” Il faut développer encore davantage de projets immobiliers “

La dynamique immobilière s’accélère à Mons. Les projets mixtes s’y multiplient, permettant de concrétiser les ambitions de la Ville de développer des appartements bien plus spacieux dans le centre et de tenter d’y augmenter la qualité de vie. Reste à vendre cette nouvelle manière de vivre aux futurs acquéreurs.

Les grues sont désormais bien installées à Mons. Les projets s’y multiplient et les candidats acquéreurs se pressent au portillon. De quoi poursuivre la refonte du territoire entamée il y a quelques années. Elle passe notamment par une réorientation des fonctions vers le centre-ville. Tour d’horizon des ambitions montoises avec Virginie Dufrasne, administratrice déléguée de l’entreprise générale de construction Lixon, et Nicolas Martin, bourgmestre de Mons.

TRENDS-TENDANCES. La densification est un terme à la mode en Wallonie. A Mons, on tente désormais de rattraper les erreurs du passé en favorisant les projets dans le centre-ville plutôt qu’en périphérie, sur le site des Grands Prés notamment. Sentez-vous déjà ce regain d’intérêt pour le centre-ville ?

NICOLAS MARTIN. On assiste surtout à une nouvelle dynamique immobilière qui se traduit par plusieurs facteurs. Depuis un an, nous ressentons par exemple les conséquences de notre politique de lutte contre les petits logements. La taille minimale est fixée à 16 m2 depuis 2012. Nous avons lancé une chasse contre ces petits logements et contre leur division. Résultat : on observe depuis peu une augmentation des demandes de permis visant à transformer des immeubles de kots en immeubles à appartements. Par ailleurs, on remarque que de nombreux projets sont apparus en centre-ville et en première couronne ces derniers mois. Notamment au sein de la ZACC 25 ( entre l’hôpital et le cimetière, Ndlr) et des Grands Prés (via Thomas & Piron, Dominique Leone, Atenor). Au centre-ville, on retrouve notamment les projets portés par Lixon (rue Lamir et rue des Gages) ou encore celui de Kumpen et Ion baptisé Nova Mons ( 135 logements sur l’ancien site Belgacom, Ndlr). Cette dynamique se traduit par une hausse des projets haut de gamme en centre-ville de même que par des projets d’une et deux chambres destinés aux personnes âgées, aux jeunes couples et aux familles monoparentales. En première couronne, on assiste par contre à des développements mixtes qui comprennent des appartements d’une à deux chambres.

Qu’en est-il pour un promoteur : le centre-ville est-il redevenu attractif ?

VIRGINIE DUFRASNE. Lixon ne l’a en tout cas jamais quitté. Nous avons toujours eu un affect particulier pour Mons. Si je dois analyser le marché immobilier, je ferais une différenciation entre le centre-ville historique et ” Mons-la-nouvelle “, située de l’autre côté de la gare et dont le profil des acquéreurs est bien différent. Le centre-ville reste très qualitatif pour ceux qui y habitent. Avec des surprises à la clé, comme le fait que ce sont les appartements les plus grands qui sont vendus en premier. Leur superficie grimpe par exemple à 140 m2 dans le cadre de notre projet situé au boulevard Albert-Elisabeth. Certains acquéreurs achètent même parfois deux appartements et les rassemblent.

Il y a donc une volonté claire de construire des appartements plus spacieux pour contrer quelque peu le logement étudiant…

V.D. Nous ne nous sommes jamais orientés spécifiquement vers le logement étudiant. Nous avons déjà construit des logements avec de plus petites unités, comme c’est le cas avec l’immeuble situé place Charles Simonet. Par contre, je confirme clairement la volonté de la Ville de Mons de favoriser le développement de plus grands appartements.

N.M. Pour le logement étudiant, nous avons clairement freiné son développement de manière à ne pas être submergé.

V.D. L’idée n’est pas de s’orienter aujourd’hui uniquement vers des projets haut de gamme. L’appartement de deux chambres reste le produit phare. Il est nécessaire d’avoir une certaine mixité dans la typologie de logements. D’autant qu’il y a une forte pression des investisseurs pour avoir une diversification des produits.

Comment se porte la demande aujourd’hui ?

N.M. Globalement, d’après les échos que je reçois, les appartements se vendent à un rythme soutenu. Le haut de la ville, soit de la Grand-Place à l’université, a été rénové et de beaux projets y ont été développés. Il faut maintenant mettre l’accent sur le bas de la ville, dans le quartier de la gare notamment. Les promoteurs sont satisfaits.

V.D. Je confirme. Pour notre part, ce dynamisme est lié également à la localisation des projets. Les besoins diffèrent clairement entre le centre-ville et les communes avoisinantes.

Malgré la multitude de projets, il ne semble pas y avoir de risque de suroffre…

N.M. Non. D’autant que si nous voulons uniquement maintenir notre niveau de population, nous devons construire 150 logements par an. Or, la population montoise croît moins vite que la moyenne belge. Il faut donc accélérer la cadence et sortir davantage de projets.

Pour y répondre, quelle est la stratégie immobilière de la Ville de Mons aujourd’hui ?

N.M. La priorité, c’est la densification des noyaux urbains. Reconstruire la ville sur la ville avec des projets phares tels que celui porté par Kumpen et Ion. On souhaite accompagner les projets portés par les grands acteurs que sont Thomas & Piron, Atenor et Lixon. Pour le reste, on recense d’importants projets à toutes les entrées de la ville ( nouvel immeuble pour Belfius et projet d’Eckelmans en face de la plaine de Nimy notamment, Ndlr). A terme, on sait que Mons devra repenser des quartiers importants comme celui où se situent les bureaux du SPF Finances situés derrière Arsonic, le site de l’hôpital Saint-Joseph ou encore celui de l’ancien siège de BNP Paribas Fortis (7.000 m2).

V.D. Sans oublier la volonté de remettre du bureau en centre-ville et de redynamiser l’activité commerciale.

N.M. L’objectif est en effet de ramener de l’activité en centre-ville. La redensification passe par là, que ce soit du bureau, des loisirs, des hôtels, du commerce ou encore du logement qualitatif. Une politique très restrictive en la matière a été mise en place. La seule exception concerne le projet de bureau d’Atenor (12.000 m2), car il fera office de tampon entre Mons Expo et le parc voisin qui comprendra 400 logements. A part celui-là, les bureaux, désormais, c’est en centre-ville. Enfin, relevons que le site des Grands Prés reste une grosse poche d’opportunités pour les investisseurs. Il va falloir déterminer une destinée aux terrains de la SNCB situés dans la prolongation du Centre de congrès. Il est possible d’y aménager des centaines d’appartements. Même topo pour les terrains d’Ikea, qui sont en vente, et qui pourraient être réaffectés dans le cadre d’activités pour PME.

Question plus générale : les communes sont-elles prêtes à accepter cette densification, ou assistez-vous à un double discours entre l’échelon régional et l’échelon communal quand vous frappez à la porte d’un bourgmestre ?

V.D. Le double discours, on y assiste au quotidien. Le SDER (Schéma de développement de l’espace régional) encourage la densification à proximité des gares alors que des communes, spécifiquement en Brabant wallon, ne traduisent pas cette vision sur le terrain. Elles souhaitent maintenir un environnement villageois autour des quatre façades. Nous possédons en de nombreux endroits des terrains extrêmement bien situés qui mériteraient d’être développés.

On avait pourtant l’impression que les mentalités évoluaient sur ce point…

V.D. Le problème est que la décision d’octroi de permis est souvent communale. Et l’homme politique local a souvent peur de déplaire à ses concitoyens. Il est normal que l’évolution d’un quartier suscite certaines craintes. Les autorités nous poussent à développer des projets qui s’intègrent à leur environnement et aux gabarits voisins. Une densification en hauteur est très compliquée. Des projets qui vont au-delà de quatre ou cinq étages sont extrêmement rares.

N.M. A Mons, nous l’avons autorisé dans le cadre du projet Nova Mons. Cela a permis de dégager davantage d’espaces au sol pour des aménagements publics et repenser toute la configuration du quartier.

Comment améliorer la qualité de vie dans les villes, une des clés pour attirer des habitants ?

N.M. En investissant massivement dans les espaces publics. Mons a inscrit pour la première fois en 2020 un budget d’investissement important en matière de voiries, d’espaces verts et de mobiliers urbains. Cela doit permettre de transformer le cadre de vie. Il y aura un effet boule de neige car cela permettra également d’attirer les investisseurs. Nous allons favoriser aussi la végétalisation de la ville et les connexions entre les différents villages.

V.D. Dans nos projets, nous essayons à chaque fois d’inclure des paysagistes car la qualité des espaces verts et des abords est essentielle. A Mons, nous avons racheté le site du garage Willems où nous allons aménager des commerces au rez-de-chaussée, ce qui permettra aux habitants de ne pas devoir se déplacer trop loin. On y retrouvera une centaine de logements, avec des penthouses de 180 m2 et de grandes terrasses. L’idée est d’introduire la demande de permis d’ici la fin du mois d’avril et de l’obtenir encore en 2020.

N.M. Par ailleurs, nous avons également la volonté de nous ouvrir à une architecture beaucoup plus contemporaine. Je souhaite que l’on sorte de l’architecture standardisée à laquelle Mons a été confrontée ces dernières années. Je n’en peux plus des briques rouges et des fenêtres carrées, sans recherche du détail.

Est-il difficile de faire accepter cette densification aux riverains ?

N.M. Oui, en effet. A Flénu, un projet de 200 logements est sur la table. Eh bien, l’opposition est très forte. Ce qui est quelque peu normal car la densification avoisinait les 70 logements/ha alors que la moyenne montoise est de 40 logements/ha. Il faudra trouver un juste milieu. D’une manière générale, les contraintes techniques, les réactions des riverains, les problèmes de mobilité et d’égouttage sont des freins à la densification.

V.D. On remarque également que même si le politique nous soutient dans le cadre de certains projets, le Conseil d’Etat nous rattrape par après via des recours de riverains. Il est donc important de trouver à chaque fois un juste équilibre.

Un mot sur Lixon, dont le chiffre d’affaires tourne autour de 70 millions d’euros. La promotion immobilière représentait ces dernières années 10 % de votre activité. L’ambition est d’augmenter cette proportion ?

V.D. Oui, clairement. Ces dernières années, nous avons beaucoup semé en achetant de nombreux terrains. L’idée est maintenant de récolter. Nous avons obtenu une centaine de logements en permis d’urbanisme ces deux dernières années. Vu le pipeline, la production pourrait encore augmenter à l’avenir de 200 à 300 logements par an. La durée d’obtention de permis déterminera le rythme de production. Nous construisons actuellement des projets à Mons (63 appartements), Jurbise (67 appartements), Chièvres (24 appartements) et Genappe (17). Cette année, nous lancerons en plus des projets à Gembloux (50), Pont-à-Celles (30) et La Hulpe (16). Et nous espérons les permis pour Chaumont-Gistoux (18), Enghien (24), Forest (70) et d’autres encore, tous en cours d’instruction.

Avec quelles perspectives ?

V.D. Lixon a un double avantage. En tant qu’entreprise de construction active depuis 1895, nous sommes connus pour construire des bâtiments de qualité. Cela nous a permis de disposer d’un réseau pour être au courant de terrains en vente et de futurs développements. Deuxième caractéristique, Lixon est une société familiale saine dont les bénéfices sont réinvestis dans l’entreprise. Nous pouvons donc nous permettre de développer nos promotions sur fonds propres. Toutes les planètes s’alignent donc pour que nous soyons actifs dans la promotion, indépendamment des banques.