Trois pièges à éviter lors d’un achat immobilier

Pour la plupart des Belges, l’achat d’un toit est l’achat d’une vie. Une bonne raison de faire doublement attention ! Trends-Tendances a listé les pièges à esquiver avec l’éclairage de plusieurs professionnels. En voici d’ores et déjà trois.

I love my home, affirme l’immuable tortue de l’affiche. Batibouw, le temple de la brique, celle que le Belge est supposé avoir avalée dès sa naissance. Ouvertes au grand public depuis samedi, les travées du Heysel battront au rythme de la construction et de la rénovation jusqu’à ce dimanche.

Trends-Tendances a saisi l’occasion pour évoquer ce qui constitue la démarche patrimoniale la plus importante pour une majorité des Belges : acheter son logement. Si le coup de coeur de l’un n’est évidemment pas celui de l’autre, les chausse-trapes sont à peu de choses près les mêmes pour tous.

Piège n° 1 : ne pas vérifier la superficie… ou être obsédé par les m²

Ce sera l’un de vos meilleurs amis lors de vos visites : un mètre. “En Belgique, il n’existe pas de mesurage légal sur le marché immobilier”, rappelle David Chicart, fondateur du chasseur immobilier bruxellois Property Hunter. Autrement dit, entre la surface annoncée et la réalité des mètres carrés, il peut y avoir un monde de différence. “Ce que j’ai vu de plus fort : un appartement annoncé à 160 m2, alors qu’il en faisait à peine 105.”

Mais n’y voyez pas systématiquement malice. Car il faut distinguer surface brute et surface nette, la première reprenant 50 % de l’épaisseur des murs en plus. Et puis, quelques zones d’ombre subsistent, notamment sur les parties de pièce situées sous un pan coupé, dans les chambres mansardées en particulier. L’usage veut que ces surfaces ne soient pas comptées comme m2 à part entière quand la hauteur sous plafond est inférieure à 1m80. Certains les excluent, d’autres les comptent pour moitié, mais n’y a-t-il pas des petits malins qui oublient de les déduire ? Dans certains immeubles, cela peut faire une fameuse différence ! “En règle générale, il y a au moins 15 % de différence entre l’annonce et la réalité. Parfois nettement plus. Si le mètre carré s’affiche à plus de 3.000 euros, rien que pour 5 m², cela vaut la peine de discuter !”

Un appartement neuf se vend principalement sur la base de sa surface. Pour 100 m², le prix sera le même, à peu de choses près, qu’il comprenne deux ou trois chambres. “Dans le second cas, le bien se louera toutefois 10 ou 15 % plus cher, avertit Jean Corman. Une famille loue un nombre de chambres, pas de mètres carrés”. A prix quasiment équivalent, un appartement trois chambres constitue donc un meilleur placement, même si la superficie des chambres est moindre.

“La norme a changé depuis les années 1960, complète Eric Dejardin, partnership consultant chez Century 21. On visait alors deux chambres, une pour les parents et une pour les enfants. Les familles en demandent aujourd’hui plutôt trois, que ce soit pour les enfants ou, lorsque ces derniers ont quitté le domicile parental, pour disposer d’un bureau pour Monsieur et d’un dressing pour Madame.” D’aucuns rétorquent à cela que l’explosion du nombre de familles recomposées a changé la donne dans l’autre sens. Ce n’est pas tout à fait vrai, souligne Jean Corman : il faut une chambre supplémentaire quand le père ou la mère a la garde des enfants ou les accueille durant le week-end !

Piège n° 2 : Négliger les comptes rendus de la copropriété…

Qui dit appartement dit copropriété, une équation qui vaut pour plus de 3,5 millions de Belges. Si l’on prend la peine de se renseigner sur l’appartement, autant faire de même sur l’immeuble et ses occupants. Première vérification à effectuer : en septembre 2010, la loi sur la copropriété a connu un sérieux dépoussiérage. L’acte de base de l’immeuble est-il à jour ?

Il y a toutefois plus fondamental, souligne Lorette Rousseau, notaire à Bruxelles et porte-parole de la Fédération royale du Notariat belge : disposer des trois derniers procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires. “Cela permet de voir ce qu’il s’y passe. Des voisins se plaignent-ils ? Y a-t-il des soucis de chauffage ou d’infiltration ? Des travaux sont-ils planifiés ? Ce n’est pas dramatique de devoir changer une toiture ou une chaudière, tant que c’est prévu. Le tout est de quantifier le risque qu’on prend en achetant.” L’acheteur doit être attentif : tous les travaux qui n’ont pas encore fait l’objet d’une facturation après la date certaine de la vente (en général, la signature de l’acte) sont à sa charge, peu importe qu’ils aient été décidés lors d’une assemblée où il n’était pas encore présent.

Piège n° 3 : Sous-estimer “l’effet TVA”

Janvier 2011 a sonné le glas du taux de TVA réduit (6 % au lieu des classiques 21 %) sur la première tranche de 50.000 euros de la facture d’achat d’une construction neuve. En même temps, la Belgique s’est décidée à appliquer une vieille lubie européenne : à l’achat d’un bien neuf, tant les briques que le terrain doivent être frappés de la TVA – auparavant, le terrain passait par la case “droits d’enregistrement”, plus douce pour le portefeuille : entre 10 et 12,5 % selon les Régions. Avec pour conséquence supplémentaire la fin des abattements régionaux qui portaient sur les droits d’enregistrement prélevés sur l’achat du terrain.

Pour les as de l’ingénierie fiscale, signalons que cette volonté européenne ne s’applique que si la vente du bien et du terrain sont couplées et que si le vendeur du terrain et le vendeur de la construction neuve ne forment qu’une seule personne juridique.

Guy Legrand et Benoît Mathieu