Ils ne se connaissaient pas et ne s'étaient jamais rencontrés. L'un, Jacques Teller, est pourtant l'un des principaux experts wallons en matière d'aménagement du territoire, professeur à l'ULiège et directeur du centre de recherche LEMA. Il fait également partie du groupe d'experts retenu par Willy Borsus pour déterminer la marche à suivre du " Stop au béton ". L'autre, Laurent Malard, pilote le plus important projet immobilier liégeois du moment, avec la transformation à Coronmeuse d'un ancien chancre en un nouveau quartier de 1.325 logements baptisé Rives Ardentes.
...

Ils ne se connaissaient pas et ne s'étaient jamais rencontrés. L'un, Jacques Teller, est pourtant l'un des principaux experts wallons en matière d'aménagement du territoire, professeur à l'ULiège et directeur du centre de recherche LEMA. Il fait également partie du groupe d'experts retenu par Willy Borsus pour déterminer la marche à suivre du " Stop au béton ". L'autre, Laurent Malard, pilote le plus important projet immobilier liégeois du moment, avec la transformation à Coronmeuse d'un ancien chancre en un nouveau quartier de 1.325 logements baptisé Rives Ardentes. TRENDS-TENDANCES. Près de 15.000 nouveaux logements sont attendus à Liège-Ville d'ici 2035. Peut-on aujourd'hui dire que les conditions sont réunies pour que les promoteurs rencontrent la hausse démographique attendue ? LAURENT MALARD. Pour notre part, oui. Notre projet a été porté par la Ville et la Région, ce qui facilite les choses. Tout le monde souhaite que cela avance rapidement. Le permis est à l'instruction et nous espérons l'obtenir d'ici la fin de l'année, de manière à pouvoir assister aux premières livraisons fin 2022. JACQUES TELLER. Je pense que les conditions sont réunies sur certains projets uniquement. Depuis l'adoption du Schéma de développement de l'arrondissement de Liège, il y a une prise de conscience de la nécessité de produire plus rapidement des logements. L'idée est de passer de 350 logements livrés chaque année à 750 logements par an. C'est un changement considérable ! Il existe actuellement une demande qui n'est pas assouvie, en particulier sur du logement de qualité. L'offre de logements neufs est déficitaire en la matière. Il y a donc de la place pour des opérations comme celle de Rives Ardentes à Coronmeuse. Pour le reste, il manque encore un outil d'urbanisme qui permettrait d'avoir une vision claire sur les zones à développer en priorité. Coronmeuse est sur une voie rapide puisque le foncier est la propriété de la Ville, mais d'autres promoteurs se plaignent des difficultés de développer des projets immobiliers d'envergure, faute de cadre de référence. Je me réjouis en tout cas du fait que la Ville de Liège ait entrepris d'adopter un Schéma de développement communal. L'appel à auteurs de projet vient d'être lancé. Quels sont les avantages de posséder un tel outil urbanistique ? J.T. Cela permet notamment de défendre la densification quand il y a une opposition à un projet, comme dans le cas du projet de la Chartreuse ( 48 logements développés par Matexi, Ndlr). La densification a un coût et des impacts. Tout le monde préfère ne pas voir son environnement évoluer car cela va entraîner une hausse de la population et davantage de voitures, de même que davantage de charges sur les équipements publics. Il faut donc bien déterminer les endroits où la collectivité estime approprié de développer de nouveaux projets immobiliers et quelles sont les compensations à mettre en place pour la population existante. Quel est le profil de ces nouveaux acquéreurs ? L.M. Dans le cadre du projet Rives Ardentes, nous allons promouvoir un parc dans la ville. Nous visons donc autant des citadins qui déménageraient que des gens qui habitent dans des communes avoisinantes. J.T. A Liège, nous sommes toujours dans une trajectoire où les jeunes quittent la ville vers 35 ans quand ils ont des enfants. L'enjeu est de les retenir. Mais pour cela, il faut proposer un produit immobilier qui soit accessible. Ce qui n'est pas évident aujourd'hui, vu la superficie imposée par la Ville pour chaque logement. Il y a donc une vraie réflexion à avoir sur le sujet. Je pense que les ménages sont prêts à accepter des logements plus petits, de manière à pouvoir rester en ville. L.M. Nous sommes confrontés à cette problématique dans le cadre du projet de Coronmeuse. Le cahier des charges du concours nous imposait un pourcentage élevé de logements de trois et quatre chambres. Il s'agit d'un arbitrage entre les différents projets actuellement en cours. A Bavière, on retrouvera, par exemple, davantage de petits logements. Cela nous conduit à être innovant en matière de produits qui seront proposés à la vente car il y a actuellement en Cité ardente plus de 50% de ménages d'une personne. Nous proposerons des logements modulables, des logements kangourous, de l'habitat partagé. Avec Rives Ardentes, l'idée est de proposer un nouveau mode de vie, entièrement piéton notamment. Est-ce que cela ne peut pas contribuer à séduire les familles ? L.M. C'est un des objectifs. Il faut que les mentalités évoluent. J.T. Le prix des logements reste toutefois un frein. Il y a une importante demande de logements de petite taille, en particulier chez ceux que l'on appelle les " starters ". Soit les gens qui débutent leur carrière résidentielle et qui cherchent un logement en milieu urbain. Or, avec les prix du marché de l'immobilier neuf, on ne peut acquérir un logement qu'à partir de 35 à 40 ans. La densification déployée dans le cadre du projet Rives Ardentes est-elle un modèle vers lequel il faut tendre ? J.T. Coronmeuse est en effet un modèle à dupliquer. Ce n'est pas qu'une question de densité et de création d'espaces verts. Il s'agit surtout de l'érection d'un quartier qui va se greffer à une ligne de tram. Certains habitants pourront donc se passer d'une voiture. Se déplacer en ville sera aisé. Nous sommes vraiment dans l'archétype de la solution qu'il faudrait pouvoir développer à d'autres endroits dans la ville. D'autant qu'il s'agit d'une forme de recyclage des terrains occupés par le passé par d'autres fonctions. L.M. Il n'y aura pas de circulation automobile sur le site, hormis les véhicules de secours et les véhicules de déménagement. Nous sommes convaincus que ce modèle va permettre aux gens de se sentir bien chez eux et de ne plus devoir recourir à une voiture. Le nombre de places de parking en sous-sol équivaut à 0,7 place par logement. On tend vers une plus grande densification à Liège et en Wallonie. Comment est-elle acceptée aujourd'hui par les habitants ? J.T. Les principales résistances viennent surtout des riverains. Et de certaines communes. Avant 2008, la densification était liée au développement durable. Aujourd'hui, elle est également liée à l'accessibilité des logements car un certain nombre de ménages estiment qu'ils peuvent accepter de vivre pendant un certain temps dans des logements plus petits mais avec d'autres formes de services. En fait, le modèle de la quatre façades n'a pas perdu de son attrait, il est tout simplement devenu inaccessible pour les jeunes ménages. Quel est aujourd'hui le principal enjeu urbanistique à Liège ? J.T. Un des enjeux est de réussir à capter les ménages qui ambitionnent de déménager en périphérie. Pour y parvenir, il faut arriver à produire 1.000 logements par an. Je pense que ce volet est tout aussi important que la réhabilitation des friches. Comment parvenir toutefois à accélérer la réhabilitation des friches industrielles ? L.M. Des outils urbanistiques existent en ce sens. Par exemple, le fait de recourir à une ZEC (zone d'enjeu communal) est un premier pas car il n'est actuellement pas possible de développer du logement sur une grande partie de ces friches. Il y a une problématique d'assainissement que l'on ne peut pas accélérer. Et le coût de la dépollution, souvent considérable, peut être un frein au redéveloppement. Avez-vous des pistes pour développer davantage de logements abordables ? J.T. Il faudra premièrement aller vers des logements plus petits mais beaucoup mieux équipés en matière de services. Je pense à l'accès à la mobilité, à des formules de coworking dans les immeubles, etc. Le Belge est habitué à de très grands logements, relativement isolés. Il faut radicalement changer de modèle. La deuxième piste concerne la question du sol. Doit-on nécessairement acheter son terrain quand on achète un logement ? Trois, il faut développer davantage de logements publics. Aujourd'hui, la production de tels logements en Wallonie est de l'ordre de l'homéopathie. L'offre est-elle suffisamment diversifiée à Liège ? L.M. Il y a beaucoup de projets mais peu sortent de terre. Le taux d'absorption est donc correct. Les bons produits se vendent. Notamment en bord de Meuse. La commercialisation de notre projet ne débutera que d'ici la fin de l'année mais il y a déjà beaucoup de sollicitations. Cela veut dire qu'il y a une vraie attente de logements neufs. J.T. Je ne possède pas de chiffres du marché. Mais je sais que trouver un logement neuf à Liège n'est pas aisé. La prise de risque des promoteurs privés est relativement importante puisqu'il est inhabituel de livrer de tels volumes sur le marché. L.M. Environ 200 logements neufs sont absorbés chaque année sur Liège. Nous espérons que le projet Rives Ardente représentera une part significative de ce marché. Trouver la bonne dynamique sera un véritable défi... J.T. Oui, il faut parvenir à réinstaurer un cycle vertueux où les promoteurs savent ce qui se vend, à quel prix et à quel endroit. Aujourd'hui, vu la faible production des dernières années, c'est difficile d'y voir clair. L.M. Le potentiel existe en tout cas. Il faut séduire à nouveau les gens et les inciter à revenir. Créer des projets de qualité va dynamiser la demande et accélérer la rénovation du centre-ville. Il y aura un effet boule de neige. Il ne faut donc pas densifier à tout va... J.T. Non. Il y a même des quartiers à Liège où il faut réfléchir en termes de dédensification. De manière à retrouver des espaces verts. Je pense en particulier à la rive droite, avec Londoz, Amercoeur, Bressoux, entre autres. Il est possible d'y limiter la densification et revenir en arrière sur certains îlots de même que limiter la division des biens. Il ne faut pas poursuivre une politique de densification partout et tout le temps. Je crois qu'il faut surtout l'orienter vers les endroits qui sont bien connectés. Quel sera l'impact du tram sur l'immobilier liégeois ? L.M. Il sera majeur. C'était une condition sine qua non pour développer notre projet. Rives Ardentes sera à quatre minutes du centre-ville en tram. Nous avons donc besoin de ce type d'infrastructure. Les arrêts du tram sont des endroits de développement important pour du résidentiel. J.T. Quand on regarde le tracé du tram sur Liège, il y a encore un certain nombre d'endroits intéressants. Notamment la zone qui va du Val Benoît jusqu'à Sclessin. Il existe une plaine, relativement large, qui verra le tram passer juste à côté. Actuellement, il n'y a pas encore de vision pour réaménager cette zone. Or, il y a de l'espace pour une belle reconversion. Il est difficile d'avoir des informations sur les transactions en cours à proximité du tracé du tram. La Ville de Liège n'en sait pas davantage à ma connaissance. Je suis personnellement favorable à l'idée que la Ville se dote d'un droit de préemption dans ce type de zone, ne fut-ce que pour avoir une vision claire sur toutes les transactions foncières. Le développement d'espaces publics de qualité est-il suffisamment pris en compte à Liège ? J.T. Je pense surtout qu'il manque un bouwmeester ( maître architecte, Ndlr) à Liège. Cela figure dans la déclaration de politique communale. Ce serait une très bonne chose de compter sur quelqu'un qui dispose de l'expérience pour relever le niveau de qualité des projets, que ceux-ci soient publics ou privés. L.M. Il y a une difficulté tout de même à relever : le bouwmeester guide mais ne délivre pas le permis. On rajoute donc une instance au processus. Le bouwmeester doit avoir une légitimité absolue et une indépendance afin de pouvoir travailler, guider voire décider. Il peut être un pion très important dans la construction urbanistique et dans la vision architecturale de la ville. Il faut juste lui donner les moyens d'assumer ses idées et sa politique.