Cela fait plusieurs années que les donations immobilières ont le vent en poupe. " Une vague partie de la côte a d'abord inondé la Flandre, puis Bruxelles, et arrivera bientôt en Wallonie ", décrit avec un brin de poésie Bart van Opstal, notaire à Ostende et porte-parole de la fédération des notaires Fednot. Cette vague est le résultat de la décision des pouvoirs publics de rendre les donations immobilières financièrement plus intéressantes. Le 1er juillet 2015, la Flandre a considérablement réduit et simplifié sa fiscalité dans ce domaine. Bruxelles lui a emboîté le pas le 1er janvier 2016. La Wallonie est revenue une première fois sur ses tarifs le 1er janvier 2017. " Mais elle n'était pas allée aussi loin que les deux autres Régions, tant s'en faut ", rappelle Bart van Opstal. Le succès n'y fut donc pas le même.
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Cela fait plusieurs années que les donations immobilières ont le vent en poupe. " Une vague partie de la côte a d'abord inondé la Flandre, puis Bruxelles, et arrivera bientôt en Wallonie ", décrit avec un brin de poésie Bart van Opstal, notaire à Ostende et porte-parole de la fédération des notaires Fednot. Cette vague est le résultat de la décision des pouvoirs publics de rendre les donations immobilières financièrement plus intéressantes. Le 1er juillet 2015, la Flandre a considérablement réduit et simplifié sa fiscalité dans ce domaine. Bruxelles lui a emboîté le pas le 1er janvier 2016. La Wallonie est revenue une première fois sur ses tarifs le 1er janvier 2017. " Mais elle n'était pas allée aussi loin que les deux autres Régions, tant s'en faut ", rappelle Bart van Opstal. Le succès n'y fut donc pas le même. " L'avantage fiscal en Wallonie était tout simplement insuffisant, confirme notre interlocuteur. Ne nous voilons pas la face : les gens apprécient peut-être de pouvoir régler à l'avance un certain nombre de choses, mais leur décision de procéder ou non à une donation est surtout inspirée par des motifs fiscaux. Après tout, le donateur renonce à une partie de son confort - celui qui consiste à être seul à la barre et à pouvoir prendre toutes les décisions. Si l'économie d'impôt dont bénéficieront ses héritiers est jugée insuffisante, il ne franchira tout simplement pas le pas. " Depuis le 1er septembre, la Wallonie a donc aligné, par un nouveau décret paru en juillet, ses tarifs sur ceux des deux autres Régions. En échange, le taux avantageux dont faisait l'objet la donation en pleine propriété du domicile familial est passé à la trappe. " Nous devrions assister sous peu à une accélération presque aussi vigoureuse que celle enregistrée en Flandre en 2015 et à Bruxelles en 2016, prédit Bart van Opstal. " Presque ", parce que le contribuable est plus vite tenté de donner, éventuellement avec réserve d'usufruit, une résidence secondaire que le logement familial. Or le nombre de propriétaires de résidence secondaire est moins élevé en Wallonie qu'en Flandre. L'alignement n'est néanmoins pas total. Alors que les cohabitants légaux bénéficient partout dans le pays des mêmes tarifs que les couples mariés, ce n'est pas vrai pour les cohabitants de fait. En Flandre, pour autant qu'ils aient tenu ménage commun durant une année ininterrompue au moins, ces derniers se voient en effet appliquer les même tarifs avantageux que les cohabitants légaux. Mais en Wallonie et à Bruxelles, les cohabitants de fait s'acquittent encore des taux en vigueur pour les " autres " donataires. D'application depuis septembre, le nouveau décret wallon ne devrait toutefois voir ses effets se manifester qu'avec un temps de retard. Si la nouvelle grille de la Région flamande est entrée en vigueur le 1er juillet 2015, c'est surtout aux mois de novembre et de décembre qui ont suivi que les notaires ont constaté une accélération de l'activité. " Il faut du temps pour que les gens soient au courant, expose Bart van Opstal. Ils se rendent alors chez le notaire pour s'entretenir avec lui des diverses possibilités. On le sait, il existe en effet plusieurs types de donations : certaines personnes souhaitent pouvoir conserver l'usufruit, d'autres veulent continuer à occuper le logement, d'autres encore n'exigent rien de tout cela. " " La donation immobilière requiert en outre beaucoup plus de formalités que la donation mobilière, poursuit notre expert. Le notaire doit exécuter les mêmes contrôles que dans le cas d'une vente de terrain, d'appartement ou de maison. Il doit donc s'assurer que le bien n'est grevé d'aucune dette ou servitude, par exemple, et en vérifier la situation urbanistique. Tout cela a un prix, la moitié environ des frais engendrés habituellement par une vente. " D'ailleurs, depuis trois ans, c'est plutôt au cours du mois qui précède la période de Noël que les donations immobilières ont été les plus nombreuses. Novembre, donc... " Cette activité est un peu cyclique. J'ignore pourquoi, mais c'est surtout en fin d'année que les gens pensent à effectuer des donations ", sourit Bart van Opstal. En Flandre, après 2015, les donations immobilières ont légèrement marqué le pas. " L'aspect 'nouveauté' était un peu passé, mais elles n'en restent pas moins extrêmement nombreuses. Elles continuent à avoir plus de succès qu'avant la modification tarifaire. Elles sont désormais définitivement adoptées comme instrument de planification successorale ", constate Bart van Opstal, qui souligne par ailleurs le nombre record de donations par tranches. Pour les donations de moins de 150.000 euros, les héritiers en ligne directe s'acquittent en effet de 3 % de droits seulement. Et les autres, de 10 %. Des donations qu'on ne peut effectuer trop régulièrement, sous peine d'être davantage imposé. Pas plus d'une tous les trois ans. " Mais il suffit d'attendre trois ans pour que la donation suivante soit elle aussi imposée au tarif le plus bas. A l'inverse, si une nouvelle donation est pratiquée dans les trois ans, les deux opérations seront additionnées, et imposables, en tout ou en partie, à un tarif supérieur ", résume Bart van Opstal. Notre spécialiste estime que des 8.000 donations immobilières ou presque enregistrées en Flandre au deuxième semestre de 2015, bon nombre n'étaient en fait que la première tranche de donations plus conséquentes. " La période d'attente de trois ans arrive à son terme ; la deuxième tranche pourrait donc suivre. Nous ne disposons pas encore de chiffres relatifs au deuxième semestre de 2018, mais je ne serais pas surpris de les voir s'envoler. " La Wallonie qui a modifié son décret, la Flandre qui arrive à terme de sa " première tranche "... Les notaires devraient effectivement avoir davantage de pain sur la planche ces prochains mois et semaines. Leur porte-parole distingue une autre raison encore pour laquelle les donations immobilières pourraient bientôt se multiplier : " Depuis le 1er septembre, il est aussi possible de conclure, sous certaines conditions, un pacte successoral global ou ponctuel portant sur certains des aspects des donations appelés à avoir une influence directe sur l'héritage. Ce pacte permet aux familles de réfléchir en toute transparence aux répercussions qu'auront les donations sur la succession, pour pouvoir éventuellement les 'tempérer' ou les ajuster. La plupart traitent du patrimoine tant mobilier qu'immobilier. " Bart van Opstal évoque la relative lourdeur de la procédure : " Il faut trois à quatre mois avant de pouvoir signer le document. " Il n'est donc pas impossible que les donations effectuées à des fins de planification successorale se multiplient ces prochains mois.