fin septembre.
Cette valeur d’actif net (VAN) peut encore s’effriter si Cofinimmo doit comptabiliser de nouvelles réductions de valeur sur son portefeuille immobilier du fait de la hausse des taux d’intérêt à long terme et du ralentissement de ce marché; sur les neuf premiers mois de 2023, ces réductions se sont toutefois limitées à 1,7% du portefeuille. La valeur du portefeuille d’immobilier de bureau a diminué de 3,9% cette année, mais ce segment ne représente plus que 19% du portefeuille total. La part du lion revient à l’immobilier de santé (74%), dont la valeur est beaucoup plus stable. Toute nouvelle dépréciation se mesurera donc en points de pourcentage seulement.
Le plongeon spectaculaire, en Bourse, de Cofinimmo et des autres sociétés immobilières trouve évidemment aussi son origine dans la hausse des taux d’intérêt à long terme. Celui de l’obligation d’Etat belge à 10 ans est passé de 0% fin 2021 à 3,5% aujourd’hui, et ces sociétés, si elles veulent attirer les investisseurs, doivent doper les rendements bénéficiaires et du dividende – ce qui implique une forte baisse des cours.
Reste que le marché a eu une réaction excessive. A son cours actuel, Cofinimmo offre un rendement bénéficiaire de 11,7%, soit un rendement brut du dividende de 10,5%. Ce qui représente une généreuse prime de risque (8%) par rapport à l’emprunt souverain belge. A terme, si les taux longs baissent du fait du ralentissement inflationniste et conjoncturel, les exigences en termes de rendement bénéficiaire pourraient être revues à la baisse, ce qui permettrait à l’action de se redresser nettement.
Mais la hausse des taux n’explique pas à elle seule la lourde sanction: la direction a également une part de responsabilité, dans la mesure où elle n’a pas adapté son programme d’investissement malgré la dégradation du climat, et où elle a laissé son taux d’endettement filer à 45%. Le mois dernier, Cofinimmo s’est donc vue contrainte de lever de manière inattendue 167 millions d’euros à 60 euros par action, pour renforcer son bilan. Cette coûteuse opération a permis de réduire le ratio d’endettement de 43%, sans toutefois convaincre totalement les investisseurs que d’autres opérations similaires ne seraient pas nécessaires.
Dans l’intervalle, Cofinimmo a publié de bons résultats. Le bénéfice sous-jacent de son cœur de métier a augmenté de 10% sur les neuf premiers mois de 2023, mais l’effet dilutif de l’augmentation de capital a limité la hausse du bénéfice par action (5,33 euros) à 1,5%. La direction a légèrement relevé ses prévisions de bénéfice pour l’exercice en cours et table désormais sur 6,95 euros par action sur le cœur de métier, toujours en tenant compte de l’effet dilutif de l’augmentation de capital. Elle a aussi confirmé le versement d’un dividende brut de 6,2 euros par action en 2024, sur la base de ces résultats.
Conclusion
Cofinimmo se négocie avec une décote de 40% par rapport à sa VAN, assez stable. Le rendement bénéficiaire a augmenté à 11,7%, le rendement du dividende, à 10,5%: c’est une rétribution généreuse par rapport à celle de 3,5% offerte par les emprunts souverains belges à long terme. Les investisseurs se voient donc offrir une opportunité unique de s’exposer. Nous maintenons notre recommandation d’achat.
Conseil: acheter
Risque: moyen
Rating: 1B
Cours: 59 euros
Ticker: COFB BB
Code ISIN: BE0003593044
Marché: Euronext Bruxelles
Capit. boursière: 2,17 milliards EUR
C/B 2022: 12
C/B attendu 2023: 9
Perf. cours sur 12 mois: -29%
Perf. cours depuis le 01/01: -31%
Rendement du dividende: 10,5%
