À la mer, le bâti neuf a le vent en poupe

Promoteurs et agents immobiliers cumulent les heures supplémentaires à la côte. La demande frise un nouveau record haussier. Les notaires enregistrent cependant une baisse des prix des appartements pour la première fois depuis longtemps.

“Les affaires marchent du tonnerre. Celui qui n’y arrive pas aujourd’hui ferait mieux de fermer boutique. ” Selon David Degroote, administrateur du promoteur immobilier ostendais Vastgoedgroep Degroote, la vente immobilière atteint un niveau inégalé à la côte. Malgré cela, les appartements se sont dépréciés en 2018. Les notaires estiment le prix médian d’un appartement à la mer à 216.500 euros, soit 2,5% de moins qu’en 2017.

Hormis le micro-marché de Zeebrugge, où le prix médian s’est littéralement envolé de 18,8%, aucune cité balnéaire n’a échappé à la tendance baissière. Le recul est le plus marqué à Blankenberge (- 10,7%) et Nieuport (- 9,1%). A Ostende et Knokke-Heist – les deux communes côtières qui enregistrent l’activité foncière la plus forte et représentant plus de 40% de l’ensemble des transactions -, la casse s’est limitée à – 0,3% et – 1,2% respectivement. Avec un prix médian de 368.400 euros, Knokke-Heist détient toujours la palme de la commune côtière la plus chère du pays. Malgré la forte dépréciation de 275.000 à 250.000 euros, Nieuport conserve sa deuxième place. Les appartements les moins onéreux se trouvent à La Panne, Middelkerke-Westende et Blankenberge. Dans ces communes, la valeur médiane s’établit à 175.000 euros.

Les notaires ont affiné leur estimation pour les prix sur la digue. Le prix médian est évalué à 250.000 euros. Autrement dit, la vue sur la grande bleue entraîne un surcoût de 30.000 euros. A Knokke-Heist, la différence de prix grimpe même à 244.100 euros. Un appartement à front de mer coûte 66% plus cher qu’un appartement dépourvu de vue sur mer.

Deux vitesses

Le tassement des prix au littoral a de quoi surprendre. D’abord parce qu’il va à l’encontre de la tendance générale observée à l’intérieur des terres. Ensuite parce que la Belgique est habituée à voir les prix de l’immobilier évoluer positivement. Et comme le souligne David Degroote, l’attrait de l’immobilier à la côte va en grandissant, ce que semble contredire la baisse des prix. Le Baromètre côtier des notaires confirme également la demande croissante d’appartements à la mer : le nombre de transactions est de 0,6% supérieur au niveau record de 2017.

Selon le notaire ostendais Bart Van Opstal, l’explication est à chercher du côté de la dévalorisation des vieux appartements disponibles à foison. ” Le marché des appartements à la côte est un segment à deux vitesses, analyse-t-il. La demande de bâti neuf est énorme et donc les prix explosent. Le prix des appartements vétustes, par contre, est en chute libre. ” La baisse de prix sur la digue est plus marquée qu’ailleurs car la plupart des appartements vieillots sont en front de mer et les nouvelles constructions y sont plutôt rares.

Les statistiques de prix ne donnent qu’un aperçu partiel de la situation, d’après Filip Dermul, gérant de l’agence éponyme à Ostende. ” Celui qui envisage d’acheter un vieil appartement tient compte des frais de rénovation dans son offre. Pour une rénovation en profondeur, il faut compter environ 1.000 euros/m2. Pour un appartement de 80 m2, cela représente donc un surcoût de 80.000 euros qui n’est pas repris dans les statistiques de prix. ”

L’analyse de Bart Van Opstal, qui dénonce un marché à deux vitesses, se confirme dans le sondage effectué dans les différentes communes côtières. Dans la plupart des stations, les nouvelles constructions ont le vent en poupe. Frank Rouseré d’ERA laPlage cite l’exemple d’une nouvelle résidence sur la digue de Westende. ” Tous les appartements étaient vendus avant même la finalisation des travaux. Ce n’était plus arrivé depuis 10 ans. ” Filip Dermul corrobore : la demande de neuf est supérieure à l’offre. Il assure la commercialisation du projet Baelskaai de Burco Coast. ” Je demande régulièrement à Burco d’accélérer la cadence “, avoue-t-il.

D’après Filip Dermul, le regain d’intérêt pour l’immobilier neuf va de pair avec une plus grande conscientisation quant à la nécessité de construire de façon durable et de durcir la réglementation en matière de performance énergétique. Le promoteur immobilier David Degroote confirme et acquiesce. Mais ” point trop n’en faut , prévient-il. Jusqu’à présent, les investissements dans l’isolation et la performance énergétique se sont toujours avérés économiquement payants. Mais on en arrive peu à peu à un point où ce n’est plus le cas. Les investissements nécessaires pour abaisser le niveau E sont disproportionnés par rapport aux bénéfices pour l’environnement et au retour sur investissement “.

Autre explication au succès actuel des appartements de construction récente : l’afflux d’acheteurs qui ont l’intention à court ou moyen terme de se domicilier à la côte et qui sont, de facto, plus exigeants que les seconds résidents. ” L’appartement classique à la mer avec une minuscule terrasse d’un mètre ne les intéresse pas, constate David Degroote. Celui qui achète à la côte pour s’y installer de façon permanente cherche un niveau de confort supérieur. ” L’administrateur décèle par ailleurs une tendance aux projets mixtes de grande envergure. ” La mixité des fonctions améliore la qualité de vie dans les quartiers “, assure-t-il.

Autre grande tendance : l’accroissement des superficies. ” Les promoteurs rognaient sur le nombre de mètres carrés jusqu’à il y a quelques années, souligne Filip Dermul. La superficie d’un appartement classique de deux chambres s’est réduite de 90 à 80 m2. On observe aujourd’hui la tendance inverse : 100 m2 deviennent peu à peu la norme. ” Confirmation des données du bureau d’études de Crombrugghe & Partners : de 2014 à 2019, la superficie moyenne des nouveaux appartements à la côte a évolué de 86,3 m2 à 95 m2.

Ceci étant, la demande croissante d’appartements neufs ne pousse pas les prix à la hausse. Le bureau de Crombrugghe & Partners a enregistré pour l’ensemble du littoral une majoration d’à peine 0,7% sur base annuelle. Le prix moyen à la côte s’établit désormais à 3.725 euros/m2, soit une bonification de 2,1% en cinq ans. Ces chiffres contrastent avec ceux des notaires selon lesquels Blankenberge accuse la plus forte hausse sur base annuelle : + 6,6% ( voir le tableau ” Prix des nouvelles constructions “).

La revente s’essouffle

Face au marché du neuf qui se voit pousser des ailes, celui de la revente s’enlise. La vente des appartements vétustes, en difficulté dans tout le pays, rencontre encore des obstacles supplémentaires à la côte. Comme l’explique Delphine Snaet, responsable d’agence de Dewaele Vastgoed met Advies à Middelkerke, les candidats acheteurs de l’intérieur du pays hésitent à se lancer dans la rénovation d’un appartement parce qu’ils ne disposent pas d’un réseau d’hommes de métier à la mer. Aussi les biens nécessitant de gros travaux de rénovation sont-ils généralement rachetés par des professionnels. ” A bas prix le plus souvent “, précise Delphine Snaet.

A cela s’ajoute la diversification restreinte de l’offre des appartements de seconde main à la côte. Qui plus est, l’appartement seconde résidence classique ne répond pas aux attentes et aux besoins des acheteurs souvent âgés. ” Les immeubles des années 1970 et 1980 ne plaisent plus du tout, déplore Filip Dermul. Ce qui pousse inévitablement les prix à la baisse. Heureusement, je dirais, car la diminution des prix ouvre de nouvelles perspectives budgétaires favorables à la rénovation. ”

Bref, la concurrence entre le bâti neuf et la revente est bien réelle. D’autant plus que de nombreux appartements vétustes présentent un atout incontestable : une excellente situation. ” Les plus beaux emplacements ont été les premiers construits, témoigne Marc Naessens, responsable des ventes chez Immo Eecke à Nieuport. Quand un candidat acheteur se rend compte qu’il peut acheter un appartement bien situé à un prix très attractif, il sort sa calculette. A condition d’investir dans la rénovation, il peut s’offrir un niveau de qualité similaire à celui d’une nouvelle construction. “