Appartements neufs: Nivelles attise les convoitises

Le marché de l’appartement neuf continue sur sa belle lancée de l’an dernier. On peut maintenant parler d’une nouvelle tendance, d’autant que le pipeline est bien rempli. Le stock s’étoffe surtout dans l’ouest de la province. Les prix sont stables, avec Waterloo en tête de gondole.

La fusée est lancée depuis l’an dernier. Et elle n’est pas près d’atterrir. Le Brabant wallon fait aujourd’hui office de petit paradis pour les promoteurs. Un marché où le risque est minime, la demande forte et le pouvoir d’achat élevé. Résultats, les projets d’enver-gure s’y multiplient. Et ce n’est pas près de s’arrêter vu ce qu’il y a dans le pipeline (plus de 8.000 unités en développement).

Sur le marché du neuf, il n’y a pratiquement plus qu’un segment qui est mis à l’honneur : l’appartement, challenger idéal de la villa brabançonne, énergivore et trop spacieuse, presque rangée au rayon des has been. Cela tombe bien, c’est ce marché qui est scruté de près par le bureau d’expertise de Crombrugghe & Partners, qui a recensé un total de 44 projets actuellement affichés à la vente, accumulant lors de ce dernier trimestre 805 unités en cours de commercialisation.

Le marché a donc bien franchi un nouveau pallier depuis l’an dernier où l’offre avait explosé de près de 35 %. Il se maintient à niveau. Et c’est dans le district de Nivelles (dont Braine-l’Alleud fait partie) et à Nivelles, qui rassemblent plus de la moitié des unités et des projets en cours de commercialisation dans la province, que l’on perçoit l’amorce de ce nouveau dynamisme avec des projets tels que le Coparty Gardens lancé par Besix Red, le Faubourg de Namur par Matexi ou encore le Domaine de Cromwell par Thomas & Piron. “Attention toutefois à ce que Nivelles ne connaisse pas un excès d’offre, comme nous l’avons connu à Gembloux, ce qui pourrait avoir une influence négative sur le marché”, prévient Michaël Zapatero, consultant chez de Crombrugghe & Partners. L’ouest du Brabant wallon constitue aujourd’hui une alternative sérieuse à l’axe E411 car les prix y sont bien moins élevés, avec des appartements neufs vendus en moyenne entre 2.350 euros/m2 et 2.550 euros/m2 HTVA (soit 188.000 euros pour un appartement de 80 m2). Des prix en recul de 3 %, tirés vers le bas par les projets lancés à Tubize (1.750 euros/m2). Enfin, si la superficie moyenne des appartements y est de 95 m2, l’une des plus faibles du Brabant wallon, il faut tout de même relativiser ce chiffre, tiré par le haut par les projets lancés à Braine-l’Alleud, où, suite à une décision de la commune, tous les appartements doivent dorénavant posséder une superficie minimum de 120 m2.

Comme par exemple pour le projet L’Alliance (800 logements, AG Real Estate et Axa). “Il reste seulement 10 appartements sur les 70 mis en vente lors de la première phase, indique-t-on chez Immo Dussart. Les phases suivantes vont suivre d’ici peu, même si cette taille imposée entraîne une commercialisation plus compliquée.”

D’une manière générale, la moyenne des prix demandés (2.850 euros/m2) est en recul de 2,5 % en Brabant wallon. Des chiffres à relativiser par rapport aux importantes hausses de ces trois dernières années. Notamment à Ottignies-Louvain-la-Neuve et à Court-Saint-Etienne, où les prix sont descendus à 3.000 euros/m2, toujours HTVA, après une belle envolée. “Cela s’explique simplement par une offre déficiente et par l’importance prise par le projet d’écoquartier Court Village à Court-Saint-Etienne (Equilis)”, précise Michael Zapatero. La région de Waterloo (avec Rixensart, Lasne et La Hulpe) tient toujours le haut du panier avec des appartements vendus à un prix moyen de 3.700 euros/m2. Soit 60 % de plus qu’à Jodoigne et environs ! “Mais l’échantillon dans l’est du Brabant wallon est très limité, précise Michael Zapatero. L’offre d’appartements de la province est surtout concentrée à l’ouest et au centre. Où on peut remarquer, à Waterloo notamment, que certains projets peuvent grimper jusqu’à 4.200 euros/m2, ce qui nous amène à des montants très importants pour ceux qui doivent disposer de 20 à 30 % de fonds propres.”

Projet à la loupe : les Berges de l’Argentine

Atenor, dont les bureaux sont situés à La Hulpe, souhaite développer un ensemble de 220 appartements sur l’ex-site de Swift (4,5 ha), situé dans le bas de La Hulpe, juste en face du Grand Etang et à 300 m de la gare et du futur RER. L’idée est de remplacer les 16.000 m2 de bureaux par un ensemble résidentiel très haut de gamme. Notons qu’outre le volet résidentiel, le projet dessiné par MDW architecture comptera 4.000 m2 de bureaux, une salle polyvalente et 395 places de parking.

Les aléas urbanistiques ont toutefois quelque peu retardé le planning initial d’Atenor. Le terrain est un site à réaménager (SAR) mais la commune souhaite qu’un plan communal d’aménagement dérogatoire soit élaboré, histoire de redessiner complètement le site. Le promoteur espère toutefois recevoir les premiers permis de bâtir cette année encore. “Ce sera un projet extrêmement marquant pour la commune, détaille Stephan Sonneville, le patron d’Atenor. Il s’agit d’un lieu emblématique, dans un cadre exceptionnel. Si les entrepôts situés à l’arrière du site seront démolis, nous rénoverons les bâtiments blancs à front de rue. Ils ont un cachet particulier pour les La Hulpois. Notre projet sera bien plus haut de gamme que celui développé aux papeteries de Genval.”

Par Xavier Attout.