Des hausses de prix démesurées

Le marché des appartements anciens perd la tête. Les prix grimpent de manière étonnante dans certaines communes. Surtout dans les entités dites huppées.

Bruxelles-Ville, Etterbeek, Ixelles, Evere, Schaerbeek, Auderghem, Woluwe-Saint-Pierre, Uccle: autant de communes bruxelloises dont les prix des appartements mis en vente ont grimpé de près de 10% en quelques mois. Une hausse considérable qui donne le tournis aux candidats- acquéreurs, tant l’ampleur de cette augmentation par rapport aux prix affichés en septembre 2020 est importante. Et une hausse qui, étonnamment, se concentre sur les communes dont les prix étaient déjà élevés.

C’est l’un des principaux constats effectués en analysant les derniers chiffres récoltés par le bureau d’expertise de Crombrugghe & Partners qui livre en exclusivité pour Trends-Tendances le fruit de ses analyses sur les prix des appartements anciens actuellement mis en vente. Comment expliquer cette situation? Elle peut notamment être mise en corrélation avec la baisse de l’offre du marché des appartements neufs. Certains candidats- acquéreurs reportant leurs envies sur le marché existant, faisant donc augmenter la concurrence et la pression sur les prix. Un transfert que l’on attendait plutôt dans les prochains mois.

Un marché divisé en deux

Le premier élément à relever, c’est donc ces importantes hausses de prix. Elles sont relativement surprenantes, principalement par leur ampleur. L’offre s’étant accrue, cette augmentation ne peut donc même pas être expliquée par un rétrécissement du stock. Un exemple: en septembre dernier, les prix les plus élevés étaient à retrouver à Ixelles. Il fallait débourser en moyenne 568.000 euros pour un appartement de 140 m2. Sept mois plus tard, il faut désormais sortir, en moyenne, 653.000 euros pour mettre la main sur un appartement légèrement plus grand (147 m2). Précisons toutefois que vu la hausse de la superficie moyenne des appartements mis en vente durant cette période, cela correspond tout de même à une augmentation de 30.000 euros. Rappelons également que l’analyse du bureau de Crombrugghe se base sur les prix affichés sur Immoweb et espérés par les vendeurs ; dans de nombreux cas, le prix réellement payé sera en deçà du montant souhaité. Ces hausses démesurées, on les constate également à Bruxelles-Ville (+ 17%, prix moyen de 482.000 euros pour 117 m2), Woluwe-Saint-Pierre (+ 14,5%, 528.000 euros pour 133 m2), Uccle (+ 10%, 550.000 euros pour 149 m2) et Etterbeek (+ 8%, 437.000 euros). Seule Woluwe-Saint-Lambert fait figure d’exception mais ses prix avaient déjà bien augmenté ces dernières années. A contrario, l’évolution des prix est bien plus mesurée dans les entités où les prix restent abordables, comme Forest, Molenbeek et les communes du nord de Bruxelles.

Pour le reste, notons que l’offre sur le marché reste particulièrement importante, en hausse par rapport à l’an dernier. Bruxelles (603), Uccle (431) et Ixelles (413) possèdent actuellement le plus grand nombre d’appartements à vendre. Un trio inchangé, tant ces communes concentrent ces dernières années l’offre bruxelloise. Molenbeek, Schaerbeek et Anderlecht suivent toujours juste derrière, démontrant un marché dynamique dans ces communes. Le marché bruxellois se divise toujours en deux, la moitié des communes ayant moins de 100 unités sur le marché. L’offre est particulièrement faible à Watermael-Boitsfort, Haren, Neder-Over-Heembeek, Berchem-Sainte-Agathe et Saint-Josse.

Anderlecht, la meilleure affaire

Sur le marché locatif, 14 entités dépassent désormais la barre moyenne des 1.000 euros de loyer (pour un appartement de 80 m2). Une vraie hausse globale des prix. Seules Berchem-Sainte-Agathe, Ganshoren, Jette, Laeken et Molenbeek restent encore abordables. Précisons que le bureau de Crombrugghe & Partners analyse le marché à partir d’un loyer de référence pour un appartement de 80 m2, de manière à pouvoir effectuer une comparaison objective. Pour obtenir le loyer réellement demandé sur le marché, il faut toutefois s’attarder sur la superficie réelle des différents appartements mis en location. Et dans ce cas, les loyers les plus élevés sont à retrouver à Ixelles (1.725 euros pour une superficie moyenne de 103 m2) et à Uccle (1.660 euros pour 108 m2). Par rapport à septembre dernier, les prix sont à la hausse dans pratiquement toutes les communes. Surtout à Anderlecht (+ 27%), Auderghem (+ 17%), Evere (+ 17%) et Saint-Gilles (+ 11%). Seule Laeken est en recul (- 5%). Enfin, relevons que c’est toujours à Ixelles (1.886 annonces) et à Bruxelles-Ville (1.664) que l’on retrouve l’offre la plus importante.

En matière de rendement, toutes les communes tournent autour des 4%. Anderlecht est la meilleure affaire du moment (5,35%), vu que ses loyers ont augmenté plus rapidement que ses prix. Evere reste également au-dessus de la moyenne avec un rendement de 5,15%, lié à une forte hausse des loyers.