Maurice De Mey, fiscaliste chez BNP Paribas Fortis et professeur à la Haute école fiscale, et Philippe Janssens, du bureau Stadim, font part de leur expertise en matière d’investissements immobiliers.
“Même si vous avez l’argent pour payer le bien immobilier cash, il est toujours plus intéressant d’emprunter”, confie Maurice De Mey. Vous pouvez alors déduire les intérêts de l’emprunt de vos revenus immobiliers imposables. Revenus immobiliers et intérêts tombent dans un grand pot commun. A une exception près : vous ne pouvez pas mettre les intérêts de l’emprunt contracté pour votre propre habitation dans ce pot commun et les déduire.”
Il est toutefois sage de limiter le montant de l’emprunt pour un premier achat, précise Philippe Janssens : “Le rendement locatif est supérieur aux intérêts à payer pour l’emprunt, mais si vous ne donnez en location qu’un seul bien immobilier, vous risquez de ne pas trouver de locataire et donc, de ne pas percevoir de revenus locatifs. A vous de voir si vous êtes capable de rembourser l’emprunt dans les délais avec vos autres revenus. En revanche, vous pouvez emprunter davantage à chaque nouvel achat puisque le risque d’inoccupation est mieux réparti. Idéalement, la dépendance à un locataire unique ne devrait pas dépasser 15 %”.
Le cas des garages est intéressant : ils nécessitent généralement peu d’entretien et leur prix d’achat est moins élevé que celui d’autres biens immobiliers, d’où la possibilité de mieux répartir les risques. “Si vous achetez plusieurs garages en différents endroits, l’inoccupation d’un d’entre eux ne pose pas vraiment problème. Par contre, si vous n’en possédez qu’un et n’arrivez pas à le louer, cela risque de faire mal”, souligne Maurice De Mey. Les entrepôts et les terrains exigent eux aussi peu d’entretien. Et pour ce qui concerne les terres agricoles, les prix progressent, assure Philippe Janssens : “Autrefois, les prix étaient sous pression du fait, notamment, de l’importation accrue de produits agricoles et du besoin réduit de terres agricoles. Il n’était pas question non plus de spéculer sur l’éventuel changement d’affectation des terres agricoles en terrains à bâtir. Mais, je l’ai souvent constaté et dans beaucoup d’endroits, les prix des terres agricoles repartent à la hausse depuis cinq ans environ”.
Pour Philippe Janssens, rester maître chez soi est très important, c’est pourquoi il met en garde : “N’achetez jamais une partie d’exploitation, une chambre d’hôtel, une chambre dans une résidence d’étudiants ou une maison de repos, par exemple. Car vous devenez alors entièrement dépendant de l’exploitant et vous n’aurez pas votre mot à dire”. Même un box dans un bloc de garages peut poser problème, précise-t-il : “Vient un moment où des travaux de réaménagement ou de rénovation sont nécessaires. Il est dès lors toujours préférable de posséder la totalité du bien”.
Lire l’article intégral “Sept conseils pour investir dans l’immobilier” dans Trends-Tendances du 2 avril 2015
