La Californie brûle, le marché immobilier vacille: un scénario digne de 2008 ?

Les incendies qui ravagent Los Angeles en Californie révèlent une crise alarmante. Le désengagement des assureurs face aux risques climatiques met en péril des milliers de propriétaires et pourrait déclencher une chute des valeurs immobilières. Avec des implications nationales, la situation à Los Angeles s’apparente à une nouvelle bulle prête à éclater. Elle rappelle les prémices de la crise de 2008, selon différents médias outre-Atlantique.

Court-on vers une crise immobilière comme celle de 2008 suite aux incendies qui ravagent Los Angeles en Californie? C’est ce que plusieurs médias américains avancent. Les incendies dévastateurs à Los Angeles, amplifiés par le retrait des grandes compagnies d’assurance, révèlent une crise sous-jacente aux implications économiques majeures. Déjà fragilisée par les impacts croissants du changement climatique, la région californienne est devenue un symbole de l’urgence d’une refonte globale des systèmes d’assurance et des politiques environnementales. Selon des experts et des publications renommées telles que le Time et le New York Times, cette situation pourrait engendrer une nouvelle crise immobilière d’une ampleur comparable à celle de 2008.

Désengagement des assureurs privés

Depuis 2019, plus de 100.000 propriétaires californiens ont perdu leur assurance habitation, selon une analyse du San Francisco Chronicle relayée par De Standaard. Ce désengagement est particulièrement visible dans les zones à haut risque, comme Pacific Palisades, une enclave luxueuse proche des montagnes de Santa Monica proie aux flammes ces derniers jours. La végétation dense et inflammable rend ces régions vulnérables aux incendies, ce qui les rend également peu attrayantes pour les assureurs.

2000 polices d’assurances annulées

Par ailleurs, selon Associated Press, State Farm, le deuxième plus gros assureur de Californie, n’a pas renouvelé 72.000 polices d’assurances en 2024, abandonnant près de 70 % de ses clients dans certaines régions. En juillet, environ 1.600 polices d’assurance ont été annulées par State Farm dans le quartier de Pacific Palisades, a déclaré Michael Soller, porte-parole du Département des assurances de Californie, dans un courriel envoyé à CBS MoneyWatch. Une analyse des données d’assurance réalisée l’année dernière par CBS San Francisco a révélé que State Farm avait également annulé plus de 2.000 polices dans deux autres codes postaux de Los Angeles, comprenant les quartiers de Brentwood, Calabasas, Hidden Hills et Monte Nido.

D’autres compagnies, face aux pertes potentielles, ont suivi le même chemin. Selon le New York Times, ce phénomène ne se limite pas à la Californie : depuis 2018, plus de 1,9 million de polices d’assurance habitation ont été résiliées à travers les États-Unis, un chiffre alarmant.

Fair Plan : un système sous tension

En Californie, les propriétaires délaissés par les assureurs privés n’ont souvent d’autre choix que de se tourner vers le Fair Plan, un fonds d’assurance de dernier recours soutenu par l’État. Ce fonds est désormais la solution par défaut pour de nombreux propriétaires. Le nombre de clients de Fair Plan a ainsi augmenté de 46 % en moyenne, et dans le quartier de Pacific Palisades, de 85 %. Fair Plan couvre 13.000 polices dans les zones récemment brûlées. Cependant, ce système est lui aussi sous pression. Il ne dispose que de 200 millions de dollars de liquidités, alors que son exposition aux risques atteint 450 milliards de dollars, alerte le Time.

Insolvabilité

À titre de comparaison, selon Munich Re, l’une des plus grandes sociétés de réassurance au monde, les catastrophes naturelles ont causé des pertes de 310 milliards d’euros dans le monde l’année dernière, l’ouragan Helene représentant plus de 54 milliards d’euros. La catastrophe naturelle la plus coûteuse aux États-Unis, l’ouragan Katrina en 2005, a coûté 200 milliards de dollars, rapporte De Standaard.

Jusqu’à 150 milliards de dollars de dégâts

L’ampleur des dégâts à Los Angeles ne sera connue que dans un avenir proche. Et l’incendie n’est toujours pas maîtrisé. A ce stade, les estimations des pertes se situent entre 10 et 15 milliards de dollars. D’après les analystes de JP Morgan cités par CNBC, le coût pour les assureurs pourrait atteindre 20 milliards de dollars. Mais, selon le site spécialisé AccuWeather.com, le coût total de ces incendies (dommages matériels, pertes financières…) pourrait atteindre 135 à 150 milliards de dollars, notamment parce que les quartiers touchés – Pacific Palisades, Santa Monica, Malibu – comptent les maisons parmi les plus chères des Etats-Unis, selon Franceinfotv. L’incendie de Pacific Palisades pourrait ainsi devenir l’incendie le plus coûteux de l’histoire, note le climatologue américain Daniel Swain à l’Université de Californie à Los Angeles, interrogé par CBS. Les 9 000 unités résidentielles du quartier ont une valeur médiane de 3,1 millions de dollars, selon la société de données immobilières ATTOM Data. Une situation que des responsables californiens jugent dangereusement proche de l’insolvabilité.

Une crise financière comparable à celle de 2008 ?

Sans assurance, de nombreux propriétaires ne peuvent obtenir de prêts hypothécaires, ce qui rend l’achat de biens immobiliers quasi impossible. Selon un rapport du comité budgétaire du Congrès, relayé par le New York Times, la perturbation actuelle de l’assurance pourrait s’étendre au marché immobilier, provoquant une chute généralisée des valeurs immobilières. Le président de ce comité, Sheldon Whitehouse, a averti sur CNN que cette situation pourrait même déclencher une crise financière comparable à celle de 2008.

Selon Dave Jones, directeur de la Climate Risk Initiative à l’université de Berkeley, la crise actuelle est exacerbée par la dépendance continue aux combustibles fossiles. “Nous allons vers un avenir où l’assurance ne sera ni disponible ni abordable”, alerte-t-il dans le Washington Post.

Malgré ces défis, certaines compagnies d’assurance continuent de réaliser des profits significatifs grâce à leurs investissements dans les énergies fossiles, aggravant ainsi les risques climatiques. The Wall Street Journal a révélé que des géants comme State Farm ont considérablement augmenté leurs investissements dans ce secteur ces dernières années, contredisant leurs efforts apparents pour limiter leur exposition aux risques climatiques.

Les assureurs rassurent

Toutefois, les compagnies d’assurance se veulent rassurantes. Elles pourront “absorber les pertes” et faire face à l’indemnisation des dégâts provoqués par les incendies à Los Angeles, a assuré Standard and Poor’s. Selon l’agence de notation, les assureurs commencent l’année 2025 avec de confortables réserves financières grâce aux bons résultats financiers engrangés en 2023 et en 2024 et elles ont fortement réduit leur présence dans les régions californiennes très exposées aux risques d’incendies, rapporte Franceinfotv. Le commissaire aux assurances de Californie, Ricardo Lara, a de son côté annoncé une protection pendant un an pour les propriétaires des zones touchées et avoisinant ces incendies, contre les non-renouvellements et résiliations de garanties. 

Une alerte pour l’ensemble des États-Unis

Si la crise actuelle est particulièrement aiguë en Californie, elle n’est pas isolée. D’autres régions des États-Unis, notamment la Floride, subissent également les conséquences du retrait des assureurs privés face à des catastrophes naturelles de plus en plus fréquentes. Le New York Times a mis en évidence que les “chocs climatiques” affectent désormais l’ensemble du pays, poussant des millions d’Américains vers une “inassurabilité” croissante.