Cette société immobilière se distingue de ses concurrentes par ses rendements très attrayants. Or, depuis la remontée des taux d’intérêt en 2022, le marché la sanctionne fort. La décote de 33% de l’action par rapport à la valeur de l’actif net est une aubaine!
Acquérir de l’immobilier de qualité avec une décote de plus de 30% par rapport à la valeur de l’actif net (VAN) est plutôt rare; et pourtant, c’est ce que permet aujourd’hui un investissement dans Cofinimmo. A 71 euros, le cours inclut une décote de 33% sur un portefeuille composé à 73% d’immobilier de santé, un segment où la valeur des biens est relativement stable, le taux de vacance faible et les baux, conclus pour une longue durée, sont indexés sur l’inflation.
Depuis la remontée des taux d’intérêt amorcée début 2022, les sociétés immobilières telles que Cofinimmo sont malmenées en Bourse. En effet, les taux plus élevés mettent sous pression la valeur de marché de leurs portefeuilles, font grimper les coûts de financement et rendent plus intéressantes, pour les investisseurs, les obligations non risquées. Dans le cas de Cofinimmo, toutefois, la décote est véritablement exagérée. L’action offre un rendement bénéficiaire de 9,6% et un rendement brut du dividende de 8,7%, soit une prime de risque largement suffisante par rapport à un investissement dans une obligation de l’Etat belge à 10 ans, rémunérée à 3%. Dès que les taux à long terme se stabiliseront ou baisseront – un scénario qui est loin d’être hypothétique compte tenu du refroidissement de l’économie –, l’action Cofinimmo s’appréciera. C’est pourquoi elle fait partie de nos favoris pour le second semestre.
Le bilan opérationnel de la société immobilière est bon. Les résultats du premier semestre sont légèrement supérieurs aux attentes. Le cœur de métier du groupe a dégagé 114 millions d’euros de bénéfice net, soit 3,47 euros par action. La direction a dès lors confirmé le versement d’un dividende de 6,2 euros par action pour 2023. Les revenus locatifs ont augmenté de 8,8%, principalement grâce à l’indexation des baux, d’une durée moyenne de 13 ans. Le taux d’occupation des biens du portefeuille s’établit à 98,5%.
Pour la première fois depuis plusieurs années, le rendement locatif net moyen s’est légèrement accru, à 5,4% fin juin, contre 5,3% il y a un an (mais 6,6% il y a 10 ans). Le marché immobilier s’adapte donc, lentement mais sûrement, aux taux plus élevés. Les rendements locatifs des nouveaux projets ou investissements augmentent, renforçant l’attrait de la société par rapport aux emprunts sans risque. Toutes les bases d’un rebond du cours semblent donc se mettre en place.
Fin juin, après le versement du dividende, le taux d’endettement s’élevait à 47,6%. Le risque d’une augmentation de capital dilutive est faible, puisque Cofinimmo prévoit de financer ses investissements (pour 300 millions d’euros en 2023) en cédant des biens. Les réductions de valeur sur la VAN (1% au premier semestre, 1% attendu au second) n’augmenteront pas non plus significativement ce taux d’endettement, qui sera ramené à 45,6% fin 2023 grâce aux revenus locatifs. Comme Cofinimmo s’est bien couverte contre le risque de taux d’intérêt jusqu’à fin 2027, le coût du financement de la dette ne dépasse pas 1,4%.
Conclusion
Les actions de sociétés immobilières sont trop fortement pénalisées depuis 18 mois. Par rapport au taux d’intérêt belge à long terme (3%), Cofinimmo offre un rendement bénéficiaire de près de 10% et un rendement brut du dividende de près de 9%, soit une prime de risque très généreuse pour les investisseurs. Le risque de dépréciation du portefeuille ou d’augmentation de capital dilutive est faible. La décote de 33% de l’action par rapport à la VAN est une aubaine. Digne d’achat.
Conseil: acheter
Risque: moyen
Rating: 1B
Cours: 71 euros
Ticker: COFB BB
Code ISIN: BE0003593044
Marché: Euronext Bruxelles
Capit. boursière: 2,42 milliards EUR
C/B 2022: 12
C/B attendu 2023: 10
Perf. cours sur 12 mois: -32%
Perf. cours depuis le 01/01: -17%
Rendement du dividende: –
