Sambreville, un renouveau qui passe aussi par l’immobilier

Sambreville est en plein redéveloppement, notamment économique. Les projets de logements, eux, sont un peu plus lents à émerger mais la localisation de la commune et les prix de son immobilier attirent de plus en plus de nouveaux habitants, en particulier les Namurois.

Aujourd’hui encore, Sambreville est un nom qui évoque pour beaucoup l’industrie – notamment celle du verre. Ce territoire qui rassemble sept entités est toutefois loin de se limiter à ce passé économique… Située à mi-chemin entre Charleroi et Namur, Sambreville est en effet la deuxième commune la plus peuplée de la province après sa capitale. Forte de plus de 28.000 habitants, elle est aussi riche en variété et en contrastes. Ses anciennes activités industrielles n’ont en effet pas empêché le maintien de zones vertes, notamment autour de l’axe fluvial qu’est la Sambre. Tout en étant devenue une zone plus rurale et résidentielle, Sambreville a aussi conservé un visage dynamique grâce à de nouvelles entreprises, de nombreuses associations et ou encore une importante communauté étrangère.

Les habitants qui viennent s’y installer cherchent entre autres ces avantages, mais pas seulement. ” Il y a beaucoup de facilités qui se développent à Sambreville, notamment en matière économique avec des magasins et des parcs d’activités “, observe Cédric Delos, gérant de l’agence Century21 Alliance basée dans la commune. A cet argument s’ajoutent la proximité des villes de Namur et Charleroi ou des axes routiers comme l’autoroute E42, et surtout les prix de l’immobilier. Ceux-ci sont globalement plus soutenus que dans les communes hainuyères proches comme Fleurus ou Châtelet, mais bien plus abordables que dans les entités voisines de la province de Namur. En 2019, le prix médian des maisons (tous types confondus) à Sambreville était en effet de 160.000 euros, contre 175.000 euros pour Jemeppe-sur-Sambre, 190.000 euros pour Fosses-la-Ville ou encore 205.000 euros pour Sombreffe.

Si Sambreville reste plus abordable, les tarifs de ses maisons sont néanmoins en hausse ces dernières années. En 2010, le prix médian atteignait en effet 130.000 euros, et le cap des 150.000 euros a été franchi pour la première fois de la décennie en 2017, avant d’évoluer encore en 2019. Cédric Delos nuance toutefois cette augmentation : ” Les tarifs ont surtout bien évolué pour les villas avec peu de rénovations ou travaux à prévoir. Comme elles sont recherchées, elles se vendent à très bon prix. Les petites maisons en moins bon état, quant à elles, ont eu tendance à baisser un peu dernièrement. Des biens qui se vendaient encore autour de 115.000 euros il y a quelques années ne dépassent parfois plus les 95.000 euros aujourd’hui “.

Un marché d’appartements à développer

Chaque type de maison trouve néanmoins acquéreur sur le marché à Sambreville. Les villas sont par exemple prisées par les habitants des environs, mais aussi par des Namurois qui s’éloignent un peu de la capitale wallonne pour profiter de prix immobiliers plus abordables. Les petites maisons avec travaux, quant à elles, constituent une bonne opportunité pour ceux qui possèdent un budget limité et veulent réaliser un premier achat. ” Ce public en particulier est de plus en plus jeune, constate Cédric Delos. Le plus souvent, il s’agit de personnes qui achètent un bien pour le revendre quelques années plus tard. ” Ce phénomène contribue au dynamisme du marché, tout comme ces propriétaires plus âgés qui quittent leur maison ou villa pour des appartements.

Dernièrement, on comptait aux alentours de 250 transactions annuelles pour les maisons (tous types confondus) à Sambreville, et plus précisément 243 en 2019. Un chiffre largement supérieur au nombre de ventes enregistrées à Sombreffe ou Fosses-la-Ville (70 et 84 maisons) la même année, ou encore aux transactions effectuées à Fleurus (219) et Jemeppe-sur-Sambre (157).

Ces dernières années, Sambreville se distingue aussi et surtout par ses ventes d’appartements. Leur nombre est assez insignifiant dans les communes voisines, mais prend petit à petit de l’ampleur dans la cité namuroise. Après quelques fluctuations au début de la décennie, le nombre d’appartements vendus est en effet en constante évolution à Sambreville ces dernières années, et est passé de 24 unités par an en 2016 à 34 en 2019. Avant cela, seul un pic de 33 appartements avait été atteint en 2015. L’échantillon étant faible, les prix médians sont assez variables d’année en année, mais la tendance est néanmoins à la hausse : alors que la médiane se trouvait à 107.500 euros en 2010, elle n’est plus descendue en dessous des 120.000 euros depuis 2015. Le prix médian le plus élevé de la décennie a par ailleurs été atteint en 2019 avec 139.500 euros.

La part d’appartements à Sambreville reste malgré tout assez faible. En 2019, la commune comptait à peine 12,8% de bâtiments et immeubles avec ce type de logements, contre plus de 80% de maisons en tous genres. L’offre se compose essentiellement de biens existants et de promotions de petite taille, mais on voit désormais se développer des projets de plus grande ampleur. Le groupe Atos devrait par exemple construire prochainement un peu plus de 60 appartements à Tamines, sur une friche située sur l’avenue du Président Roosevelt. Le promoteur Thomas & Piron est, quant à lui, déjà à l’oeuvre sur la place communale d’Auvelais, où il développe plus de 70 appartements et studios. La résidence Samara -c’est son nom- comptera également deux commerces et contribuera inévitablement à la redynamisation du centre. ” La dynamique dans le centre est positive, et on peut espérer que l’arrivée de nouveaux habitants entraîne le développement de commerces indépendants “, confie Cédric Delos. Le responsable de l’agence Century 21 Alliance constate plus globalement un vrai attrait immobilier pour Auvelais, que ce soit au niveau des promotions ou de la commercialisation de celles-ci. Pour le reste, le marché a tendance à être contrasté en fonction des zones de la commune : ” Sambreville est assez étendue et diversifiée, avec quelques très beaux quartiers et d’autres plus ouvriers. Les zones proches de l’autoroute sont sans surprise assez prisées, tandis que Tamines souffre encore parfois d’a priori, alors que l’entité compte aussi de jolis quartiers “, note Cédric Delos.

Vision territoriale

Si c’est actuellement à Auvelais que l’on observe une dynamique, les autorités locales ont de l’ambition pour l’ensemble du territoire. Sambreville veut en effet s’inscrire sur la carte comme une véritable ville complémentaire des pôles urbains voisins, et entend pour cela profiter des avantages qu’elle peut offrir. La commune a notamment fait appel en 2017 et 2018 à un bureau spécialisé en développement et en stratégie du territoire pour se doter d’une vision à long terme dans ce domaine. Le travail a été confié à Paola Vigano, architecte et urbaniste de renommée internationale qui s’est intéressée à Sambreville mais aussi plus largement à la région du Val de Sambre, qui inclut aussi Jemeppe- sur-Sambre. L’étude servira avant tout de ligne directrice pour un développement cohérent de la commune, mais s’inscrit dans la continuité des projets déjà initiés. L’idée de ” reconstruire une machine industrielle davantage tournée vers son territoire ” est par exemple déjà mise en oeuvre avec le développement de parcs d’activités économiques et incubateurs d’entreprises. Plusieurs anciennes zones industrielles ont ainsi trouvé de nouvelles fonctions, comme le site du Bon Grain qui accueille depuis plusieurs années une pépinière d’entreprises sociales, ou celui de Saint-Gobain qui poursuit sa reconversion et héberge de plus en plus d’entreprises, et ce malgré des conflits récents entre certains locataires et l’un des propriétaires.

S’il a aussi été évoqué de créer des logements sur certains de ces sites industriels, pour l’instant, les grands projets résidentiels sont peu nombreux à Sambreville. Les autorités locales ont toutefois la volonté de voir aboutir rapidement des réalisations comme ” Ville + Sambre + Ville “, un quartier nouveau dont on parle depuis plusieurs années. Le projet devrait prendre place à Auvelais, sur un site de 5 hectares situé en face de l’administration communale, et a notamment pris du retard à cause des terrains : ” Ils appartiennent à plusieurs propriétaires, donc il a fallu du temps pour mettre tout en oeuvre, explique Amélie Quevrin, chef de bureau à l’administration communale. A présent, nous allons lancer un appel pour le développement du site. L’idée est d’y créer 200 à 250 logements dans un cadre vert avec des jardins communautaires, des espaces partagés, etc. L’étude de Paola Vigano préconise en effet la préservation et la revalorisation des espaces naturels, mais c’était déjà un leitmotiv pour la commune. ” Le projet Ville + Sambre + Ville devrait a priori être majoritairement constitué d’appartements, ” car la réalité urbaine veut ce type de développement, explique Amélie Quevin. La volonté est aussi et surtout de développer des habitations à des prix abordables pour favoriser l’accès à la propriété “.

Nouveaux acheteurs

Outre l’accessibilité et la qualité, le développement du logement fait aussi partie des enjeux de la commune. Entre 2010 et 2020, Sambreville a connu une augmentation de population (3,87%) un peu inférieure à celles de la province de Namur (4,99%) et la Région wallonne (4,20%), mais les projections statistiques prévoient qu’à l’horizon 2035, elle aura gagné 2.000 habitants et ainsi franchi le cap des 30.000 âmes. Cette croissance démographique va bien sûr entraîner un besoin accru en logements, qui est estimé à 1.200 unités supplémentaires à l’horizon 2035. Selon l’étude de Paola Vigano, Sambreville devrait notamment profiter du phénomène de migration résidentielle des Bruxellois à plus faibles revenus vers les anciennes villes industrielles wallonnes. ” Cette migration a pour conséquence une pression foncière accrue sur le Brabant wallon et qui se répercute à présent sur une aire de plus en plus large et qui descend aujourd’hui jusqu’à Jemeppe-sur-Sambre et Sambreville “, écrit-elle. Ce phénomène est d’ailleurs déjà visible aujourd’hui puisque la commune attire non seulement des Namurois en quête de biens plus abordables, mais aussi des Bruxellois. ” Il s’agit surtout d’investisseurs qui achètent des appartements neufs pour ensuite les mettre en location, signale Cédric Delos. Ils viennent à Sambreville car le marché est porteur, mais aussi plus facile. ”

L’agent immobilier constate en effet ces dernières années une bonne stabilité du marché et le développement d’une clientèle avec moins de difficultés économiques – ce qui a fait diminuer les refus de crédits. Ce public est resté présent malgré la crise du Covid-19 et s’est même précipité lors du déconfinement. ” Nous avons repris aussi bien qu’en 2019, qui avait été une bonne année, se félicite Cédric Delos. Les acheteurs étaient prêts à mettre plus que le prix pour obtenir une villa avec jardin. Ceux avec un budget plus limité sont quant à eux un peu moins présents. Certains font en effet face à des incertitudes au niveau financier et préfèrent attendre un peu avant de réaliser leur projet immobilier. Nous espérons les retrouver en 2021… “