Le centre-ville, ce nouvel aimant à habitants

L’impact de la transformation du centre-ville bruxellois sur le marché immobilier semble connaître ses premiers effets. Les projets d’appartements neufs se multiplient. De quoi créer une attractivité urbaine qui devrait faire évoluer le profil des nouveaux habitants. Et d’en faire un nouveau quartier à la mode ?

Ils se succèdent dans un rayon de 300 mètres. Un enchevêtrement de projets immobiliers d’envergure qui doit donner un nouvel éclat à ces artères du centre-ville. D’ici 2023, si les permis suivent, l’hypercentre aura bouclé un autre pan de son imposante transformation. Après le boulevard Anspach et son piétonnier en tête de pont, le volet résidentiel aura suivi la voie tracée par des investissements publics tant décriés ces dernières années. ” Ces aménagements sont aujourd’hui une vraie réussite, il n’y a plus grand monde pour le contester “, sourit le bourgmestre Philippe Close (PS). Le quidam qui remet les pieds place de Brouckère et sur le piétonnier a en effet de quoi écarquiller les yeux. Une place aérée, vivante, métissée. Des pelouses et des arbres qui tentent de résister aux hordes d’incivilités. Des sourires, des cris, des enfants. De la vie, en fait. ” Le centre-ville a en effet retrouvé une certaine attractivité, lance Thierry Kemp, directeur du département neuf au sein de l’agence immobilière Victoire. Des efforts sont encore à effectuer en termes de nuisances, de propreté et de minéralisation, qui est encore trop importante. Mais on est sur la bonne voie. ”

L’impact de ces transformations sur le marché immobilier sera en tout cas conséquent. Bruxelles- Ville est déjà la commune qui comptait en 2019 le plus de transactions de toute la Région (1.187 appartements et 270 maisons), devant Uccle et Schaerbeek. Un constat qui ne va faire que s’accentuer à l’avenir, tant certains promoteurs vont arroser de logements neufs et plutôt haut de gamme un Pentagone qui ne demandait que cela pour rééquilibrer son offre. ” Il y avait, il est vrai, un déficit de logements neufs de qualité en plein centre- ville “, reconnaît Thierry Kemp. Seul Besix Red s’y était vraiment aventuré, avec l’immeuble Cosmopolitan, situé quai aux Pierres de Taille, en face du théâtre flamand. Depuis, Immobel a pris la main. S’accaparant, via concours ou acquisitions, seul ou à deux, pratiquement tous les projets de cette partie du centre-ville. Chambon (ex-CGER), Lebeau (ex-bâtiment Belgacom), Cityzen (centre Monnaie) et Brouck’R (ex-Allianz) sont autant de reconversions de bureaux en logements. Pour un total de près de 1.100 appartements et logements étudiants. Une impressionnante concentration. ” Il est vrai que cela fait beaucoup, peut-être même un peu trop, reconnaît le président et CEO d’Immobel, Marnix Galle, qui attend dans les prochaines semaines les premiers permis de ses projets. Cela démontre en tout cas que nous croyons vraiment dans le renouveau du centre-ville. Nous avons parié sur la réussite de cette politique d’aménagement public. Je suis persuadé que si le produit urbain répond aux aspirations, la demande sera grande. Je prédis en tout cas une évolution extraordinaire pour cette partie de la ville. ” Immobel misant rarement sur le mauvais cheval, on peut imaginer que leurs investissements ont rassuré le pouvoir politique quant aux orientations prises. Et leur ont donné, surtout, une certaine légitimité. ” Je rappelle toujours que près de 600 millions d’euros, publics et privés, seront investis autour du piétonnier, précise Philippe Close. Les grands acteurs de l’immobilier croient dans le centre, je m’en réjouis. ” Des investissements qui doivent permettre à l’hypercentre bruxellois de suivre la voie de quelques grandes capitales européennes qui ont réussi à associer les volets événementiel, touristique et résidentiel. ” La démarche actuelle est une opportunité sans égale pour redynamiser une ville, lance Marnix Galle. Il y avait par exemple une zone grise à la rue du Fossé aux Loups. Le projet Chambon, avec le Wolf notamment, l’a remise sur la carte. C’est la preuve que quand on aménage une ville vivante, les gens se déplacent. ”

Un déficit d’habitants

Le Pentagone est en tout cas en pleine mutation. Le nombre de surfaces dédiées au bureau diminue. Une baisse de 9,5 % pour l’est du Pentagone entre 2007 et 2018, selon l’Arau, l’Atelier de recherche et d’action urbaines. Principalement dans les quartiers de la place des Martyrs et Notre-Dame- aux-Neiges. A contrario, ces quartiers de l’est du Pentagone (Grand-Place, Martyrs, Notre-Dame-aux-

Neiges, quartier Royal Sablon) ont connu une hausse de la population de 37 % sur la même période. Une hausse à relativiser toutefois, puisqu’il ne s’agit que de 3.000 habitants. La densité restant relativement faible dans ces quartiers. ” C’est une conséquence de la jonction nord-midi, l’urbanisme moderniste ayant concentré la fonction de bureau dans cette partie de la ville, relève Marion Alecian, la directrice de l’Arau. Revenir en arrière s’avère très compliqué. Les formes urbaines actuelles ne poussent pas à avoir de l’habitat. La multitude de projets de reconversion permettront toutefois d’avoir un rééquilibrage des fonctions. Cette mixité est intéressante même s’il faudra être attentif à ce que ces projets soient construits pour les Bruxellois et non pour les investisseurs. ”

Autre crainte, l’importante proportion de logements étudiants dans les nouveaux projets : ” Ce n’est pas une bonne évolution pour le centre-ville car nous ne sommes pas dans une perspective à long terme. Cela condamne également les projets de logements plus spacieux, ce dont a besoin le centre-ville “. Pour appuyer ces propos, on peut ajouter que la Ville de Bruxelles a calculé que le nombre d’habitants dans l’hypercentre a grimpé de 7 % entre 2015 et 2020. De quoi confirmer la mutation en cours. ” L’avantage de cette transformation d’immeubles de bureau en logements est que cela ne diminue pas le nombre de logements, note Philippe Close. Cela l’augmente même. Il faut toutefois faire très attention à maintenir une mixité de population, ce qui fait notre richesse. Car les prix des nouveaux appartements oscilleront de 3.500 euros/m2 à 5.000 euros/m2. ” Les prix actuels restent en tout cas inférieurs à ce que l’on retrouve dans le haut de la ville. L’écart devrait toutefois s’amenuiser à l’avenir. ” Je connais un promoteur qui, à titre privé, achète à tour de bras dans le quartier car il sait que les prix vont s’envoler d’ici 10 ans “, lance, pour l’anecdote, Thierry Kemp.

Des expatriés et des urbains

Si le centre de Bruxelles était principalement composé de classes populaires, le profil des nouveaux habitants semble bien différent. ” Il y a beaucoup d’expatriés qui viennent s’installer dans le centre, estime Thierry Kemp. Plus jeunes et sans enfants, ils veulent habiter dans des quartiers vivants. ” Immobel a analysé de près ces nouveaux profils. Ils semblent variés. ” Des urbains qui veulent vivre selon le concept de la ville à 10 minutes de toutes les infrastructures, détaille Marnix Galle. Des citadins, qui ont des professions intellectuelles. Même si toutes les populations sont les bienvenues, de manière à ne pas tuer l’âme du centre-ville. Il est toutefois évident que ceux qui sont plus sensibles au bruit auront davantage de réticences. Mais nous y répondrons par un renforcement des protections acoustiques dans nos immeubles, comme cela a été le cas rue Belliard. ” Philippe Close confirme pour les expatriés et ajoute que l’on voit apparaître ” des habitants de la deuxième couronne ( les quartiers situés le plus vers l’extérieur de la ville, Ndlr), un public plus urbain avec un haut pouvoir d’achat “. Un constat partagé par Tom Sanders, directeur du département de stratégie territoriale de perspective.brussels, qui ajoute qu’il ” est nécessaire de faire attention à ce que la production de logements soit conforme à la demande. Tout ce qui va dans le sens de davantage de qualité de vie fonctionne à merveille. Mais la question du logement abordable reste prégnante “.

Reste que cette vision de la ville se heurte encore à quelques écueils. Que ce soit en termes de mixité sociale ou d’une qualité de vie dans l’air du temps, soit plus aérée et plus verte. ” Le seul bémol que je mettrais concerne en effet le manque d’espaces verts dans le centre, estime Gaétan Bleeckx, notaire à Bruxelles. On l’a vu dans les études notariales après le confinement, il y a eu un engouement pour les maisons avec jardin ou les appartements situés à proximité de parcs. Le centre-ville ne bénéficie pas de ces atouts. Sera-ce une faiblesse ? Je ne sais pas mais il faudra tenir compte de l’évolution des besoins. Même si le laps de temps d’ici à la livraison de ces projets neufs fera peut-être évoluer la situation. ” Un constat partagé depuis quelque temps par perspective.brussels, qui va étudier la question dans les prochains mois. ” La plupart des tissus centraux bruxellois sont considérés comme relativement denses, fait remarquer Tom Sanders. Nous sommes donc ici davantage dans un débat relatif à la dédensification, de manière à permettre à certains quartiers de respirer. La densification doit dorénavant s’accentuer en deuxième couronne. ”

Direction Anneessens

Si les prix devraient donc grimper dans les prochaines années, suite à la revitalisation de l’hypercentre, les quartiers à réaménager et à haut potentiel immobilier se réduisent. Il en reste encore néanmoins l’un ou l’autre. ” Les quartiers Dansaert et Sainte-Catherine ont été complètement rénovés il y a quelques années, explique Thierry Kemp. On voit clairement aujourd’hui le changement. Ils sont vivants et sont devenus très attractifs. Je pense que les alentours du boulevard Anspach vont connaître le même chemin. ” De quoi poursuivre cette gentrification du centre-ville, dont il reste peu de quartiers accessibles financièrement. ” Les derniers sont ceux situés entre le piétonnier et le canal et à proximité du Petit Château, précise Eric Verlinden, CEO du réseau immobilier Trevi. Les alentours de la rue du Grand-Serment, de la rue du Rempart des Moines, de la rue Vandendranden, de la place du Jardin aux fleurs ou encore du quartier Anneessens, vont vraiment se développer dans les prochaines années. Si j’ai un conseil à donner, c’est d’aller investir là-bas. Les grands promoteurs n’y sont pas présents car il n’y a pas suffisamment de foncier disponible. Mais ce sont des quartiers dans lesquels je crois beaucoup. Une fois que les prix auront grimpé dans cette zone, la boucle sera bouclée… ”