La rédaction de Trends-Tendances Bourse vous présente, depuis le 9 décembre, chaque jour une ou deux de ses 10 actions de prédilection pour l’année prochaine.
Cofinimmo est une société immobilière réglementée (SIR) cotée en Bourse de Bruxelles. L’ajustement stratégique auquel elle se livre depuis quelques années fait la part belle à l’immobilier de soins, au détriment des bureaux. L’immobilier de soins représente aujourd’hui 75 % de son portefeuille ; il est certes légèrement moins rentable que celui de bureaux, mais il est plus stable, et craint peu le risque de vacance.
Si les bureaux comptent toujours pour 17 % du portefeuille de la SIR, l’accent s’est, dans ce segment-là aussi, déplacé. Les immeubles situés en dehors du centre de Bruxelles ont été cédés, au profit exclusif de bureaux proches des grandes gares. Comme celles des autres SIR, l’action échoue depuis trois ans à suivre la hausse des taux longs, qui pèse tant sur le marché de l’immobilier. Au début du mois de décembre, le titre se négociait moyennant une décote de plus de 35 % par rapport à la valeur de l’actif net.
Quel bilan tirer de 2024 ?
Les timides tentatives de redressement du cours ont fait long feu cette année. Les investisseurs s’inquiètent toujours du risque de dépréciation du portefeuille, ce qui, compte tenu du ratio d’endettement (45 %), pourrait aboutir à une nouvelle augmentation, dilutive, du capital. Ces craintes sont pourtant exagérées. Entre les mois de janvier et de septembre, la diminution de la juste valeur du portefeuille immobilier n’a pas dépassé 1,7 %. Les cessions ont financé les investissements dans de nouveaux projets. Les résultats d’exploitation sont conformes aux attentes, les revenus locatifs ont augmenté de 2 % à périmètre constant et le bénéfice des activités principales a progressé de 3 %. L’effet dilutif des augmentations de capital et des désinvestissements opérés en 2023 avait affecté le bénéfice. Lequel, selon la direction, sera de 6,4 euros par action en 2024, contre 7,17 euros en 2023.
Qu’attendre de 2025 ?
Une légère amélioration des résultats d’exploitation est envisageable. Les revenus locatifs sont garantis par un portefeuille de baux indexés, d’une durée de 13 ans en moyenne. Malgré les relèvements de taux (contre lesquels Cofinimmo s’assure depuis quelques années), le coût de la dette n’est toujours que de 1,4 %. La dette a une maturité moyenne de quatre ans. Le dividende annoncé au titre de 2024 est fixé à 6,2 euros – il restera donc assez peu d’argent à investir dans la croissance. Si, maintenant que l’inflation semble maîtrisée, que les taux directeurs continuent de baisser et que la reprise au sein de la zone euro ralentit, les taux longs refluaient légèrement, le marché immobilier pourrait reprendre son souffle, ce qui réduirait le risque de dépréciation.
Pourquoi est-ce un favori ?
La décote qui frappe la SIR nous paraît excessive. Les craintes de voir le portefeuille immobilier subir de nouvelles réductions de valeur ne se justifient pas, et aucune levée de fonds ne devrait venir diluer le capital. Les taux d’intérêt étant vraisemblablement appelés à baisser, le marché immobilier devrait se stabiliser. Le différentiel de rendement entre les obligations souveraines et le titre Cofinimmo joue par ailleurs de plus en plus en faveur de la SIR. Au bénéfice de 6,4 euros par action correspond un rendement de plus de 11 % : la prime de risque par rapport au rendement de l’obligation d’Etat à 10 ans (2,72 %) est donc considérable. Le recul des taux et la stabilisation du marché pourraient propulser l’action à la hausse.
Conseil : acheter
Risque : moyen
Rating : 1B
Cours : 55,6 euros
Ticker : COFB BB
Code ISIN : BE0003593044
Marché : Euronext Bruxelles
Capit. boursière : 2,11 milliards EUR
C/B 2023 : 9
C/B attendu 2024 : 9
Perf. cours sur 12 mois : -16 %
Perf. cours depuis le 1/1 : -21 %
Rendement du dividende : 11 %
