Année mouvementée pour le marché hypothécaire en 2022

Selon le dernier baromètre immobilier de la banque BNP Paribas Fortis, la forte remontée des taux a refroidi le marché hypothécaire dans un contexte marqué par divers ajustements.

Un nouveau record. Selon les chiffres du dernier baromètre immobilier de BNP Paribas Fortis, présenté ce matin, le montant total des crédits hypothécaires contractés en Belgique a augmenté de 3 % pour atteindre un montant record de 42,8 milliards d’euros. En croissance de 5,6 % par rapport à 2021, le patrimoine immobilier des Belges atteint désormais 1.741 milliards, soit trois fois le PIB du pays.

Nouveaux crédits en baisse

Toutefois, le bilan 2022 est paradoxal. Si la valeur totale des crédits hypothécaires détenus en portefeuille par les banques belges a certes augmenté de 3 % pour atteindre un nouveau record de près de 43 milliards d’euros, la brusque remontée des taux d’intérêt a visiblement calmé l’ardeur des candidats à l’achat. Si BNP Paribas Fortis, leader du marché hypothécaire qui finance un logement sur quatre en Belgique, enregistre pour sa part une croissance de 4 % du montant total de nouveaux crédits hypothécaires contractés (hors refinancemnts), le nombre de nouveaux crédits (255.000) octroyés l’an dernier par l’ensemble des banques s’est en effet tassé de 5 % par rapport à 2021. 

Forte remontée des taux

Après six années de rase-mottes, l’ère des taux bas est en effet révolue. Il faut désormais en moyenne compter autour de 3 % pour un taux fixe d’une durée supérieur à 10 ans. Soit “un niveau comparable à celui observé voici dix ans en 2012”, note Tim Spellemans, responsable des crédits hypothécaires. L’an dernier, une mensualité de 632 euros permettait d’emprunter 108.000 euros pour un taux de 3,65 %, alors qu’en 2021 cette même mensualité permettait d’emprunter 133.200 euros (pour un taux de 1,33 %). Face à cette hausse, davantage de clients ont d’ailleurs opté pour un taux variable (13 %). La banque constate aussi une augmentation générale des montants empruntés (+ 9 % pour atteindre 203.000 euros).

Moins de baby-boomers

Outre cette augmentation du montant moyen emprunté, les experts de BNP Paribas Fortis soulignent que les “plus de 55 ans” se sont faits plus discrets l’an dernier. Probablement déjà propriétaires d’un ou plusieurs biens, les baby-boomers et les baby-boomeuses n’ont représenté que 7 % des crédits hypothécaires accordés par BNP Paribas Fortis en 2022. Si le montant moyen emprunté (210.000 euros) et la mensualité (1.002 euros) sont plus élevés que la moyenne, les “plus de 55 ans” empruntent pour une durée (114 mois) et avec une quotité (51 %) nettement inférieures à la moyenne (221 mois pour une quotité de 73 %).

Les jeunes restent actifs

Pour ce qui est des jeunes générations, BNP Paribas Fortis “continue à jouer son rôle pour leur permettre d’avoir accès au marché immobilier”, indique Jean-François  Tilly, expert crédits hypothécaires de la banque. Un accès qui ne semble ni pâtir de la croissance des prix immobiliers, ni de la hausse des taux puisque un quart (26 %) des crédits hypothécaires chez BNP Paribas Fortis ont été accordés aux jeunes de moins de 30 ans. Ces derniers ont en moyenne emprunté plus (216.000 euros) et sur une plus longue durée (272 mois) que la moyenne. Et ce, avec une quotité de 81 %, “ce qui correspond aux recommandations de la Banque nationale”, souligne Jean-François Tilly.

Prévisions 2023

Pour cette année, les experts de BNP Paribas Fortis s’attendent à la poursuite de la remontée des taux. Selon Tim Spellemans, “les taux à 1 % appartiennent bel et bien au passé”, mais “les futurs acquéreurs peuvent se montrer optimistes dans la mesure où il faut s’attendre à un léger déclin des prix”, alors que celui des maisons a augmenté de plus de 8 % en 2022 pour atteindre 319.123 euros. 

Néanmoins, “la nécessité de maîtriser ses dépenses face à l’inflation pousse les futurs propriétaires à être beaucoup plus attentifs aux performances énergétiques des bâtiments”, constate Jean-François Tilly. Les modèles de la banque estiment à 84.000 euros la différence de valeur entre une maison avec un bon certificat PEB et une passoire énergétique. 

La durabilité à l’honneur

En conclusion, le marché a été plus que jamais marqué l’an dernier par “la durabilité qui est un enjeu crucial pour l’avenir”, a souligné Laurent Loncke general manager retail de BNP Paribas Fortis. Pas moins de 38 % des crédits hypothécaires accordés l’an dernier pour la construction et la rénovation étaient des prêts immobiliers où la durabilité jouait un rôle. Le défi de la rénovation énergétique du parc résidentiel belge est en effet immense : 160.000 logements par an d’ici 2050, pour un montant total estimé par la banque de 300 milliards d’euros. Soit l’équivalent de l’épargne des Belges sur les livrets.