Devenir propriétaire avec 100 euros en poche

Avis aux petits portefeuilles : il est désormais possible d’investir dans l’achat d’un bien immobilier à partir de 100 euros et d’en tirer des revenus locatifs. Une opportunité proposée par la start-up belge Scargo qui a mis en vente un premier bien ce mercredi 2 novembre.

L’idée de François Kiesecoms, ex-CEO de la legaltech Legacio, est de démocratiser l’investissement immobilier et de permettre à tout le monde de devenir propriétaire en quelques clics via Scargo. “Pour beaucoup et surtout pour les jeunes de ma génération, l’apport personnel est un réel frein à l’investissement immobilier, d’autant plus dans un contexte économique où les taux s’envolent, souligne le jeune entrepreneur. Le taux d’emprunt sur 20 ans, qui se négociait à 1,3 % en 2021, atteint aujourd’hui entre 3 et 4%.”

Concrètement, Scargo sélectionne des biens qui peuvent générer des revenus locatifs intéressants et prendre de la valeur dans le temps. Une fois l’immeuble déniché, le prix est négocié, le compromis signé et le bien mis en ligne sur la plateforme afin d’être financé par des particuliers qui achètent une ou plusieurs fractions de 100 euros. L’investissement maximal étant fixé à 5.000 euros par bien. “La différence principale avec une action immobilière ou un fonds est qu’ici l’investisseur peut choisir les biens dans lesquels il va investir et ainsi constituer sa propre stratégie d’investissement”, explique François Kiesecoms.

L’investissement réalisé via Scargo donne droit tous les mois à percevoir les loyers générés par le bien au prorata des fractions de 100 euros achetées. Celles-ci donnent droit, de la même façon, à la plus-value générée au moment de la revente du bien, en général 7 à 10 ans plus tard.

Quel retour espérer ?

Le rendement et la rentabilité annoncés vont dépendre d’un bien à un autre, selon les marchés. Prenons l’exemple du premier bien qui est ouvert au financement, il s’agit d’un immeuble situé à Anvers. “Si vous investissez 1.000 euros, vous pouvez vous attendre à un gain de 88 euros par an, assure François Kiesecoms. Une partie de ce rendement provient des loyers. Vous allez toucher tous les mois une partie de ceux-ci, moins les charges et le remboursement de l’emprunt, ce qui génère un peu plus de 46 euros par an, soit un peu moins de 4 euros versés mensuellement, auxquels s’ajoute la plus-value que vous allez dégager sur vos fractions que j’estime à un peu plus de 41 euros par an également.”

Certains biens feront l’objet d’un financement bancaire, d’autres pas. Le coût du projet anversois est, lui, financé à 50% par un prêt bancaire et à 50% par les investisseurs. “Mais 100% des revenus dégagés reviennent vers les investisseurs, assure le fondateur de Scargo. Le prêt permet d’activer l’effet de levier et de proposer une rentabilité supérieure.” Une rentabilité estimée dans le cas présent à 8%. Le montant qui est levé auprès de la banque et des investisseurs comprend le prix d’acquisition du bien, mais aussi les frais annexes, comme les droits d’enregistrement, les travaux, les rafraîchissement, l’ameublement, etc.

Un modèle qui vise la location de courte durée

Scargo travaille avec la plateforme de crowdlending BeeBonds qui lui permet de commercialiser ses offres de placement auprès du grand public. “Ce que l’on retrouve beaucoup sur les plateformes de financement participatif, ce sont des projets de promotion immobilière. Des promoteurs qui construisent du neuf et qui, pour financer la construction ou une partie du projet, font appel au public. Ils vont rendre un intérêt qui est fixe pour une durée de trois ans en général. Scargo est sur un autre modèle : nous proposons aux investisseurs des fractions de biens qui vont être loués demain. Le rendement généré sera relativement stable sur le long terme.”

La stratégie de la start-up belge porte sur la location de courte durée, c’est-à-dire qu’elle mise sur des biens et des marchés qui sont intéressants pour la location destinée à des touristes et des voyageurs d’affaires qui vont séjourner entre 1 et 30 nuits. “Cette stratégie permet d’augmenter la rentabilité des biens et d’offrir des conditions intéressantes aux investisseurs, explique l’entrepreneur. Par ailleurs, nous avons comme vision à long terme de permettre aux investisseurs, lors de leurs voyages à l’étranger, de pouvoir loger dans les biens dans lesquels ils investissent. Mais ça, c’est pour plus tard lorsque nous proposerons des biens à travers l’Europe.” Car, une fois que son modèle sera bien rôdé, Scargo ambitionne d’acheter des biens situés en France, aux Pays-Bas ou en Allemagne. “Mais une chose à la fois”, sourit François Kiesecoms qui entend rester concentré sur la Belgique dans un premier temps, en proposant aux investisseurs un bien par mois.

Qu’achètent réellement les investisseurs ?

Les investisseurs ne vont pas être réellement propriétaires du bien en soi, mais ils vont détenir un certificat immobilier, soit un titre de créance qui donne droit aux revenus futurs générés par les loyers et la plus-value immobilière, au prorata de leur investissement. Ce type de créance est facile à céder, rendant l’achat et la revente de fractions beaucoup plus simples. Ce qui a aussi un impact sur les taxes à payer. L’investisseur s’acquittera d’un précompte mobilier de 30% sur les loyers et la plus-value immobilière, comme pour un dividende d’une action ou d’une obligation.

Pour la revente, il faudra se rendre sur la place de marché secondaire Euronext Expert Market, une plateforme via laquelle vous pouvez échanger des titres non cotés, sur lesquels il y a déjà une liquidité. “Scargo va tout faire pour que l’expérience soit la plus simple possible, assure François Kiesecoms. Cela viendra dans un deuxième temps. Il y a bien sûr une porte de sortie mais cet investissement doit être vu à moyen-long terme, l’investissement sera maximisé si vous restez dans le projet jusqu’à la revente du bien, prévue dans les 7 à 10 ans.”